隨著時代的變化，副業(yè)已成為越來越多人的“第二份飯碗”。很多人不僅為了多賺一點錢，還為了找到生活中的另一種可能性。副業(yè)都有什么？什么樣的副業(yè)適合你？在這篇文章中，我們將從幾個不同的角度來幫助你找到適合自己的副業(yè)。

1.在線自由職業(yè)：用技能變現(xiàn)

如今，互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展讓許多人得以在家中輕松進行副業(yè)。最常見的一類副業(yè)就是自由職業(yè)。只要你有一項或多項專業(yè)技能，比如文案寫作、設(shè)計、編程、翻譯等，你就可以利用這些技能變現(xiàn)。

文案寫作：如果你擅長寫作，可以通過各種平臺接到撰寫軟文、商品介紹、博客文章等任務(wù)。寫作是一個門檻相對較低的副業(yè)選擇，幾乎不需要額外的投資，文字功底扎實的人完全可以輕松入門。

設(shè)計與插畫：對于擅長設(shè)計和繪畫的人來說，接設(shè)計類的自由職業(yè)也是一個不錯的選擇。從Logo設(shè)計到品牌形象設(shè)計，市場需求量非常大。你可以通過平臺展示作品，吸引客戶進行合作。

編程與開發(fā)：如果你是一個程序員或掌握基礎(chǔ)的編程技能，那么開發(fā)類的副業(yè)可以幫助你輕松賺取高額收入。不論是小型網(wǎng)站開發(fā)，還是APP開發(fā)，需求旺盛。

2.電商創(chuàng)業(yè)：低成本起步的好選擇

電商創(chuàng)業(yè)是目前最受歡迎的副業(yè)之一，尤其是對于那些有一定產(chǎn)品銷售或市場運營經(jīng)驗的人來說，這是一個低成本高回報的選擇。你可以選擇從以下幾個方面入手：

自有品牌或代理銷售：可以選擇自己研發(fā)產(chǎn)品，建立品牌，比如手工藝品、家居用品等，利用淘寶、京東、拼多多等平臺進行銷售。如果自己不想生產(chǎn)產(chǎn)品，還可以代理銷售別人的產(chǎn)品，從中賺取差價。

二手閑置交易：如果你不想囤貨或投資過多資金，二手物品交易也是一個不錯的選擇。你可以在閑魚、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)等平臺上出售自己閑置的物品，或代購熱門商品，賺取一定的中介費用。

3.教育培訓(xùn)：用知識賺錢

隨著在線教育的蓬勃發(fā)展，教育培訓(xùn)類的副業(yè)也成為了很多人的選擇。如果你在某個領(lǐng)域有豐富的知識或經(jīng)驗，不妨考慮在下班后成為一名兼職講師、家教或課程開發(fā)者。

在線課程：你可以通過知識付費平臺開設(shè)自己的在線課程，教授他人各種技能，如語言學(xué)習(xí)、職場技能、攝影技巧等。這類副業(yè)不僅能幫助他人提升自我，還能為自己帶來可觀的收入。

一對一輔導(dǎo)：對于那些擅長教學(xué)的人來說，家教輔導(dǎo)也是不錯的副業(yè)選擇。特別是在K12教育市場中，家長們愿意為孩子的學(xué)習(xí)花費大量金錢，而你則可以在業(yè)余時間通過線上或線下輔導(dǎo)學(xué)生，賺取不菲的收入。

如果你已經(jīng)對副業(yè)的基本方向有了了解，接下來我們繼續(xù)探討一些更加個性化和靈活的副業(yè)選擇，這些副業(yè)既有趣又能滿足不同的興趣和需求。

4.內(nèi)容創(chuàng)作：打造個人品牌，實現(xiàn)財富自由

如果你喜歡分享生活、表達自己，或者對某個領(lǐng)域有獨到的見解，內(nèi)容創(chuàng)作可能是最適合你的副業(yè)。如今，短視頻平臺、直播平臺、社交媒體都為個人創(chuàng)作者提供了廣闊的舞臺。

短視頻創(chuàng)作：隨著抖音、快手等短視頻平臺的火爆，越來越多人通過分享生活中的趣事、技能教學(xué)或?qū)I(yè)知識，吸引了大量粉絲，并通過廣告、帶貨、打賞等方式獲得收入。短視頻創(chuàng)作門檻低，幾乎不需要太多設(shè)備或技術(shù)，只要你有創(chuàng)意和堅持，便能獲得不錯的回報。

直播帶貨：對于口才好、表達能力強的人來說，直播帶貨是一種快速積累財富的方式。你可以選擇成為某個品牌的帶貨主播，也可以自己開設(shè)直播間，直接與粉絲互動，推薦優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，賺取傭金和銷售分成。

