在房地產(chǎn)開發(fā)成本高企、融資環(huán)境收緊、行業(yè)利潤下滑的背景之下，房地產(chǎn)行業(yè)正在尋求從“土地紅利”時代向“管理紅利”時代的轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)代建以其輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期的優(yōu)勢，成為眾多房企探索新模式的重要選項，但其中也蘊含一些風(fēng)險和挑戰(zhàn)。

■ 城市與區(qū)域治理研究院 蘇志勇

2021年以來，房地產(chǎn)行業(yè)正在經(jīng)歷一場史無前例的行業(yè)生態(tài)大變革。

隨著土地成本高企、融資環(huán)境收緊，傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)利潤率急劇下滑，過往高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“三高模式”難以為繼，房地產(chǎn)行業(yè)正在尋求從“土地紅利”時代向“管理紅利”時代的轉(zhuǎn)型。面對行業(yè)嚴(yán)峻形勢，2021年底中央經(jīng)濟工作會議首次針對房地產(chǎn)提出“探索新的發(fā)展模式”。2022年全國兩會、國務(wù)院金融委專題會議亦將房地產(chǎn)“新的發(fā)展模式”作為關(guān)鍵詞。在此背景下，房地產(chǎn)代建作為典型的輕資產(chǎn)運營模式，成為眾多房企探索新模式的重要戰(zhàn)略選項。而在代建領(lǐng)域浸淫多年的綠城管理、中原建業(yè)等房企，則以自身實踐探索出一條輕資產(chǎn)運營之路。

本文試圖通過梳理代建行業(yè)的政策演進、發(fā)展現(xiàn)狀，分析房地產(chǎn)代建運營模式，探索代建行業(yè)未來市場空間及發(fā)展趨勢。

一、房地產(chǎn)代建的政策演進

（一）代建制的演進

我國最初的代建制起源于政府層面的投資項目。最早出現(xiàn)在廈門，1993年開始廈門將非經(jīng)營性政府投資項目通過直接委托或招標(biāo)方式，交給市場上具有專業(yè)能力的代建單位進行項目建設(shè)和管理。2002年廈門市出臺了《廈門市市級財政性投資融資社會事業(yè)建設(shè)項目代建管理試行辦法》,明確在土建投資1500萬元以上的公益性項目實施代建制。在此期間，重慶、貴州、寧波、上海、北京等省市也相繼出臺政府投資項目代建制相關(guān)政策。

2004年7月《國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》出臺，首次對代建制做了定義：“對非經(jīng)營性政府投資項目加快推行“代建制””，即通過招標(biāo)等方式，選擇專業(yè)化的項目管理單位負(fù)責(zé)建設(shè)實施，嚴(yán)格控制項目投資、質(zhì)量和工期，竣工驗收后移交使用單位。國務(wù)院的這一文件明確提出了代建制的管理模式，為代建行業(yè)發(fā)展起到了巨大的推動作用。隨后幾年，各部委分別從工程項目管理、財政財務(wù)管理、稅收管理等方面逐步完善各項配套政策，地方政府也在市政工程項目中加速代建制試水。

2016年《中共中央國務(wù)院關(guān)于深化投融資體制改革的意見》出臺，成為代建行業(yè)發(fā)展的助推器。根據(jù)文件精神，通過引入民間資本、鼓勵政府與社會資本合作，投資項目的資金來源被進一步拓寬；通過簡政放權(quán)，企業(yè)在投資項目中的主體地位進一步明確。代建行業(yè)由此進入加速發(fā)展的快車道。

（二）房地產(chǎn)代建的形成

房地產(chǎn)代建模式起源于美國，是由擁有土地的委托方發(fā)起，擁有項目開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗的專業(yè)代建方承接，雙方通過平等協(xié)商建立合作關(guān)系，最終實現(xiàn)共同盈利。我國的房地產(chǎn)代建則是伴隨政府代建制度變革以及房地產(chǎn)市場化推進，逐步從代建行業(yè)中分離出來的，并由狹義的建筑環(huán)節(jié)代建向廣義的產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)代建轉(zhuǎn)變。

