近日有多位網(wǎng)友向大V君爆料，綠城將再進南寧，接手位于五象新區(qū)青山大橋南岸的中國錦園項目。
去年底，坊間就陸續(xù)傳出中國錦園停工的消息，雖然開發(fā)商方面否認，但工程進度似乎并沒有太大的進展。
如今傳出綠城將接手的消息，究竟是真是假？
如果綠城再度牽手南寧，能否再綠江南岸？
傳聞言之鑿鑿，究竟是真是假？大V君立即進行了求證。
從目前已知的信息來看，大V君認為，綠城接手中國錦園，已經(jīng)是八九不離十！
根據(jù)中國錦園內(nèi)部人士表示，項目已經(jīng)確定由綠城接手了，接下來的二期將由綠城開發(fā)。
有知情人士更是表示，接手中國錦園的，是綠城的平臺公司——綠城佳園。
圖 | 聊天截圖
大V君查詢資料得知，綠城佳園是由綠城集團與藍城集團共同組建的一家平臺公司。
公司主導業(yè)務為自投開發(fā)及承接政府代建、商業(yè)代建、資本代建業(yè)務。
更有知情人士直言，綠城接手中國錦園已經(jīng)板上釘釘，而且這個月就將進場。
圖 | 聊天截圖
在項目的營銷中心，置業(yè)顧問也跟大V君明確透露，項目二期已經(jīng)被綠城接手。
中國錦園的開發(fā)商是廣西華文山水文化旅游有限公司，是昌龍集團有限公司全資子公司。
如果綠城進駐中國錦園，將采用何種形式合作？
知情人士透露，綠城參與中國錦園的模式，與南寧大橋頭的綠城春江明月相同，采用的是“三代”模式，代建、代管、代賣。
圖 | 聊天截圖
其實，中國錦園尋找新的“接盤俠”，早就有跡可循。
項目最初案名為“中國東盟實景創(chuàng)意樂園”，早在2012年6月27日，就已經(jīng)舉行了啟動儀式。
不過，作為廣西本土地產(chǎn)開發(fā)商的昌龍，低調(diào)又佛系，手里攥著大把優(yōu)質(zhì)土地，開發(fā)節(jié)奏卻慢悠悠。
一些人可能不知道，萬達茂所在的地塊就是從昌龍手里轉(zhuǎn)讓出來的，天譽城有部分土地也是從他手上得來。
眼看旁邊的樓盤銷售火熱，昌龍這才想起要開發(fā)自己手握的地塊。
2018年，號稱歷時3年修改設(shè)計方案，中國錦園重新亮相，先后開放了城市展廳以及營銷中心。
圖 | 中國錦園營銷中心
2019年“三月三”期間，項目還請來胡夏、汪小敏、后弦等廣西籍明星藝人，助陣“中國錦園之夜”，當時風頭正盛。
不過這樣的火熱勢頭并沒有延續(xù)到項目銷售上。
大V君查詢南寧市住建局銷售公示系統(tǒng)發(fā)現(xiàn)，從2019年1月獲得首張預售證以來，3年多的時間，中國錦園共有1513套商品房拿證，但僅賣出549套，銷售三分之一左右。
圖 | 中國錦園3年多僅賣出549套
在此期間，中國錦園開發(fā)商還被多次傳出資金鏈緊張，不僅公司股權(quán)被質(zhì)押，還與銀行有融資糾紛，拖欠廣告公司、建設(shè)單位等供應商款項。
通過天眼查顯示，2018年1月9日、2019年1月28日，項目的開發(fā)商廣西華文山水的母公司——昌龍集團，曾先后兩次向廣西中小企業(yè)信用擔保有限公司出質(zhì)廣西華文山水股權(quán)，金額分別達到5140萬元、2360萬元。
圖 | 昌龍兩次出質(zhì)廣西華文山水股權(quán)
廣西華文山水以及母公司昌龍集團，近年來相繼陷入眾多司法糾紛，有合資、合作開發(fā)的項目糾紛，金融借款合同糾紛，買賣合同糾紛，廣告合同糾紛，涉及的對象包括各合作方、供應商、項目業(yè)主等。
圖 | 廣西華文山水、昌龍涉及眾多司法糾紛
廣西華文山水以及母公司昌龍集團缺錢，在業(yè)界并不是什么秘密。
有業(yè)界人士曾調(diào)侃，昌龍集團能活多久，全看金融機構(gòu)是否愿意繼續(xù)借錢給他續(xù)命了。
中國錦園為什么會陷入被轉(zhuǎn)手的境地？
業(yè)內(nèi)人士分析，昌龍集團首先就沒有開發(fā)大型項目的經(jīng)驗，更別說對實力和運營管理能力要求頗高的文旅項目了。
