一、【房地產(chǎn)項(xiàng)目選擇標(biāo)準(zhǔn)】

1、拿地間在2021年10月之后，拿地后成立新項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司干凈。

2、地價(jià)：非地王，溢價(jià)率不超過30%，項(xiàng)目土地成本不超過項(xiàng)目總銷售額的70%。

3、銷售凈利率：一線及二線城市（含長三角、珠三角非二線城市）≥25%；三四城≥27% 。

4、售價(jià)：高層銷售單價(jià)高于7500元m/㎡。

5、住宅占比：住宅可售面積不低于總計(jì)容面積的70%。

6、主體：全國前200名成項(xiàng)目所在城市前10名（無暴雷、違約及其他重大負(fù)面輿情）；企業(yè)的信用情況良好，無涉訴案件，資產(chǎn)不涉及查時(shí)，無土地款欠繳及繳納違約金記錄。

7、長三角、珠三角所有城市均可，其余城市見下表。

二、【風(fēng)控標(biāo)準(zhǔn)】

1、出資比例不超過土地出讓金總額的50%。

2、抵押擔(dān)保：抵押全程不松，動(dòng)態(tài)抵押率控制；同意銷售視同解押，必須還款。

3、質(zhì)押擔(dān)保：項(xiàng)目公司和SPV公司股權(quán)質(zhì)押，視情況是否過戶

4、保證擔(dān)保：集團(tuán)公司、最大境內(nèi)主體、大現(xiàn)金流項(xiàng)目、實(shí)控人夫婦擔(dān)保。

5、決策機(jī)制：董事派駐，現(xiàn)場監(jiān)管，章證照共管，一致決、單方?jīng)Q，僵局條件、交叉違約。

6，對賭機(jī)制：工程節(jié)點(diǎn)、銷售去化、開發(fā)貸額度、成本上限。

7、對于優(yōu)質(zhì)主體的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，考慮股權(quán)／夾層合作。項(xiàng)目盡調(diào)資料清單詳附圖。

（完）

反映盈利能力的指標(biāo)主要包括：銷售毛利率、營業(yè)利潤率、銷售凈利率、銷售期間費(fèi)用率。

一、銷售毛利率

銷售毛利率=（銷售收入-銷售成本）/銷售收入

銷售毛利是盈利的基礎(chǔ)，沒有毛利也就談不上盈利。

與銷售毛利率相對應(yīng)的指標(biāo)是銷售成本率，銷售成本率=銷售成本/銷售收入

所以，可以看出，銷售毛利率+銷售成本率=1

銷售毛利率的計(jì)算很簡單，在實(shí)際分析的時(shí)候，我們應(yīng)重點(diǎn)分析毛利率變動(dòng)的原因，可以分部門、分產(chǎn)品、分顧客群體、分銷售區(qū)域甚至于單個(gè)銷售員進(jìn)行分析。

比如A公司，主要產(chǎn)品為a、b、c三種，公司在2019年和2020年的利潤情況如下（單位萬元）：

通過表格數(shù)據(jù)，可分析看出，A公司總體毛利率并不高，不到20%，其中a產(chǎn)品的毛利率最高，在2019年達(dá)到了71.43%，但銷售額占比不是很高。同時(shí)營業(yè)收入最高的c產(chǎn)品毛利率卻最低，可以從這點(diǎn)繼續(xù)深入分析該產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，找出問題所在。

一、營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用率

管理費(fèi)用和管理費(fèi)用率=營業(yè)費(fèi)用和管理費(fèi)用總額/營業(yè)收入

在實(shí)際分析時(shí)，經(jīng)常會(huì)將各項(xiàng)費(fèi)用單獨(dú)與營業(yè)收入進(jìn)行對比，形成不同的費(fèi)用率指標(biāo)，分析各個(gè)項(xiàng)目占總收入的比重及發(fā)展趨勢。

同時(shí)還可以與企業(yè)以前期間的該比率進(jìn)行比較，和企業(yè)所在行業(yè)的平均值或者相似企業(yè)的該比率進(jìn)行比較。

二、營業(yè)凈利率

營業(yè)凈利率又稱為銷售凈利率、銷售利潤率

營業(yè)凈利率=凈利潤/營業(yè)收入

這個(gè)比率用來衡量企業(yè)營業(yè)收入給企業(yè)帶來利潤的能力，這個(gè)比率比較低，就表明企業(yè)經(jīng)營管理者沒有能夠創(chuàng)造出足夠多的利潤，或者沒有成功的控制成本與期間費(fèi)用。

這個(gè)比率可以用來衡量企業(yè)總的盈利水平。

三、營業(yè)收入現(xiàn)金比率

營業(yè)收入現(xiàn)金比率=經(jīng)營現(xiàn)金凈流量/營業(yè)收入

該比率反映的每1元的銷售可以得到多少的凈現(xiàn)金。該指標(biāo)排除了不能回收的壞賬損失的影響，體現(xiàn)了利潤的“含金量”，通常來說，這個(gè)指標(biāo)越高越好。

四、資產(chǎn)凈利率

資產(chǎn)凈利率=凈利潤/資產(chǎn)總額

這是一個(gè)綜合指標(biāo)，反映企業(yè)資產(chǎn)利用的效果。

影響這個(gè)指標(biāo)的因素有：產(chǎn)品價(jià)格、單位成本的高低、產(chǎn)量及銷售量等

最后，我們還是舉個(gè)例子來說：

比如A公司連續(xù)兩年的利潤表數(shù)據(jù)如下（單位萬元）：

我們分別計(jì)算了兩年的差異以及差異百分比，通過分析可以看出，A公司2021年?duì)I業(yè)收入上升了15%，說明銷售額增加了，營業(yè)成本增加了29%，增長速度更快，導(dǎo)致公共的毛利率下降，可以看出這是導(dǎo)致利潤下滑的最主要原因。公司需要進(jìn)一步分析營業(yè)成本增長的因素，是人工因素，還是原材料因素等；其次，營業(yè)費(fèi)用的增長速度達(dá)到了50%，遠(yuǎn)高于營業(yè)收入的增長率，很可能是因?yàn)楫a(chǎn)品廣告、宣傳、促銷及銷售人員提成等造成的，需要進(jìn)一步分析考慮如何控制該費(fèi)用的增長。管理費(fèi)用及財(cái)務(wù)費(fèi)用的增長均未超過營業(yè)收入的增長速度，對利潤的影響在正常范圍之內(nèi)。

因此A公司應(yīng)該重點(diǎn)關(guān)注營業(yè)成本和營業(yè)費(fèi)用的增長及控制，如果成本確實(shí)難以下降，可以考慮是否相應(yīng)提高產(chǎn)品銷售價(jià)格，來彌補(bǔ)營業(yè)成本的上升。