XXXX項(xiàng)目

方案設(shè)計(jì)任務(wù)書

　　　　　　　目錄

一、項(xiàng)目基本概況

二、設(shè)計(jì)依據(jù)

三、項(xiàng)目定位及策劃

四、總體規(guī)劃

五、公建配套

六、售樓部

七、單體設(shè)計(jì)

八、戶型設(shè)計(jì)

九、成果要求

十、附件清單

十一、附表

一、項(xiàng)目基本情況

1. 項(xiàng)目名稱：xxx項(xiàng)目

2. 地理位置：

3. 項(xiàng)目用地四至：

4. 設(shè)計(jì)階段：方案設(shè)計(jì)。（因處于項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)階段，本次任務(wù)書主要對(duì)方案階段進(jìn)行要求）

5. 基本規(guī)劃指標(biāo)：土地使用面積xxx平米（折合約xxx畝），土地用途為商業(yè)、住宅，具體如下：

注:1．規(guī)劃條件若有變動(dòng)，招標(biāo)方將以補(bǔ)充招標(biāo)文件形式下發(fā)各投標(biāo)方。

2．其余公共服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施詳附件：規(guī)劃局設(shè)計(jì)條件。

二、設(shè)計(jì)依據(jù)

1. 國(guó)家及地方現(xiàn)行相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)定或技術(shù)措施；

2. 測(cè)繪地形圖（電子版）；

3. 掛牌文件中地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；

4. 其它相關(guān)圖紙及文件。

三、項(xiàng)目定位及策劃

1. 項(xiàng)目定位：（依據(jù)營(yíng)銷部提供項(xiàng)目定位）

2. 產(chǎn)品類型：住宅（合院、疊拼、高層等，可明確占比）

住宅產(chǎn)品比例要求：

四、總體規(guī)劃

1. 總體規(guī)劃主要要求：

2. 規(guī)劃中應(yīng)重點(diǎn)考慮周邊環(huán)境給項(xiàng)目帶來(lái)的價(jià)值，充分利用環(huán)境資源。

3. 設(shè)計(jì)單位應(yīng)對(duì)開發(fā)地塊從用地退界、日照、交通、地形、自然環(huán)境、噪音、周邊相鄰地塊性質(zhì)等因素出發(fā)，對(duì)住宅產(chǎn)品類型布局及商業(yè)布局，售樓處位置等提出合理的設(shè)計(jì)，通過(guò)多方案貨值測(cè)算，做出相對(duì)于本項(xiàng)目貨值最高的產(chǎn)品類型組合。

4. 規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮建設(shè)成本的因素，主要包括產(chǎn)品的選擇、樓棟體形系數(shù)、電梯配置率和洋房/高層的配置比，以及洋房產(chǎn)品和高層的經(jīng)濟(jì)高度、地下室的最優(yōu)布置方式等技術(shù)手段。設(shè)計(jì)院須對(duì)此部分進(jìn)行具體的說(shuō)明和分析。

5. 規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)做到布局合理、功能完善、空間組合富有特色；功能分區(qū)清晰，布局緊湊、交通組織有序、管理維護(hù)方便；各功能組團(tuán)間相互配套，有機(jī)整合。建筑布置應(yīng)合理有致，形成良好的日照通風(fēng)效果和建筑外部空間。設(shè)計(jì)上應(yīng)具有科學(xué)性和前瞻性，體現(xiàn)低碳、環(huán)保、節(jié)能理念，充分體現(xiàn)泰禾集團(tuán)品質(zhì)住宅形象。

6. 規(guī)劃中應(yīng)充分考慮周邊交通、周邊及區(qū)內(nèi)不利因素對(duì)住宅的負(fù)面影響，采用適當(dāng)手段弱化干擾，并予以分析；項(xiàng)目設(shè)計(jì)深入后，應(yīng)在不利因素分析圖紙中標(biāo)明各種設(shè)備用房、人防出入口部、汽車坡道、公共服務(wù)設(shè)施等用房的位置。