根據(jù)相關(guān)介紹，該公司開發(fā)過最著名的項目，莫過于會展中心對面的迪拜七星酒店。此外就是興寧的嶺上國際、天堂嶺等小區(qū)，缺乏大型地產(chǎn)項目的經(jīng)歷。
其次，商業(yè)性質(zhì)物業(yè)在南寧本身走量艱難。根據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，南寧商辦物業(yè)的去化周期普遍在5年~6年，這期間還有大量產(chǎn)品上市。
針對商辦物業(yè)過剩的情況，南寧甚至在2020年10月出臺“商改住”相關(guān)政策。
加上3年疫情影響，樓市環(huán)境惡化，整體成交下行，中國錦園的境況可想而知。
作為一個大型文旅項目，中國錦園占地面積335畝，規(guī)劃了700米英倫風情街區(qū)、4大歐洲小鎮(zhèn)、50畝梅帥元實景演藝公園等。
項目產(chǎn)品有酒店式公寓、大平層、聯(lián)排和疊拼，除了公寓是40年產(chǎn)權(quán)，其它的都是50年產(chǎn)權(quán)商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)。
受資金鏈緊張影響，在去年底，項目曾一度陷入停工風波。如今項目怎么樣了，是否已經(jīng)復工？
前天，大V君帶著小飛機，直奔項目現(xiàn)場，帶來中國錦園的最新情況。
圖 | 中國錦園大面積“處女地”未開發(fā)
從航拍圖來看，項目西面還有大面積的“處女地”未開發(fā)，里面遍地水坑，周邊長滿齊腰高的雜草。
傳出綠城將要接手開發(fā)的，正是這部分尚未開發(fā)的地塊。
50畝的梅帥元實景演藝公園，已經(jīng)可以看出雛形，不過目測已經(jīng)很久沒施工了，建筑體已經(jīng)發(fā)黑、鋼筋已經(jīng)生銹。
公寓已經(jīng)脫了外架，不過憑肉眼觀察，像是曾經(jīng)長時間停工。
圖 | 公司感覺曾長時間停工
不過不像傳聞的那樣，中國錦園并沒有全面停工。
在靠近新邕路一側(cè)的一期，大V君圍著工地轉(zhuǎn)了半圈，現(xiàn)場可以聽到明顯的施工聲音。
在項目一期，四處可見挖掘機、泥土車在作業(yè)，施工人員并不少。
圖 | 一期可以看到不少施工人員
還有不少保潔在外圍進行園林、路面的養(yǎng)護、清潔工作。
項目營銷中心在正常接待，大V君到訪時，現(xiàn)場有其他客戶在場咨詢。
圖 | 中國錦園實拍
雖然沒有停工，但是大V君看來，以中國錦園目前的開發(fā)進度來看，并不容樂觀。
市場下行的趨勢下，買房人猶如“驚弓之鳥”，即使現(xiàn)在項目正常銷售，如果沒有新的“接盤俠”出現(xiàn)，很難取得買房人的信任。
2014年從杭州首次來桂后，長達8年的時間，綠城只在柳州、南寧、玉林留下了3個項目。
首進廣西，綠城并沒有選擇南寧，而是落子柳州。
2014年3月31日，綠城與柳北區(qū)白沙村簽約，開發(fā)白沙村城中村，打造的就是綠城楊柳郡項目。2016年入市至今，已經(jīng)成批交房，部分樓棟在售。
圖 | 綠城·楊柳郡實景
綠城進入廣西的第二站才來到南寧。
2015年11月，綠城管理和五象新區(qū)的碧水天和簽約委托開發(fā)管理合同，代建碧水天和三四期。
如今，綠城·春江明月堪稱南寧樓盤顏值的代表，高端項目的標桿，時常被人拿來對標。
圖 | 南寧綠城·春江明月實景
綠城第三站則選在玉林。2018年，綠城管理與玉林城投簽約成立公司，在玉林打造綠城·玉林春江花月，首期開發(fā)324畝住宅。
此前南寧和玉林的兩個項目，都屬綠城管理的代建項目。
有“產(chǎn)品匠人”之稱的綠城，南寧人都非常期盼，他能再度“牽手”綠城南寧。
去年1月中旬曾傳出消息，興寧區(qū)與綠創(chuàng)產(chǎn)城控股有限公司簽約，擬在三塘圈地560畝打造健康產(chǎn)業(yè)綜合體項目。
圖 | 綠城進駐興寧
綠創(chuàng)，就是綠城在2020年4月成立的全資子公司。