5.分享經(jīng)濟：利用閑置資源賺錢

如果你并不想投入太多時間和精力來經(jīng)營副業(yè)，也可以通過分享經(jīng)濟模式將手中的閑置資源變現(xiàn)。分享經(jīng)濟的核心是利用閑置資源交換價值，既省心又高效。

共享房屋出租：如果你有空置的房間或房屋，可以通過Airbnb、途家等平臺出租出去。共享經(jīng)濟的興起讓很多人將自己的房產(chǎn)或車子等閑置資產(chǎn)投入市場，從中賺取租金收入。即使是偶爾出租，也能獲得一筆額外的收入。

車輛共享：同樣，如果你有閑置的車輛，或者你自己平時不常用車，可以通過共享汽車平臺出租出去。這樣不僅能減少車輛閑置，還能為你帶來穩(wěn)定的收入來源。

6.投資理財：讓錢生錢的副業(yè)方式

最后一個常見的副業(yè)方向是投資理財。這類副業(yè)適合那些對金融市場有一定了解或有閑錢的朋友。通過投資股票、基金、房產(chǎn)等，雖然需要一定的專業(yè)知識，但它能幫助你實現(xiàn)“躺賺”的目標(biāo)。

股票和基金投資：如果你愿意花時間學(xué)習(xí)金融知識，股票和基金投資是一個非常好的長期副業(yè)選擇。它不需要你每天投入大量時間，但需要你定期關(guān)注市場變化和投資策略調(diào)整。

房產(chǎn)投資：房產(chǎn)投資雖然門檻較高，但也是一種穩(wěn)定的副業(yè)選擇。購買房產(chǎn)并出租或等待升值，是很多人積累財富的重要途徑。

副業(yè)的形式多種多樣，不論你是希望通過自己的技能賺錢，還是通過投資和分享經(jīng)濟增加被動收入，總能找到適合你的副業(yè)項目。關(guān)鍵是選擇符合自己興趣、能力和時間安排的副業(yè)，才能長久堅持并實現(xiàn)財務(wù)自由。

【傾聽張校長的見解】跟進記錄應(yīng)如何撰寫？本文介紹了三種技巧，旨在提升跟進的效率。

客戶跟進記錄應(yīng)包含哪些要素？進行復(fù)盤是提高個人技能的有效方式。在更新這些記錄時，我們需要關(guān)注哪些信息呢？這里我也整理了一些要點與大家分享。

第一個方面是客觀描述。許多人對客觀與主觀的區(qū)別并不清楚。例如，如果小王今天穿了一件白色的外套，這就是一個客觀描述。

第二個方面是個人的主觀評判。

因此，在與客戶交談時，我們不應(yīng)立即記錄下自己的個人看法。相反，我們應(yīng)當(dāng)專注于記錄客戶的言辭、提出的問題和行為，以及我們對此的客觀回應(yīng)。

·最終，我們需要對我們的主觀判斷進行記錄。與以往不同的是，這些主觀判斷應(yīng)基于客觀的事實和數(shù)據(jù)來形成。

如何找到潛在客戶資源？——房產(chǎn)中介尋找客戶的方法

作為一名房產(chǎn)中介，找到潛在客戶資源是至關(guān)重要的。更多的客戶意味著更多的機會來成交房產(chǎn)交易，從而獲得更多的業(yè)務(wù)和利潤。但是，如何才能找到潛在客戶資源呢？下面將為你介紹幾種有效的方法。

1. 通過線上推廣擴大曝光

在當(dāng)今數(shù)字化時代，線上推廣是最常用且最有效的方式之一。創(chuàng)建一個專業(yè)的網(wǎng)站，展示你的服務(wù)和房產(chǎn)信息。通過搜索引擎優(yōu)化（SEO）提高你的網(wǎng)站在搜索引擎結(jié)果中的排名，增加曝光，并幫助潛在客戶找到你。同時，運用社交媒體平臺來宣傳你的房產(chǎn)中介服務(wù)，發(fā)布有吸引力的內(nèi)容，吸引潛在客戶的興趣。

2. 與其他行業(yè)合作

在尋找客戶資源時，與其他行業(yè)合作是一個值得嘗試的方法。例如，與裝修公司、家具設(shè)計師、搬家公司等相關(guān)行業(yè)進行合作推廣，互相引薦客戶。這樣可以擴大你的客戶資源池，并且有助于建立良好的口碑和合作關(guān)系。

3. 參與地方社區(qū)活動

積極參與地方社區(qū)活動是另一種尋找潛在客戶資源的好辦法。你可以贊助社區(qū)活動、參加社區(qū)會議、舉辦房產(chǎn)研討會等。這樣不僅可以提高你的知名度，還能與潛在客戶建立起面對面的聯(lián)系。在社區(qū)活動中展示專業(yè)知識和服務(wù)，與潛在客戶建立信任關(guān)系。