7. 規(guī)劃中應(yīng)為景觀專項(xiàng)設(shè)計(jì)提供良好的設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，注重不同分級(jí)景觀的特性，進(jìn)行分級(jí)設(shè)計(jì)，注重集中綠地的規(guī)模、位置及層次，注重樓間綠地的均好性，同時(shí)宅前綠地可結(jié)合建筑入口部分及首層住戶進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)，對(duì)綠地進(jìn)行鬧靜分析，避免其對(duì)住戶的干擾。小區(qū)活動(dòng)場(chǎng)地宜結(jié)合景觀進(jìn)行設(shè)計(jì)，要考慮功能的完備，例如文化活動(dòng)場(chǎng)地、康樂設(shè)施、兒童、老年人活動(dòng)場(chǎng)地，體育活動(dòng)場(chǎng)地，小區(qū)游泳池位置等，并避免活動(dòng)場(chǎng)地對(duì)住宅的視線及噪聲影響。

8. “因地制宜”將現(xiàn)有的生態(tài)和景觀資源融入項(xiàng)目規(guī)劃之中，最大限度地利用地塊景觀資源，打造成特色生態(tài)型社區(qū)。合理組織景觀視線通廊，注重社區(qū)天際輪廓線的節(jié)奏與韻律設(shè)計(jì)；注重社區(qū)規(guī)劃布局的層次感與梯度感設(shè)計(jì)，達(dá)成和諧統(tǒng)一。

9. 應(yīng)重視公建及配套市政設(shè)施的布置位置，做到服務(wù)半徑最經(jīng)濟(jì)，并使其相對(duì)獨(dú)立，便于運(yùn)營(yíng)，在避免對(duì)居住區(qū)域造成干擾的同時(shí)，又能使用方便。

10. 應(yīng)處理好場(chǎng)地豎向設(shè)計(jì)，組織好建筑場(chǎng)地及道路排水，達(dá)到排水通暢、無(wú)積水，特別注意內(nèi)部道路與外部道路的結(jié)合處的坡度處理。

11. 綜合考慮商務(wù)建筑與本項(xiàng)目的產(chǎn)品風(fēng)格統(tǒng)一性。

12. 對(duì)于特殊項(xiàng)目，比如有山地、江景、海景等優(yōu)秀景觀資源的用地，應(yīng)重點(diǎn)利用景觀資源優(yōu)勢(shì)，結(jié)合豎向設(shè)計(jì)，充分發(fā)掘土地價(jià)值及產(chǎn)品價(jià)值。（區(qū)域公司根據(jù)項(xiàng)目情況對(duì)設(shè)計(jì)單位提出要求）

五、公共配套

1. 配套商業(yè)服務(wù)：建筑面積要求：□滿足配套要求的下限值；商業(yè)服務(wù)分布意向：社區(qū)商業(yè)。住宅底部商業(yè)單元面積規(guī)模控制在50㎡-100 ㎡，底商建筑進(jìn)深控制在：12 m -15 m，原則上以1層為主。底商兼顧餐飲功能。

2. 教育配套及其他：□無(wú)，□配套班幼兒園(按（）個(gè)班考慮)、□配套班小學(xué)；教育配套分布意向。

3. 應(yīng)對(duì)配套用房位置進(jìn)行合理安排，盡量減少占用地上面積指標(biāo)。

六、售樓處

1. 是否在設(shè)計(jì)中規(guī)劃永久性建筑作為售樓處使用：□是、□否。

2. 售樓處位置是否有明確的意向：□是、□否；設(shè)計(jì)單位需要對(duì)售樓處位置的設(shè)計(jì)安排進(jìn)行分析及說(shuō)明。

3. 永久性售樓處實(shí)際功能為：□幼兒園、□會(huì)所、□商業(yè)、□其他；

4. 樣板間是否設(shè)置在售樓處內(nèi)部：□是、□否。

5. 售樓處內(nèi)是否設(shè)置開發(fā)公司辦公區(qū)域：□是、□否；

6. 規(guī)劃中應(yīng)考慮停車場(chǎng)、景觀展示區(qū)及售樓處開盤等活動(dòng)所需的室外場(chǎng)地，同時(shí)應(yīng)合理組織各種交通流線，避免流線干擾。

7. 售樓處設(shè)計(jì)中至少應(yīng)包括接待、模型展示、洽談、多媒體展示、工法展示、簽約、財(cái)務(wù)、銷售辦公、物業(yè)客服辦公等功能分區(qū)，并組織好各個(gè)功能流線關(guān)系，分設(shè)內(nèi)外部人員入口。售樓處功能設(shè)計(jì)應(yīng)與其永久性功能結(jié)合妥善設(shè)置。