如今一年多時間過去，南寧人并沒有等來這個大型康養(yǎng)項目，而是等來了綠城接手中國錦園的消息。
根據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露出的信息，綠城介入中國錦園項目，大概率也是采用綠城春江明月這種代建代管的模式。
在還是叫碧水天和的時候，項目一直都賣不動。然而在綠城接手之后，立刻成為了南寧爆款樓盤。
大V君還記得，當年很多人想全款買這里的房子，即使這樣，想挑個樓層還要找關(guān)系。
為什么大家都期盼綠城？
綠城并不是一家規(guī)模型的大房開，但絕對是一家極具影響力的房企品牌。
產(chǎn)品力一直是其核心競爭力，高顏值的立面，來到哪個區(qū)域，堪稱區(qū)域的新封面。
如今，綠城再度來到邕江南岸，對中國錦園來說，將帶來何種改變，能否使項目脫胎換骨，煥發(fā)生氣，大家拭目以待。
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在大多數(shù)人的印象里是不是設(shè)備臺都不能動？其實這還是要分真假的，如果碰到的是真設(shè)備平臺，首先這屬于公共空間，并不能私自占用而且他的承重有限如果強行納入室內(nèi)，會留下一堆的隱患。
當然了如果是碰到在戶型圖上明確標準的，設(shè)備臺的空間也相對比較大，這種的就屬于假設(shè)備平臺。通常是在小臥室旁邊，就例如業(yè)主家這樣就屬于開發(fā)商贈送的空間，完全可以將原本封閉的空間進行一番改造。
設(shè)計師一番設(shè)計后，將送的設(shè)備平臺擴入男孩房，如今的房間增加至12㎡，淺灰色為主色調(diào)，清爽舒適。當然了這間房的主題是在設(shè)備臺改造后的樣子：
根據(jù)業(yè)主提出的需求，設(shè)計師決定將納入室內(nèi)的設(shè)備臺改成學習區(qū)，先是在這里打上長長1.7米的書桌，桌面是抽屜柜的樣式哦。光有書桌當然不是夠啦，設(shè)計師貼心的在書桌兩側(cè)都打了一列的寬0.66米*高2.41米*進深35公分的壁龕。
收納空間何其豐富，這個應該是不用多做解釋了吧，反正孩子的書本以及學習工具是不愁沒地方收納了。多了3㎡的使用空間，還沒有多占原始戶型的一寸空間，這個兒童房光是憑借這一點，就足夠讓人滿意。
雖說這間的個假設(shè)備平臺，可以納入室內(nèi)改成需要的功能區(qū)，但是改造期間還是有很多隱蔽工程的，可不只看上去的簡單。再一個就是改造需要分辨真假的設(shè)備平臺，別被開發(fā)商的幌子騙了，不然就得不償失了。
最后提醒一下，也有一些設(shè)備平臺是業(yè)主自己買回來的哦，面積大還贈送，開發(fā)商怎么會有這么好心？
]]>樓盤案名：嘉逸城。
不僅是個“地鐵盤”，而且宣傳“8字頭起”，要知道，龍崗的諸多樓盤都已經(jīng)打到了1.1萬+/㎡。
反觀這樣的價格，在均價1.4萬+/㎡的五象新區(qū)無疑是個低洼之地。
然而開盤已過去半個月，“8字頭”并未驚起樓市半片波瀾，銷量也不盡人意。
啥原因？往下看。
PART.01
拿地距今至少13載
在說明銷量不盡人意的原因之前，我們先了解一下嘉逸城地塊的淵源。
這個地塊，起初是一個名稱為“大志匯”的建材市場，權(quán)屬人是廣西林達置業(yè)有限公司。
自2008年始，該公司將地塊及地面建筑整體出租，在2014-2015年間逐漸形成了大志匯建材市場和玉洞物流園。
后因該地塊內(nèi)建起來的建筑屬違法建筑，遭到拆除。
▲大志匯建材市場（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
2020年6月初，區(qū)人民政府希望林達公司加快推進項目的開發(fā)建設(shè)，助力五象新區(qū)經(jīng)濟發(fā)展。
▲相關(guān)部門點名加快項目推進（圖源：良慶人民政府網(wǎng)站）