4. 制定精準(zhǔn)的市場營銷策略

制定精準(zhǔn)的市場營銷策略對于尋找潛在客戶非常重要。了解你的目標(biāo)客戶群體，包括他們的需求、偏好和購房預(yù)算等?；谶@些信息，針對性地定位你的市場活動和廣告宣傳，以吸引和留住潛在客戶。同時，利用數(shù)據(jù)分析工具評估市場反饋，根據(jù)反饋結(jié)果調(diào)整和改進你的營銷策略。

5. 建立良好的口碑和客戶關(guān)系

建立良好的口碑和客戶關(guān)系對于房產(chǎn)中介來說至關(guān)重要。滿足客戶的需求，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，讓客戶對你的專業(yè)性和信任感倍增?？诒畟鞑ナ且环N非常有力的營銷方式，通過客戶的口口相傳，你可以得到更多的推薦和介紹客戶。另外，及時與客戶保持聯(lián)系，了解他們的需求變化，提供個性化的房產(chǎn)推薦和服務(wù)。

總而言之，尋找潛在客戶資源對于房產(chǎn)中介來說是一項持續(xù)不斷的工作。通過線上推廣、與其他行業(yè)合作、參與地方社區(qū)活動、精準(zhǔn)市場營銷和建立良好的口碑和客戶關(guān)系，你將能夠找到更多的潛在客戶資源，并將其轉(zhuǎn)化為實際的房產(chǎn)交易。

在朋友圈推廣廣告，首先要明確目標(biāo)受眾群體。作為房產(chǎn)中介，你的受眾主要是有購房需求的人群。因此，在選擇推廣內(nèi)容時，要確保與購房有關(guān)，并能夠吸引目標(biāo)群體的興趣。可以發(fā)布一些關(guān)于優(yōu)質(zhì)房源的信息、房產(chǎn)市場的分析報告、購房經(jīng)驗分享等內(nèi)容，為受眾提供有價值的信息。

其次，要注意發(fā)布廣告的方式和頻率。朋友圈是社交圈子，人們在這里主要是與親朋好友分享生活、交流情感。如果你的廣告頻繁打擾了朋友們的閱讀體驗，可能會引起他們的反感，并對你的形象產(chǎn)生負(fù)面影響。因此，要合理安排廣告的發(fā)布時間和頻率，盡量避免過于顯眼和頻繁的宣傳。

此外，朋友圈的廣告推廣還可以通過和其他人合作來增加曝光度和影響力。與房產(chǎn)相關(guān)的KOL（關(guān)鍵意見領(lǐng)袖）、地產(chǎn)達人、房產(chǎn)寫手等都是可以合作的對象。可以通過與他們合作，幫助你的廣告更好地傳播?？梢匝埶麄冊谂笥讶Ψ窒砟愕膹V告內(nèi)容，或者為你的廣告寫一篇推廣文章，以擴大你的受眾群體。

另外，為了提升朋友圈廣告的效果，還可以結(jié)合其他社交媒體和網(wǎng)絡(luò)平臺進行推廣?？梢栽谖⑿殴娞?、貼吧等地方發(fā)布與廣告相關(guān)的內(nèi)容，將推廣范圍擴大到更多的潛在客戶。在發(fā)布內(nèi)容時，要注意適當(dāng)調(diào)整文案和形式，以適應(yīng)不同平臺用戶的閱讀習(xí)慣和接受能力。

最后，朋友圈廣告推廣需要持續(xù)投入，并進行數(shù)據(jù)分析和優(yōu)化。通過分析推廣效果，了解廣告受眾的興趣特點和行為習(xí)慣，可以更加精準(zhǔn)地調(diào)整廣告策略。可以通過監(jiān)測點擊率、轉(zhuǎn)化率等指標(biāo)來評估推廣效果，了解哪些廣告方式更受歡迎，從而優(yōu)化廣告投放，提升推廣效果。

總之，朋友圈是房產(chǎn)中介廣告推廣的重要渠道之一，正確利用朋友圈的特點和規(guī)律，可以有效增加品牌曝光度、吸引目標(biāo)客戶群體。但在推廣過程中，務(wù)必注意合理選擇推廣內(nèi)容，把握發(fā)布時機和頻率，結(jié)合其他平臺進行推廣，并進行數(shù)據(jù)分析和優(yōu)化。只有在綜合施策的基礎(chǔ)上，才能實現(xiàn)朋友圈廣告推廣的最佳效果。