8. 各功能區(qū)面積計(jì)劃：售樓區(qū)域：　　　平米　　辦公區(qū)域：　　平米　　

七、單體設(shè)計(jì)

1. 建筑風(fēng)格要求：對(duì)項(xiàng)目建筑風(fēng)格初步意向的描述（如□現(xiàn)代風(fēng)格、□新古典風(fēng)格、□ArtDeco風(fēng)格、□地中海風(fēng)格、□東南亞風(fēng)格、□中式風(fēng)格、□英倫風(fēng)格、□其他），□無(wú)限制。

2. 建筑屋頂形式要求：□平屋頂、□平坡結(jié)合、□無(wú)特殊要求.

3. 住宅面積區(qū)間（根據(jù)各地塊定位確定配比）

以上配比不包括無(wú)償保障住宅

4. 建筑平面：

a) 建筑平面設(shè)計(jì)應(yīng)與產(chǎn)品定位緊密結(jié)合，避免體形系數(shù)超限、結(jié)構(gòu)不規(guī)整的平面，避免過(guò)于復(fù)雜、繁瑣的造型設(shè)計(jì)，以便于成本控制及施工。

b) 住宅公攤面積在滿足相關(guān)規(guī)范的同時(shí)做到最小，在規(guī)范允許下盡量多增加贈(zèng)送面積。方案中應(yīng)充分考慮增加產(chǎn)品的附加值。單元門廳空間適當(dāng)考慮較高檔次。

c) 戶型設(shè)計(jì)中，除了滿足動(dòng)靜分區(qū)、干濕分區(qū)、潔污分區(qū)等要求外，應(yīng)對(duì)細(xì)節(jié)進(jìn)行充分的設(shè)計(jì)，如空調(diào)機(jī)位的設(shè)置、洗衣功能的布置、儲(chǔ)藏間的設(shè)置、陽(yáng)臺(tái)的設(shè)置、衛(wèi)生間的布局、廚房的布局等。并注意平面空間的高利用率，避免不必要的空間浪費(fèi)。戶型設(shè)計(jì)要合理、美觀、實(shí)用、創(chuàng)新，并能結(jié)合當(dāng)?shù)靥攸c(diǎn)。設(shè)計(jì)還應(yīng)充分考慮今后住戶二次裝修的問(wèn)題和室內(nèi)家具的擺放。戶內(nèi)主要房間應(yīng)面朝向好、景觀好的方向。

d) 地下車庫(kù)柱網(wǎng)、坡道、出入口應(yīng)做到設(shè)計(jì)最優(yōu)，盡量利用非塔樓部分作車庫(kù)。車庫(kù)盡量能夠自然通風(fēng)采光。

e) 平面設(shè)計(jì)中應(yīng)充分挖掘可能產(chǎn)生的產(chǎn)品附加值空間，如塔樓地下室與首層的關(guān)系、首層住宅與其他樓層的差異、按規(guī)范可以不計(jì)的面積等。

5. 建筑立面及外圍護(hù)材料的選擇要符合地域習(xí)慣，符合圍護(hù)、保溫、防滲、后期維護(hù)的功能。注意建筑的體形系數(shù)及窗墻比的控制。

6. 建筑層高：（根據(jù)定位調(diào)整）

高層住宅2.9m；疊墅住宅客廳3.6 m、臥室2.9 m；別墅住宅3.3m；

7. 建筑設(shè)備：

a) 方案階段即必須考慮公共部分及戶內(nèi)完備的樓電梯尺寸、設(shè)備間、管井、風(fēng)井、排風(fēng)道、空調(diào)室外機(jī)設(shè)備平臺(tái)等空間，安排合理的位置，特別注意消火栓、消防立管的位置，不能影響消防寬度，對(duì)于當(dāng)?shù)匾?guī)范要求設(shè)置太陽(yáng)能的項(xiàng)目應(yīng)充分考慮太陽(yáng)能與建筑一體化結(jié)合，方案后期階段應(yīng)精確計(jì)算落實(shí)以上各空間尺寸，避免施工圖階段的方案及戶型變動(dòng)。

b) 應(yīng)充分考慮各部分的用電負(fù)荷，注意預(yù)留小區(qū)外墻夜景照明、景觀環(huán)境照明及水循環(huán)用電負(fù)荷。

c) 給排水、供電、通風(fēng)系統(tǒng)，必須采用經(jīng)濟(jì)、高效、穩(wěn)定、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用等方面綜合最優(yōu)的系統(tǒng)。

d) 管材的選用，在滿足規(guī)范的前提下降低成本。

8. 公共部分設(shè)計(jì)方案階段即必須考慮住宅單元首層門廳及入口的設(shè)計(jì)，繪制單元首層平面圖，并注意無(wú)障礙設(shè)計(jì)、信報(bào)箱布置及單元入口的立面形態(tài)。