2020年11月17日，該地塊取得用地規(guī)劃許可證，土地性質(zhì)由倉儲用地更改為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地。
至此，嘉逸城才正式開始孵化。
地塊審批信息（圖源：南寧市自然資源局）
今年1月，區(qū)人民政府發(fā)布《良慶區(qū)第四季度企業(yè)投資項目備案列表》，明確了嘉逸城于今年開工，2024年竣工。
9月，頭條君前往項目踩盤時，看到四棟建筑均已出了地面，其中1、2、9號樓已經(jīng)蓋到3層左右，并且已經(jīng)拿到預售證。
其中一棟樓頭條君猜測可能是在建的售樓部。
▲嘉逸城航拍（拍攝：韋坤林）
按照以上時間線推算，嘉逸城地塊的權(quán)屬人廣西林達置業(yè)有限公司在2008年之前就已取得該地塊的開發(fā)資格，距今至少13年。
簡單來說，嘉逸城的地塊是個“超13歲的老臘肉”。
PART.02
“8字頭”首開價，銷量不盡人意
關(guān)于嘉逸城的銷量，直接看一組數(shù)據(jù)：
首期推出房源282套，已售出41套。
距首開已過去了近一個月，首期房源的去化率不高。
對比板塊同期在售的其他項目，確實低很多。
而項目所宣傳的“8字頭起”的價格，不論放在南寧的哪個城區(qū)都很香。
與板塊其他在售項目平均1.2萬/㎡的價格相比更是高下立見。
如此香的宣傳價卻沒有一個好的反響，難道僅因為比其他樓盤晚開盤幾個月？
原因并非于此。
PART.03
開發(fā)商比較低調(diào)？
現(xiàn)在人買房，開發(fā)商“來自何方、底子有多厚”往往會是大家重點考慮的要素之一。
因為房企的大小與底蘊，往往展示了一個項目的質(zhì)量與可靠性。
嘉逸城的開發(fā)商不是南寧的生面孔，但也并非耳熟能詳。
那么它是何方神圣？
①碧園集團
成立于1999年，是南寧本土的開發(fā)商，經(jīng)營領(lǐng)域為房地產(chǎn)開發(fā)。
在調(diào)查時，頭條君驚訝的發(fā)現(xiàn)碧園早在2003年，就在當時一片農(nóng)田和荒蕪的埌東片區(qū)打造了“富麗華庭”。
該小區(qū)在當年上榜了“南寧十大明星樓盤”，直至今日，二手房價格也直奔3萬/㎡。
▲富麗華庭二手房房價（圖源：安居客）
接著，2004年，碧園再次在埌東打造了第二個樓盤“南湖碧園”。
往后，又陸續(xù)打造了萬象城對面的紅河花園、西大商圈的城市碧園、江南的碧園南城故事等。
然而在房地產(chǎn)蓬勃的近幾年，南寧鮮少見到碧園的身影，許多人對這個開發(fā)商未見其名也未聞其聲。
②僑豐集團
同樣是廣西本土企業(yè)，1998年成立于柳州，是柳鋼、湘鋼、漣鋼多家鋼廠的經(jīng)銷商。
雖是一家主做鋼鐵生意的企業(yè)，但也參與了不少地產(chǎn)項目建設(shè)：柳州地王大廈、南寧盛天東郡、金源·橘子洲等。
值得一提的是，參與建設(shè)的僑豐均未在項目案名中掛名，即便是南寧人熟知的“盛天東郡”，大家也是只聞“盛天”，不見“僑豐”。
▲盛天東郡實景圖（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
總體看來，兩家開發(fā)商在南寧人腦海里都沒留下什么印象。
加上碧園和僑豐行事挺低調(diào)，沒做過什么宣傳。
對于陌生摸不清“老底”的房企，多數(shù)人往往會選擇持續(xù)觀望或者轉(zhuǎn)移目標。
但俗話說“酒香不怕巷子深”，好產(chǎn)品不怕沒人口口相傳，碧園和僑豐的產(chǎn)品——嘉逸城香不香？
PART.04
整體戶型設(shè)計偏大
嘉逸城位于五象新區(qū)玉洞大道3號，距離地鐵2號線金象站直線距離500米左右。
背靠五象森林公園，一公里內(nèi)有瑞和購物公園、祖龍ACMALL（今年10月1日開業(yè)）、良慶區(qū)人民醫(yī)院、玉洞小學、英華學校，此外還有規(guī)劃中的春華小學及中學。
總占地258畝，分為4個部分開發(fā)，東南面的58畝土地為一期。
