近期在一個財稅學(xué)習(xí)交流群大家討論這樣一個話題，就是目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售的精裝房增值稅和企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定的問題？下面想就這個問題談一下自己的觀點(diǎn)，歡迎大家交流討論。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝房增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如何確定？

精裝房就是在過去毛坯房的基礎(chǔ)上進(jìn)行裝修然后交付購房人的房屋。增值稅上納稅義務(wù)發(fā)生時間是不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的當(dāng)天。權(quán)屬就是權(quán)利歸屬，權(quán)利包括所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)等權(quán)利，在交房之前，這些權(quán)利都沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，交房之后，權(quán)利從開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)移至購房人。因此，增值稅上權(quán)屬轉(zhuǎn)移應(yīng)當(dāng)以交付為時間節(jié)點(diǎn)，交付當(dāng)月做增值稅價稅分離，計算收入同時確認(rèn)當(dāng)期銷項稅或者增值簡易計稅金額。就是說只要房屋完成交付，或者房屋達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)通知購房人在規(guī)定期限辦理交換手續(xù)，根據(jù)合同約定購房者如果在規(guī)定最后期限未辦理房屋交接手續(xù)，這種情況應(yīng)該視為房地產(chǎn)開發(fā)公司已經(jīng)交付，也就是說這種情況也同樣應(yīng)該確認(rèn)增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間。

二、房地產(chǎn)開發(fā)公司精裝房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間應(yīng)該如何確定？

房地產(chǎn)項目目前采取的是預(yù)售模式，就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)絕大多數(shù)情況銷售的都是期房。當(dāng)然實(shí)務(wù)中也有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的是現(xiàn)房，不過這種情況產(chǎn)生的原因往往是房地產(chǎn)市場不景氣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)被迫從期房銷售變成了前期期房銷售，后期現(xiàn)房銷售。根據(jù)（國稅發(fā)【2009】31號）文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目期房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間在完工年度。該文件對于完工標(biāo)準(zhǔn)有三條：就是是竣工備案、交付使用和取得初始產(chǎn)權(quán)證明，三個標(biāo)準(zhǔn)誰早按誰來確認(rèn)完工。（國稅函【2008】875號）收入確認(rèn)條件之一“商品銷售合同已經(jīng)簽訂，企業(yè)已將商品所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方”。（國稅函【2010】201號）文件再次強(qiáng)調(diào)了將交付和投入使用視為完工的標(biāo)準(zhǔn)，文件規(guī)定：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）規(guī)定精神和《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法〉的通知》（國稅發(fā)[2009]31號）第三條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無論工程質(zhì)量是否通過驗(yàn)收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決算手續(xù)，當(dāng)企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實(shí)際投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應(yīng)視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，并計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。這個文件出臺的背景個人分析判斷主要是對有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋沒有辦理竣工備案手續(xù)，實(shí)際上已經(jīng)交付業(yè)主，這種情況毫無疑問應(yīng)該確認(rèn)企業(yè)所得稅銷售收入。

目前對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精裝房企業(yè)所得稅納稅義務(wù)發(fā)生時間如果確定的問題，目前主要有以下3種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)是房屋竣工備案就應(yīng)該確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入；一種觀點(diǎn)就是房屋實(shí)際交付時確認(rèn)企業(yè)所得稅應(yīng)稅收入；還有一種觀點(diǎn)是采取兩者折中的辦法，就是將收入分成兩部分，一部分為毛坯房收入，在房屋辦理竣工備案手續(xù)時確認(rèn)收入，還有一部分為裝修收入，在精裝房實(shí)際交付時確認(rèn)收入。

個人認(rèn)為，根據(jù)（國稅函【2010】201號）文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，計算企業(yè)當(dāng)年度應(yīng)納稅所得額。實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的精裝房，在房屋竣工備案時是無法確定開發(fā)產(chǎn)品的準(zhǔn)確計稅成本的，因?yàn)檠b修還沒有完成，如果在竣工備案確認(rèn)收入，裝修成本只能預(yù)估，這樣預(yù)估的成本根據(jù)企業(yè)所得稅法規(guī)定不允許稅前扣除，如果全額確認(rèn)收入，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正常的裝修成本無法及時扣除問題。因此，筆者認(rèn)為在企業(yè)所得稅上應(yīng)該按照交房來確認(rèn)企業(yè)所得稅收入，同時結(jié)轉(zhuǎn)對應(yīng)主營業(yè)務(wù)成本。實(shí)務(wù)中建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最好提前與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，避免不必要的涉稅風(fēng)險。