9. 供熱方式：□無(wú)、□市政熱網(wǎng)、□小區(qū)自建鍋爐房、□分戶燃?xì)獗趻鞝t、□地源熱泵。

10. 外墻保溫：□外保溫、□內(nèi)保溫。

11. 平屋面構(gòu)造類型及防水選型詳見建造標(biāo)準(zhǔn)

12. 填充墻及輕隔墻類型選用詳見建造標(biāo)準(zhǔn)

13. 單元主要交通空間材料選用詳見建造標(biāo)準(zhǔn)；

14. 地下車庫(kù)材料選用詳見建造標(biāo)準(zhǔn)；

15. 門選型表詳見建造標(biāo)準(zhǔn)

16. 電梯選型詳見建造標(biāo)準(zhǔn)

17. 人防工程：人防規(guī)劃應(yīng)盡可能利用樓座地下室空間，少占用地下車庫(kù)的面積，做到可售車位數(shù)量最大化。人防地下室應(yīng)做好平戰(zhàn)結(jié)合設(shè)計(jì)，由車庫(kù)進(jìn)入住宅地下樓電梯的人行通道避免過(guò)長(zhǎng)或過(guò)于曲折。

18. 建筑成本控制目標(biāo)：

包括鋼筋含量及混凝土含量限額設(shè)計(jì)。

八、戶型設(shè)計(jì)

1. 戶型設(shè)計(jì)附加值方面的要求：應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣畬?duì)贈(zèng)送面積的規(guī)定及審批情況，參考競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的附加值設(shè)計(jì)情況，提出贈(zèng)送方式及面積要求。

2. 空調(diào)形式：□戶式中央空調(diào)、□普通分體式空調(diào)。空調(diào)預(yù)留穿墻孔及空調(diào)插座設(shè)置應(yīng)進(jìn)行明確定位，避免裝修階段二次開孔，并處理好空調(diào)冷凝水排水。

3. 戶內(nèi)采暖形式：□無(wú)、□散熱器采暖、□地采暖。如為地采暖，廚房、衛(wèi)生間是否采用散熱器形式：□是、□否。

4. 戶內(nèi)強(qiáng)弱電箱布置時(shí)應(yīng)注意相對(duì)隱蔽，并不影響裝修及家具的擺放。

5. 主臥室電視電源及信號(hào)線插座應(yīng)按壁掛式設(shè)計(jì)，避免裝修階段二次改造造成浪費(fèi)。

6. 戶型面積計(jì)算應(yīng)按照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》及福州市房產(chǎn)面積測(cè)算相關(guān)規(guī)定中的要求進(jìn)行計(jì)算，避免測(cè)繪面積超限。

九、成果要求

1. 方案設(shè)計(jì)階段成果要求：

注：1、 以上成果為提交我司設(shè)計(jì)成果的要求，正式報(bào)規(guī)劃部門的設(shè)計(jì)成果應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門的成果要求編制。為保證項(xiàng)目決策準(zhǔn)確及順利實(shí)施，各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)必須認(rèn)真、如實(shí)核算。

十、附件清單

1.規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；（pdf掃描版）。

2.設(shè)計(jì)單位應(yīng)向甲方交付的設(shè)計(jì)文件明細(xì)（根據(jù)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目報(bào)批順序，列出每次報(bào)批所需設(shè)計(jì)文件明細(xì)、份數(shù)及其他要求）

十一、附表

附表1：住宅地塊綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽表參考格式：

居住地塊主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

其他用地性質(zhì)地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)根據(jù)地塊情況單獨(dú)列表。

附表2：

單元面積指標(biāo)表參考格式

注：表中陽(yáng)臺(tái)建筑面積項(xiàng)填寫按面積計(jì)算規(guī)則折算后的面積