疫情過后，經(jīng)濟回暖。法拍房交易市場也迎來久違的火爆，2022年，南通全市法院網(wǎng)拍成交金額達到22.3億元，成交標(biāo)的4260件。但是不熟悉競買規(guī)則止于心動，因為悔拍付出沉重代價等情形也屢見不鮮，針對影響法拍房競買的熱點問題，南通中院執(zhí)行局法官結(jié)合司法實踐，系統(tǒng)梳理12點注意事項，一起來看。

1 哪里可以看到法拍房信息？

七大平臺

最高院發(fā)布的

司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫

共有7家平臺

1、

淘寶網(wǎng)

2、京東網(wǎng)

3、

人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)

4、

公拍網(wǎng)

5、

中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)

6、

工商銀行融e購

7、

北京產(chǎn)權(quán)交易所

如何搜索

以淘寶、京東為例，打開APP，在搜索欄輸入“司法拍賣”，可跳轉(zhuǎn)至法拍界面。

司法拍賣

搜索

淘寶“司法拍賣”中，涉及不動產(chǎn)拍賣的有五類:“住宅用房”“商業(yè)用地”“工業(yè)用地”“其他用房”“土地”。

可根據(jù)自身需求，按“分類”“所在地”等進行篩選，關(guān)注需要的不動產(chǎn)類型。挑選房產(chǎn)時，也可以根據(jù)上拍法院和房產(chǎn)所在地進行分類，以便快速找到心儀房源。

2 法拍房信息看什么？

務(wù)必認(rèn)真閱讀公告和相關(guān)提示

主要內(nèi)容有：

1、“標(biāo)的物介紹”

介紹中會寫明房產(chǎn)的位置朝向、權(quán)證號、所有權(quán)人、起拍價格、保證金金額、加價幅度、房屋用途、土地性質(zhì)、有無租賃、是否騰空、權(quán)利限制情況（查封、抵押情況）、裝修情況等。

2、拍賣、變賣公告與須知

公告和須知是由法院制作用于告知相關(guān)法律程序性事項及向競買人披露相關(guān)風(fēng)險，其中包含主要內(nèi)容有競買人資格、優(yōu)先購買權(quán)、產(chǎn)權(quán)變更要求、稅費及已欠繳稅費負(fù)擔(dān)、物業(yè)及水電費等情況。

3、特別提醒

對于可能存在的瑕疵和風(fēng)險，例如房屋未騰空、有租賃、是否可辦理產(chǎn)權(quán)證等可能影響購買人實現(xiàn)購買目的的情形，法院一般會以加粗或彩色字體標(biāo)注提醒，務(wù)必認(rèn)真仔細閱讀，充分了解風(fēng)險。

3 為什么看到法拍房信息后

不能立即參與競拍？

首次拍賣的不動產(chǎn)，公告時間一般需要30日；第二次上拍的不動產(chǎn)也要15日。

因此，在公告期間看到好的房產(chǎn)也無法直接出價，在確認(rèn)好開拍時間后，可設(shè)置收藏提醒，以免錯過拍賣期間。

4 法拍房的起拍價格是怎么確定的？

價格確定方式有多種，當(dāng)事人議價、網(wǎng)絡(luò)詢價、評估定價等，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的起拍價一般情況下都要低于市場價，低價上拍更容易吸引關(guān)注，實現(xiàn)充分競價，但按照法律規(guī)定，即時打折上拍，一拍起拍價格一般也不會低于處置參考價或市場價的70%。

5 如何實地看房？

在法院的拍賣公告或須知中，都會寫明預(yù)約看樣的時間和方式，一般都會確定開拍前某日進行集中看樣，如需實地看樣的，按照公告中的聯(lián)系方式與工作人員取得聯(lián)系即可。

6 保證金如何繳納？

意向購買人在一次性繳納保證金后才能獲得競拍資格，法律規(guī)定保證金為起拍價的5%-20%，一般在10%左右。

競拍成功，保證金會直接轉(zhuǎn)為競拍款；如未成功競得，保證金在24小時內(nèi)會予以退還。

因不動產(chǎn)標(biāo)的金額較高，保證金繳納可能受到銀行轉(zhuǎn)賬限額等情況影響，不能及時到賬，建議提前1-2天關(guān)注保證金的繳納事項，以免錯過開拍。