按照代建的類型劃分，普遍將代建分為政府代建、商業(yè)代建和資本代建三類。政府代建，即代建方與政府相關(guān)部門合作，采用邀請、公開、指定等方式進行招標(biāo)，代建方對代建項目進行全過程管理，建成后交付給使用單位。商業(yè)代建，即與土地確權(quán)的房地產(chǎn)項目對接，由委托方提供土地并承擔(dān)全部或主要的投資，代建方根據(jù)項目方需要向項目輸出品牌，派駐專業(yè)的開發(fā)團隊，承擔(dān)開發(fā)任務(wù)。資本代建，即與缺乏資金實力的中小開發(fā)商或各類房地產(chǎn)投資的金融機構(gòu)對接，代建方提供部分資金支持，為其投資項目提供全過程開發(fā)管理服務(wù)。

我國的房地產(chǎn)代建源起于政府代建，主要承擔(dān)由政府主導(dǎo)的大型公建和各類保障房項目。企業(yè)之間的商業(yè)代建發(fā)展較晚，究其原因主要是我國房地產(chǎn)開發(fā)采取的是“香港模式”，即從拿地到規(guī)劃設(shè)計再到開發(fā)銷售和物業(yè)管理，均由一家開發(fā)企業(yè)獨立完成，屬于典型的重資產(chǎn)模式。但是隨著市場成熟和規(guī)模擴大、行業(yè)集中度提升，資產(chǎn)端與開發(fā)端分離以及專業(yè)化分工成為必然。特別是2016 年以來房地產(chǎn)調(diào)控不斷升級，房地產(chǎn)行業(yè)從原本的高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)開發(fā)模式，向“管理+運營”的精細(xì)化管理模式轉(zhuǎn)型。擁有大量土地儲備而開發(fā)能力不足的企業(yè)開始放棄自主開發(fā)模式，商業(yè)代建應(yīng)運而生。一些資金鏈斷裂的房企出現(xiàn)債務(wù)違約，資產(chǎn)管理公司、信托機構(gòu)或基金公司介入資產(chǎn)處置，與代建公司對接，衍生出資本代建模式。

以“代建第一股”綠城的發(fā)展脈絡(luò)為例，2010年綠城在杭州成立綠城房產(chǎn)建設(shè)管理有限公司，開始向合作伙伴提供品牌輸出與建設(shè)管理服務(wù)；2015年綠城中國整合綠城鼎益、綠城時代等平臺，成立綠城管理集團，成為綠城品牌和代建管理模式的輸出主體。綠城依靠自身在浙江省內(nèi)尤其是杭州市的良好政府關(guān)系和優(yōu)質(zhì)的品牌效應(yīng)，從參與杭州城中村舊改和安置房項目入手開展代建業(yè)務(wù)，目前其代建業(yè)務(wù)已經(jīng)涵蓋政府代建、商業(yè)代建和資本代建，將業(yè)務(wù)觸角進一步延伸至咨詢服務(wù)、設(shè)計業(yè)務(wù)、金融業(yè)務(wù)等領(lǐng)域，并率先提出“代建 4.0 體系”，已經(jīng)探索出一條獨特的輕資產(chǎn)運營之路。