項目規(guī)劃的一所12班幼兒園便位于一期地塊。
首期共推出4種戶型，分別為建面約：92㎡、99㎡的“3+1”房，113㎡、138㎡的“4+1”房，位于1、2、9號樓。
▲玉洞大道（拍攝：韋坤林）
先從兩個小戶型開始看起。
因92㎡與99㎡的戶型格局一致，只存在大小差異，故以下僅對99㎡的戶型進行介紹。
99㎡戶型入戶便直面整個客廳，私密性不太到位。
客廳寬3.5米，聯(lián)通餐廳。主臥約11㎡，其余倆房間大小中規(guī)中矩。
陽臺位于南面，面積約6㎡，沒有直接銜接客廳、偏移了幾許。
拓展空間位于走廊盡頭，約有6.5㎡。
戶型整體還算方正，動靜分割明確、動線流暢。
▲建筑面積約99㎡戶型
約113㎡的戶型做到了4+1房，主臥依舊是11㎡，其余臥室在7.5-10㎡之間，然而入戶位置的客房比內(nèi)里的兩間次臥還大。
但每間房間都設(shè)有飄窗，通風與采光都充足。
拓展房間同樣位于走廊盡頭，約6.5㎡。
客廳寬3.8米，陽臺與客廳同長、寬1.7米，與客廳對齊聯(lián)成一體，活動空間還挺大。
不足的是陽臺朝向北面，些許遺憾。
▲建筑面積約113㎡戶型
約138㎡戶型客廳寬度達到4.5米，餐廳、陽臺與客廳同寬。
陽臺為所有戶型中最大的一個，寬2.2米，約9.9㎡，位于北面。
但與113㎡戶型相同，每個房間都有飄窗，算是補足北面陽臺的缺陷。
拓展房間位于入戶左側(cè)，面積約9.5㎡。
▲建筑面積約138㎡戶型
整體看下來，四種戶型：
①戶型整體偏大，總價偏高。
②主臥衛(wèi)生間位置規(guī)劃獨到，沒有對著床。
③所有戶型均朝向西南，通風采光都不錯。
④各多一間拓展房間，得房率高，比較實用：可以拿來做書房、會客室等，且綠化陽臺和飄窗也屬于贈送面積。
買房這件事，大概也講究“怦然心動”，頭條君在踩盤時曾碰到過心動的產(chǎn)品，當時腦海中便悠悠升起一句李佳琦的“買它！”
而嘉逸城沒有讓人眼前一亮或是心動的點，但也沒有明顯的缺憾，整體都中規(guī)中矩。
加上樣板間暫未開放，購房者再怎么鉆研戶型圖也沒有一個直觀的感受。
除此外，令人垂涎的“8字頭”其實不能直接享受到。
PART.05
“8字頭”房源實為人才房
據(jù)現(xiàn)場了解，“8字頭”房源是為南寧高層次人才提供的特惠房源，面向全南寧市公開征集。
若想要享受人才房源的“8字頭”，需要先繳納3萬元的團購費。
其余正常房源的價格基本在1.1萬-1.2萬/㎡左右。
▲嘉逸城航拍圖（拍攝：韋坤林）
“8字頭”無疑是吸引購房者的有力助推器，但額外的團購費難免讓不少人心里打起退堂鼓。
這種心態(tài)是不是很似曾相識——網(wǎng)購500元的商品，卻被15元的郵費勸退。
沖著“8字頭”前去的顧客難免會有落差感。
再者，頭條君給大家算一筆賬，若購買92㎡的小戶型，按1.1萬/㎡、還款30年計算，首套房需要支付首付21.2萬，月供約4899元；二套房需要支付首付41.2萬，月供約3674元。
與同板塊在售的榮和半山華府、金悅瀾灣相比并無價格優(yōu)勢。
▌寫在最后
“8字頭”價格優(yōu)勢有了前提條件，開發(fā)商知名度沒打響、產(chǎn)品中規(guī)中矩還“猶抱琵琶半遮面”便成為了購房者猶豫或止步的理由。
目前項目的樣板間及營銷中心正在建設(shè)中，良慶區(qū)盤歌路4號的城市展廳暫設(shè)為“售樓部”。
但據(jù)置業(yè)顧問介紹，項目樣板間將在9月底進行開放，或待那時項目產(chǎn)品的真面目才揭開面紗。
加之在區(qū)人民政府發(fā)布的《良慶區(qū)第四季度企業(yè)投資項目備案列表》中，明確了嘉逸城肩負著提升片區(qū)城市形象的重任，區(qū)政府將會重視沿玉洞大道的展示面設(shè)計。
有這么一條政策做保底，倒也讓人開始期待本土開發(fā)商碧園+僑豐的杰作。
作者|徐逸君
審核|吳曉苑
編輯|劉玉嬋
（來源：南寧樓市頭條）
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