今年的“雙11”購物節(jié)，來得比往年更早一些，早在10月末，不少網(wǎng)友便已付了定金，11月初，第一批支付了尾款的市民也都已陸續(xù)收到了快遞。然而，在收快遞過程中，部分市民卻發(fā)生了各種各樣的不愉快。延遲發(fā)貨、虛假發(fā)貨、地址被刷單者冒用，接到了詐騙電話……“雙11”購物期間，如何維權(quán)防陷阱呢？

問題一

虛假發(fā)貨、延遲發(fā)貨

“商家承諾48小時之內(nèi)發(fā)貨，但我1日凌晨就已經(jīng)付款了，物流狀態(tài)好幾天了也沒更新，真是急壞我了！”市民小吉是一名網(wǎng)購達(dá)人，每年的“雙11”期間，她都會“囤貨”。今年“雙11”活動開始較早，早在10月末，她便已支付了定金，并在11月1日凌晨熬夜付了尾款。接下來的幾天，快遞陸續(xù)到了，但有一個她很期待的護(hù)膚品卻遲遲未到。小吉查看物流信息后發(fā)現(xiàn)，自己的快遞始終處于“已攬件”狀態(tài)，卻遲遲未出現(xiàn)物流信息。隨后，她嘗試與店鋪客服交流，客服始終不愿正面回復(fù)。直到又過了幾天，商家才回復(fù)稱，要為她補(bǔ)發(fā)快遞。這一番操作，讓原本期待的小吉十分氣憤，覺得受到了欺騙：“我懷疑之前他們根本就沒有發(fā)貨，只是為了敷衍我！”

因?yàn)榭爝f遲遲不來而鬧心的并非小吉一個，“雙11”購物節(jié)期間，不少網(wǎng)友反映，自己的快遞出現(xiàn)了到約定時間仍未發(fā)貨，或是虛假發(fā)貨的情況。那么，如何判定自己的快遞是“虛假發(fā)貨”或是“延遲發(fā)貨”呢？對此，記者向淘寶官方客服詢問，對方回應(yīng)稱，“虛假發(fā)貨”是指商家點(diǎn)擊發(fā)貨并填寫物流單號后，24小時內(nèi)該物流單號沒有任何物流走件信息更新（走件是指快遞已由物流公司發(fā)出，非物流攬收記錄）。如果想知道自己是否遭遇了“虛假發(fā)貨”，可以點(diǎn)擊“我的訂單”，“查看物流”對比核實(shí)。

這樣應(yīng)對

可以對商家進(jìn)行投訴

如果確定商家有虛假發(fā)貨行為，消費(fèi)者可以在商品的訂單界面點(diǎn)擊“投訴商家”，選擇“發(fā)貨問題”，投訴原因選擇虛假發(fā)貨，并說明相關(guān)情況。如平臺核實(shí)商家確實(shí)存在此類行為，則消費(fèi)者可以收到賠付。同理，如果認(rèn)為商家存在著延遲發(fā)貨的行為，也可以對賣家進(jìn)行投訴，一般3個工作日內(nèi)便會出結(jié)果。

問題二 莫名其妙收到空包裹

小吉的煩惱是收不到快遞，但市民小陳的煩惱，卻是收到了好幾個快遞。她十分肯定，這些商品自己從未購買過。更讓她覺得莫名其妙的是，這些快遞打開一看，往往是一些不值錢的小東西，有些則直接是個空包裹。

明明沒有購物，這些快遞是哪來的？寄件人的目的又是什么？這些問題讓小陳十分不安，咨詢了幾個網(wǎng)購經(jīng)驗(yàn)豐富的朋友后，對方猜測，她的個人信息較大概率是被泄露了，并被商家用于“惡意刷單”。這樣的猜測，讓小陳更加慌了：“這會不會影響我的個人信用？刷單是違規(guī)的，我該如何阻止商家用我的地址來做這些違規(guī)的動作呢？”