7 法拍房能否貸款？

法拍房是可以貸款的，很多銀行都有專門針對法拍房的貸款業(yè)務(wù)，以南通地區(qū)為例，中行和工行都推出了“e拍貸”專門用于法拍貸款，部分與銀行有合作的法院會寫明貸款方式及銀行聯(lián)系人，沒有在公告中寫明的也可以在拍賣前先行與銀行取得聯(lián)系，咨詢相關(guān)貸款業(yè)務(wù)。

8 出價時需要注意什么？

一般拍賣期間為一天，只要繳納了保證金的競買人都可以在此期間內(nèi)進行出價。

首次出價不能低于起拍價，而后即便無人加價也可自行加價；

加價幅度只能按照公告的加價幅度或其整數(shù)倍進行加價。

如果報名后不出價，保證金也會予以退還。

9 余款如何繳納？

競拍成功后，要按照公告中寫明的尾款繳納時間繳納剩余款項，一般都為線上支付，在網(wǎng)頁或APP的訂單頁面中可以找到支付入口。

10 競拍成功后不繳納余款會怎么樣？

特別提醒，成功競拍后，無正當(dāng)理由在規(guī)定期限內(nèi)經(jīng)催繳仍不支付剩余款項的，將被認(rèn)定為悔拍。非但已經(jīng)繳納的保證金不予退還，還要補齊二拍時所產(chǎn)生的差價。對于存在惡意悔拍、抬價等干擾網(wǎng)絡(luò)司法拍賣正常秩序行為的，還會面臨罰款、拘留，甚至被追究刑事責(zé)任。

11 怎么辦理不動產(chǎn)權(quán)證？

在支付完余款后，即可聯(lián)系法院辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，法院會出具相關(guān)法律文書，一般包括成交確認(rèn)書（確認(rèn)買受人已成功購買），過戶的執(zhí)行裁定書（解除原房產(chǎn)上的查封抵押，確認(rèn)房屋歸買受人所有），并要求不動產(chǎn)登記部門協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶（原房屋所有權(quán)證書作廢，向買受人頒發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書）。

12 過戶稅費怎么承擔(dān)？

依現(xiàn)有法律規(guī)定，司法實踐中不動產(chǎn)過戶產(chǎn)生的稅費一般由買賣雙方各自承擔(dān)，但過戶過程需要由買受人先行墊付賣方（被執(zhí)行人）一方的稅款，稅款繳納完畢，買受人可憑墊付稅款的票據(jù)，要求法院在拍賣款中予以扣除并發(fā)還。

來源：市中院執(zhí)行局 孫寧璞

編輯：周莉莉

審核：顧建兵

阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國法拍住房掛拍量為9千套，2018年2萬套，2019年50萬套，2020年133萬套。

三年時間，暴增147倍！

這給人們留下一種不好的印象：斷供潮要來了。

馬上有專家站出來指出：這是數(shù)據(jù)誤讀！掛拍量不等法拍房數(shù)量，法拍房不等于斷供房。

2021年6月之后，阿里不敢發(fā)布法拍房報告了。

雖然阿里不再公布新的數(shù)據(jù)，但仍然可以推斷，2016年那輪房價大漲，買房、加杠桿炒房的群體龐大，這幾年受“需求收縮、疫情沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重因素的影響，房價下行壓力加大，棄房斷供抬頭，已經(jīng)成為一個不爭的事實。

由于訴訟流程、處置時間等因素，2022年將形成法拍房的上拍高峰。

2022年5月，大V儲殷就提醒大家：“一線城市二手房別著急買，法拍房今年年底會有很多?！?/p>

那么，真實情況如何？

掛拍量激增

由于統(tǒng)計局不公布法拍房數(shù)據(jù)，國內(nèi)也沒有一個權(quán)威部門采集和發(fā)布相關(guān)信息，因此，不同研究機構(gòu)得出的數(shù)字差距很大。