二、房地產(chǎn)代建行業(yè)現(xiàn)狀及市場空間

目前除了綠城管理外，早期涉足代建領(lǐng)域的還有濱江、中原建業(yè)、藍(lán)綠雙城、華潤、中海、招商、保利、萬科、金地等房企，2021年以來，又有碧桂園、世茂、龍湖、旭輝、建發(fā)、朗詩、中交、華遠(yuǎn)等一大批龍頭房企加入戰(zhàn)團，截至目前Top20房企絕大部分已經(jīng)入局代建業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)代建正由“藍(lán)?！弊兩怼凹t海”。碧桂園為代建業(yè)務(wù)專門成立了全資子公司碧桂園建設(shè)管理；華潤則成立代建集團，除了做代建之外還做代運營，與商管板塊形成協(xié)同；世茂管理為應(yīng)對快速增長和多元化發(fā)展的代建需求，提出“3+9”核心業(yè)務(wù)模式，即三大商業(yè)合作模式和九大業(yè)務(wù)服務(wù)模塊。

此前代建業(yè)務(wù)在龍頭房企眼中是不折不扣的雞肋，如今何以成為各路房企爭搶的香餑餑？這里的市場空間到底有多大？與傳統(tǒng)開發(fā)模式相比，代建業(yè)務(wù)具有輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期性等特點，在行業(yè)壓降杠桿、轉(zhuǎn)型“管理紅利”趨勢下，不僅可以抵御風(fēng)險增厚利潤，而且可以通過輕資產(chǎn)模式實現(xiàn)品牌擴張和品牌價值的最大化；對于生存承壓、開發(fā)能力較弱的中小房企而言，尋求與品牌房企的合作則是生存之道；對于托底拿地卻缺乏開發(fā)能力的城投公司同樣需要品牌房企的支持以實現(xiàn)“共贏”。

據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2010~2020年中國房地產(chǎn)代建市場年新簽合約項目數(shù)量及建筑面積年復(fù)合增速均超24%。考慮到中小型房企及金融機構(gòu)、安置房、閑置地塊等對代建服務(wù)的潛在需求，中國房地產(chǎn)代建潛在市場面積將由2020年的6.8億平方米增至2025年的9.1億平方米，其中商業(yè)代建市場規(guī)模將由2020年的3.5億平方米增至6.2億平方米。

（一）保障房和城市更新成代建重要支撐

政府代建是最早起步的代建類型，政策相對完善，盈利模式也比較清晰。隨著政府投資力度的加大，政府代建項目逐年增長。據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2021年政府代建新簽約建筑面積達(dá)到3390萬平方米，預(yù)測2025 年政府代建新簽約建筑面積有望達(dá)到 7880 萬平方米。根據(jù)“十四五”規(guī)劃綱要和“十四五”公共服務(wù)規(guī)劃，未來5年乃至更長時間，大力推進保障性租賃住房建設(shè)和加快城市更新將是房地產(chǎn)市場兩大重要抓手，也將成為政府代建業(yè)務(wù)的重要支撐。

十四五”期間，40個重點城市計劃籌集保障性租賃住房650萬套（間）。按照每套面積60平方米計算，建安工程投入將超過1.3萬億元。按照代建業(yè)務(wù)滲透率30%計算，其市場空間有望超過4000億元。城市更新方面，“十四五”期末將力爭基本完成 2000 年底前建成需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)，涉及老舊小區(qū)21.9萬個，總建筑面積超過40億平方米，該項業(yè)務(wù)也將為房地產(chǎn)代建帶來上千億元的市場空間。

（二）商業(yè)代建市場空間廣闊

商業(yè)代建主要是中小房企代建業(yè)務(wù)，代建方主導(dǎo)項目的設(shè)計、建造、管理、銷售，項目包括住宅、辦公樓、商業(yè)綜合體等。機構(gòu)測算2021 年商業(yè)代建新簽約建面達(dá)到 6570 萬平方米。2021 年百強房企市場份額占比不足50%，大量中小房企手握土地但開發(fā)能力或產(chǎn)品溢價能力不足，如有品牌代建企業(yè)合作，通過品牌溢價和咨詢服務(wù)等獲得項目產(chǎn)品溢價，將助力提升產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品價值。另外，去年以來在集中供地中一些城投公司出手托底拿地，這些城投公司大多不具備住房開發(fā)能力，這也將為代建企業(yè)創(chuàng)造市場機會。