記者在網(wǎng)絡(luò)查詢后發(fā)現(xiàn)，與小陳有著相同遭遇的消費(fèi)者也不在少數(shù)。

這樣應(yīng)對

不要在不明網(wǎng)站上

隨意填寫住址及聯(lián)系方式

一位地址曾被人惡意刷單的消費(fèi)者也曬出了自己的維權(quán)成功經(jīng)驗(yàn)，供他人參考。該消費(fèi)者表示，自己曾嘗試過平臺投訴，但沒有明顯效果，于是她便對刷單快遞顯示的物流公司進(jìn)行了投訴，方法為：首先對刷單件進(jìn)行拍照留存，并下載“菜鳥”App，查詢該件的物流公司、發(fā)件人信息，隨后找到國家郵政局申訴網(wǎng)站，點(diǎn)擊我要申訴，申訴原因選擇：“其他”，并如實(shí)填寫運(yùn)單信息，說明自己地址被人惡意刷單的情況。次日，她便收到了刷單者打來的道歉電話，并稱因?yàn)樗耐对V商家將被罰款，今后再也不會用她的信息刷單了。

此外，要避免地址被人用于惡意刷單，更重要的是要注意保護(hù)個人信息，不要在不明網(wǎng)站上隨意填寫住址及聯(lián)系方式。

問題三

頻繁接到詐騙電話

“自從買了一個洗護(hù)用品，我已陸續(xù)接到好幾個不同人打來的詐騙電話了。”說起這些，家住蔣王的市民王女士十分氣憤。她說，自己此前在網(wǎng)上購買了一款洗面奶，快遞也很快便到了。但不久，她便接到了詐騙分子打來的電話，稱商品出現(xiàn)了問題，要對她進(jìn)行賠付。因?yàn)榻?jīng)常刷微信，王女士很快便鑒別出這是詐騙電話，立即掛斷了。

沒想到，幾天后，她再次接到了另外一個陌生號碼打來的電話，對方一口報出了她的名字及購買的具體物品，稱商品出現(xiàn)問題，要進(jìn)行“賠付”?！拔移鋵?shí)早就和店家的客服核實(shí)過了，他們根本沒有給我打過電話，這些人就是騙子！”王女士氣憤地表示，但當(dāng)她質(zhì)問店家為何詐騙分子會知道自己信息后，店家卻也只會回復(fù)“我們不會將顧客信息外泄”。

本以為事情到了這里便能結(jié)束，但當(dāng)天下午，王女士第三次接到了詐騙電話，對方打的幌子，依舊是這瓶洗面奶?！皼]想到買了個洗面奶會招來這么多詐騙電話，真的有點(diǎn)后悔?！蓖跖窟€表示，在第三個電話中，她還嘗試著和詐騙分子聊了幾句，對方承認(rèn)，自己和前兩波人并非同一團(tuán)伙?！翱赡苁悄愕男畔⒈毁u給了好幾波人”。

對方的坦率，也讓王女士哭笑不得。

這樣應(yīng)對

任何交易不要脫離正規(guī)平臺

事實(shí)上，隨著網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，針對網(wǎng)購的詐騙也層出不窮，常見的便有“快遞賠付類詐騙”，即詐騙分子假扮快遞公司工作人員，稱快遞丟件，要聯(lián)系消費(fèi)者賠償。如果消費(fèi)者同意賠償，便會在他們的誘導(dǎo)下一步步走進(jìn)圈套，最終完成轉(zhuǎn)賬?！吧碳屹r付詐騙”，即詐騙分子假扮商家，稱銷售的商品存在問題，要進(jìn)行召回或者對消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)償。一旦消費(fèi)者同意，他們便會利用QQ等平臺聯(lián)系消費(fèi)者，最終誘導(dǎo)消費(fèi)者點(diǎn)擊木馬鏈接或誘導(dǎo)他們轉(zhuǎn)賬等。

針對這類問題，警方提醒廣大群眾，任何交易，包括退款、理賠等不要脫離正規(guī)平臺，一定要與官方客服進(jìn)行核實(shí)，對方發(fā)送的鏈接不要點(diǎn)擊，個人信息、銀行賬號、密碼也不能隨意透露，做到不輕信、不透露、不轉(zhuǎn)賬，以免上當(dāng)受騙。 記者 趙雅瓊

于是各個營銷號紛紛轉(zhuǎn)載，甚至加上吸引人的標(biāo)題，世界冠軍ning王被Tarzan暴打，評論區(qū)更是迎來一些人高潮，各種黑稱，攻擊不斷。也有粉絲解釋圖片是經(jīng)過人為p圖加工過的，但好像并不會有人在意

一樣的英雄，一樣的對局，經(jīng)過程序查詢，完全不同的選手。很容易就能判斷出真假的東西，為何有人不愿意去看，不愿意去信，是為了熱度故意搖旗，還是就是要一黑到底？

第一次發(fā)文，若有不足，多多指正！