①2023年2月8日，中指研究院發(fā)布《2022年全國法拍房市場總結(jié)》。

2022年，全國355個大中城市，掛拍量達60.6萬套，創(chuàng)出歷史新高，比上年增長35.7％，同比增幅巨大。

其中，住宅掛拍量突破30萬套，同比增長34.6％。

從各省掛拍量來看，四川6.6萬套，重慶3.2萬套，同比增長超過80%，增幅迅猛。

2022年掛拍量急增的原因，一是經(jīng)濟下行壓力加大，二是疫情超預(yù)期沖擊，導(dǎo)致居民收入狀況惡化，推升按揭貸款違約率。

法拍房大增，同時也反映了居民債務(wù)水平過高，抗風(fēng)險能力不足，背后是無數(shù)的血淚故事。

但是，大幅增長的掛拍量，并沒有帶動成交量同步增長。

由于2022年法拍房限購政策全面執(zhí)行，疊加房地產(chǎn)市場下行，導(dǎo)致法拍房成交率明顯下滑，全年共成交11.8萬套，成交率降至19.4%，同比下滑14.9%。

② 2023年1月3日，瀚海數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2022法拍年報》。數(shù)據(jù)顯示，2022年全國法拍房掛牌98.11萬套，和2021年相比增長23.66％。其中住宅掛牌51.58萬套，同比上漲29.36％。年度掛牌總量及住宅掛牌量均創(chuàng)歷史新高。

③國海證券研究所固定收益研究團隊的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月底，全國法拍住房掛拍總量超210萬套。

前7個月就有210萬套住房掛拍，這個數(shù)字比中指和瀚海統(tǒng)計的大得多。

它是怎么得來的呢？

該團隊整理統(tǒng)計了阿里拍賣、京東拍賣兩個平臺的商品住宅掛拍數(shù)據(jù)，進行剔重后，得出了210萬套的數(shù)字。

分省份來看，江蘇、浙江、河南、廣東、四川、山東法拍住房掛拍量最多，均超過10萬套，其中江蘇、浙江超過20萬套，位列前兩名。

鄭州的情況有點慘

從各城市掛拍量來看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年，重慶、成都、鄭州蟬聯(lián)三甲。

掛拍量最高的城市為重慶，共掛拍3.2萬套，同比增長超80%，成交量為7050套，成交率約22%。

但這個排名值得質(zhì)疑。

僅看阿里拍賣一家平臺上的數(shù)據(jù)，2022年初，鄭州法拍房就激增至3萬套。10底，翻番至7.13萬套，在全國大中城市中遙遙領(lǐng)先。

值得注意的是，進入2023年，全國法拍房數(shù)量有所回落，而鄭州卻逆勢而上，2023年1月，單在阿里拍賣的法拍房就超過8萬套。

從個人住房貸款不良率上面，也可見微知著。

2022年半年，鄭州銀行的個人住房貸款不良率達1.34％，較上年末上升0.38個百分點，是唯一一家超過1%的上市銀行，漲幅也居上市銀行之首。

也許，網(wǎng)傳鄭州法拍房數(shù)量全國第一，給地方帶來很大壓力，導(dǎo)致相關(guān)數(shù)據(jù)被和諧了？

但是，鄭州法拍房雖然數(shù)量暴漲，成交率卻很難看。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2022年，各個城市間法拍房成交率分化嚴(yán)重。

金華成交率為61.8%，位列全國首位，成交率較2021年下降11.3個百分點。

全國僅金華、臺州、紹興成交率保持較高水平，其余城市成交率均低于50%。

浙江、上海、江蘇、廣東成交率出現(xiàn)明顯下滑，較2021年下降約10個百分點。

“部分地區(qū)掛拍量高增，但成交量較低，如大連、鄭州等地?！?/p>

鄭州的成交量低迷，與區(qū)域樓市冷暖、二手房市場交易活躍度、當(dāng)?shù)貥鞘辛鲃有誀顩r、經(jīng)濟活躍度、居民收入增長幅度、存量房市場容量、房價上漲想象空間等因素有關(guān)。

大鄭州風(fēng)光不再！

簡單來說，鄭州的綜合條件確實撐不起這個房價，房價虛高，樓市遇到巨大的困難。

另外一個值得警惕的城市是昆明。

2022年，昆明掛拍量同比增長高達161.9%，但成交量不升反降，僅成交1505套，較2021年下降5.6%。

這些掛牌量激增、但成交量低迷的城市，比如鄭州、昆明，后面的樓市形勢不容樂觀。