（三）資本代建迎來發(fā)展機遇

2021年以來，房企信用風(fēng)險事件頻發(fā)，暴雷房企的資產(chǎn)處置成為“拆彈”行動的關(guān)鍵。目前國家?guī)状筚Y產(chǎn)管理公司和一些信托等金融機構(gòu)已經(jīng)介入出險房企的資產(chǎn)處置。在資產(chǎn)和債務(wù)重組過程中，代建企業(yè)可順勢將自身專業(yè)優(yōu)勢與金融機構(gòu)的資金優(yōu)勢相結(jié)合，實現(xiàn)“前端風(fēng)險控制、后端開發(fā)價值變現(xiàn)”的雙贏。

此外，隨著RIETs試點的推進，以保障性租賃住房為標(biāo)的的REITs產(chǎn)品將陸續(xù)面世，資產(chǎn)端與開發(fā)端的分離，將為房地產(chǎn)資本代建打開新的市場空間。

三、房地產(chǎn)代建的風(fēng)險與防范

房地產(chǎn)代建作為典型的輕資產(chǎn)運營模式，既不占用資金，又坐擁廣闊市場，看起來是個穩(wěn)賺不賠的買賣，但其中也蘊含一定風(fēng)險，對房企的項目甄別能力、成本控制能力、質(zhì)量管控能力、品牌管理能力等有著相當(dāng)高的要求。

首先，房地產(chǎn)代建滲透率低，市場容量有限。理論上房地產(chǎn)代建有著上萬億元的市場空間，但目前總體滲透率只有10%左右，相較于房地產(chǎn)開發(fā)動輒一家公司就幾千億的規(guī)模而言，顯然池子太小，對于一些“小而美”的公司比較適合，作為龍頭房企主營業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型方向則顯得市場太小，只能作為一道“開胃小菜”，不可期望過高。一些房企為了獲取更大市場和更豐厚的利潤，采取股權(quán)式代建，例如萬科采取的“小股操盤”模式，這類代建實際上背離了真正意義上的輕資產(chǎn)模式，隨著股權(quán)比例的提升，風(fēng)險也在逐步加大。再如金地代建，通過成立金融平臺為項目公司提供資金支持，實際上也是把項目風(fēng)險與自身的平臺綁在了一起。

其次，存在政府或委托方干預(yù)風(fēng)險。政府干預(yù)方面，例如政府規(guī)劃調(diào)整帶來的設(shè)計、工程調(diào)整風(fēng)險。所以代建方在選擇代建項目時須對土地狀況、規(guī)劃條件等做充分了解，簽約前提前做好風(fēng)險防范。委托方干預(yù)方面，項目運營過程中很可能出現(xiàn)委托方與代建方在開發(fā)理念等方面不一致，或者在原材料質(zhì)量和采購渠道等方面的分歧，都可能對工程進度、工程質(zhì)量造成影響，進而影響代建方的品牌形象。

第三，要高度防范合同履約風(fēng)險。商業(yè)代建委托方多為中小企業(yè)，委托方是否具備足夠的資金實力是首要考慮的因素。一旦項目未達(dá)到盈利預(yù)期，或者委托方中途抽調(diào)資金、資金鏈斷裂，導(dǎo)致項目停工、拖欠工程款等，不僅給代建方造成經(jīng)濟損失，品牌形象也會嚴(yán)重受損。

綜上所述，房地產(chǎn)代建是風(fēng)險時代房企輕資產(chǎn)運營的一條全新賽道，既有著輕資產(chǎn)、高盈利、抗周期的優(yōu)勢，也存在一定風(fēng)險和局限，對代建企業(yè)有著很高的要求。本期著重從政策和市場層面對代建行業(yè)做了一些簡單梳理，下一期將重點從企業(yè)運作層面對代建運作模式加以分析。