地產(chǎn)行業(yè)近兩年來風(fēng)聲鶴唳，民營房企基本上退出了土地市場。過去，從事代建業(yè)務(wù)的房企并不多，即使有，業(yè)務(wù)規(guī)模也不大。但如今，除了像綠城管理這樣領(lǐng)先的代建平臺外，許多房企也紛紛加大了代建業(yè)務(wù)的力度。

由于資金緊張，很難購買土地，因此必須要么利用團(tuán)隊的多余資源，要么進(jìn)行團(tuán)隊優(yōu)化。代建項目雖然利潤微薄，但也算是個不錯的選擇。

開展代建業(yè)務(wù)，需要遵循幾個邏輯：

幫助業(yè)主方省時省錢至關(guān)重要。這包括利用集中采購的成本優(yōu)勢，提高開發(fā)報建和運營管理的效率。

幫助業(yè)主方賺取更多利潤，在品牌和產(chǎn)品溢價方面都非常重要。然而，這種邏輯在限價項目中并不適用。

幫助業(yè)主方解決核心問題是至關(guān)重要的，包括代融資、供應(yīng)鏈等方面的支持都是必不可少的。

然而，代建業(yè)務(wù)的開展不僅需要吸引大量愿意擔(dān)任乙方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更重要的是需要持續(xù)穩(wěn)定的甲方資源，這一點至關(guān)重要。然而，事實上，這樣穩(wěn)定的甲方資源基礎(chǔ)并不實際存在。

過去眾多代建項目的合作緣起實際上是因為甲方因歷史原因獲得土地，但自身無法開發(fā)。這種無力表現(xiàn)為兩種情況：一是因為資金短缺，可能是土地款尚未結(jié)清，或者已經(jīng)將土地抵押用于融資，卻無力償還，或者是沒有足夠資金用于后續(xù)投入以符合銷售條件，需要代建方提供資金支持或擔(dān)保融資；二是因為缺乏團(tuán)隊和能力，確實需要優(yōu)秀的代建方來主導(dǎo)開發(fā)。

目前土地出讓的管控已經(jīng)非常嚴(yán)格，基本上都必須要經(jīng)過收儲后通過公開市場招拍掛。曾經(jīng)存在的土地沖抵地方政府債務(wù)、退二進(jìn)三、非公開協(xié)議出讓等方式基本已經(jīng)被取締。

這種類型的項目不太可能會再有新的添加。

地方平臺公司作為業(yè)主方，計劃實施一系列代建項目，其中包括還遷房、安置房、廉租房、長租房、公共建筑以及一部分商品房項目。為了確保項目順利實施，他們決定將這些項目委托給專業(yè)公司進(jìn)行管理和執(zhí)行。

今后，這類項目將要么由專門的城投公司自行承擔(dān)，要么通過公開招標(biāo)委托，而不再采用代建模式。

這類項目源也不可持續(xù)。

3。最近出現(xiàn)的，由于暴雷，債權(quán)人取得項目控制權(quán)，委托專業(yè)公司操盤進(jìn)行債權(quán)回收。

許多項目通常都非常復(fù)雜，當(dāng)現(xiàn)金流耗盡時，開發(fā)商可能需要與公益?zhèn)鶛?quán)提供方合作進(jìn)行資金補貼。此外，如果項目本身已經(jīng)陷入負(fù)債，并且必須承擔(dān)代建和代管費用，這可能會導(dǎo)致債務(wù)進(jìn)一步減值。

這類項目可能會在短期內(nèi)出現(xiàn)爆發(fā)，但從長遠(yuǎn)來看，它們是非常罕見的。長期內(nèi)不太可能出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)項目。

因此，總的來說，可以得出一個結(jié)論，當(dāng)前蓬勃發(fā)展的代建潮很可能會在不久的將來面臨項目資源枯竭的困境。

那么什么是代建呢？

代建這個詞，不是一個新的發(fā)明，這一開發(fā)模式起源于美國，意思是委托開發(fā)管理。土地的持有人（地主）委托（地塊/項目）給經(jīng)驗豐富的專業(yè)代建方來開發(fā)建設(shè)，兩者相互協(xié)商合作，共同盈利。

代建業(yè)務(wù)屬于輕資產(chǎn)模式，主要提供服務(wù)，并不負(fù)責(zé)投資。因此，代建公司能維持較低杠桿，不依賴外部融資來源，負(fù)債率相對較低。（別人出地、你來代為建設(shè)并收取費用）

1、代建主要分為三大類：政府代建、商業(yè)代建、資本代建

截至目前，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過30家。這其中包括了萬科、中海、保利、華潤、金地、世茂、綠城、建業(yè)、當(dāng)代置業(yè)、朗詩、雅居樂、廣宇發(fā)展、天房集團(tuán)等。商業(yè)類代建做得比較好的是藍(lán)城（綠城旗下代建品牌）、萬科，公益類代建做得比較好的是華潤置地。

面對現(xiàn)階段市場行情下行，，融資壓力山大，銷售回款壓力大，許多房企已經(jīng)不敢拿地了，越來越多的房企加入到代建行列當(dāng)中。

大連中森代建項目