阿里拍賣的數(shù)據(jù)顯示，2017年全國法拍住房掛拍量為9千套，2018年2萬套，2019年50萬套，2020年133萬套。

三年時間，暴增147倍！

這給人們留下一種不好的印象：斷供潮要來了。

馬上有專家站出來指出：這是數(shù)據(jù)誤讀！掛拍量不等法拍房數(shù)量，法拍房不等于斷供房。

2021年6月之后，阿里不敢發(fā)布法拍房報告了。

雖然阿里不再公布新的數(shù)據(jù)，但仍然可以推斷，2016年那輪房價大漲，買房、加杠桿炒房的群體龐大，這幾年受“需求收縮、疫情沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重因素的影響，房價下行壓力加大，棄房斷供抬頭，已經(jīng)成為一個不爭的事實。

由于訴訟流程、處置時間等因素，2022年將形成法拍房的上拍高峰。

2022年5月，大V儲殷就提醒大家：“一線城市二手房別著急買，法拍房今年年底會有很多。”

那么，真實情況如何？

掛拍量激增

由于統(tǒng)計局不公布法拍房數(shù)據(jù)，國內(nèi)也沒有一個權(quán)威部門采集和發(fā)布相關(guān)信息，因此，不同研究機構(gòu)得出的數(shù)字差距很大。

①2023年2月8日，中指研究院發(fā)布《2022年全國法拍房市場總結(jié)》。

2022年，全國355個大中城市，掛拍量達60.6萬套，創(chuàng)出歷史新高，比上年增長35.7％，同比增幅巨大。

其中，住宅掛拍量突破30萬套，同比增長34.6％。

從各省掛拍量來看，四川6.6萬套，重慶3.2萬套，同比增長超過80%，增幅迅猛。

2022年掛拍量急增的原因，一是經(jīng)濟下行壓力加大，二是疫情超預(yù)期沖擊，導(dǎo)致居民收入狀況惡化，推升按揭貸款違約率。

法拍房大增，同時也反映了居民債務(wù)水平過高，抗風(fēng)險能力不足，背后是無數(shù)的血淚故事。

但是，大幅增長的掛拍量，并沒有帶動成交量同步增長。

由于2022年法拍房限購政策全面執(zhí)行，疊加房地產(chǎn)市場下行，導(dǎo)致法拍房成交率明顯下滑，全年共成交11.8萬套，成交率降至19.4%，同比下滑14.9%。

② 2023年1月3日，瀚海數(shù)據(jù)研究院發(fā)布《2022法拍年報》。數(shù)據(jù)顯示，2022年全國法拍房掛牌98.11萬套，和2021年相比增長23.66％。其中住宅掛牌51.58萬套，同比上漲29.36％。年度掛牌總量及住宅掛牌量均創(chuàng)歷史新高。

③國海證券研究所固定收益研究團隊的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年7月底，全國法拍住房掛拍總量超210萬套。

前7個月就有210萬套住房掛拍，這個數(shù)字比中指和瀚海統(tǒng)計的大得多。

它是怎么得來的呢？

該團隊整理統(tǒng)計了阿里拍賣、京東拍賣兩個平臺的商品住宅掛拍數(shù)據(jù)，進行剔重后，得出了210萬套的數(shù)字。

分省份來看，江蘇、浙江、河南、廣東、四川、山東法拍住房掛拍量最多，均超過10萬套，其中江蘇、浙江超過20萬套，位列前兩名。

鄭州的情況有點慘

從各城市掛拍量來看，中指院數(shù)據(jù)顯示，2022年，重慶、成都、鄭州蟬聯(lián)三甲。

掛拍量最高的城市為重慶，共掛拍3.2萬套，同比增長超80%，成交量為7050套，成交率約22%。

但這個排名值得質(zhì)疑。

僅看阿里拍賣一家平臺上的數(shù)據(jù)，2022年初，鄭州法拍房就激增至3萬套。10底，翻番至7.13萬套，在全國大中城市中遙遙領(lǐng)先。

值得注意的是，進入2023年，全國法拍房數(shù)量有所回落，而鄭州卻逆勢而上，2023年1月，單在阿里拍賣的法拍房就超過8萬套。

從個人住房貸款不良率上面，也可見微知著。

2022年半年，鄭州銀行的個人住房貸款不良率達1.34％，較上年末上升0.38個百分點，是唯一一家超過1%的上市銀行，漲幅也居上市銀行之首。

也許，網(wǎng)傳鄭州法拍房數(shù)量全國第一，給地方帶來很大壓力，導(dǎo)致相關(guān)數(shù)據(jù)被和諧了？

但是，鄭州法拍房雖然數(shù)量暴漲，成交率卻很難看。

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2022年，各個城市間法拍房成交率分化嚴(yán)重。

金華成交率為61.8%，位列全國首位，成交率較2021年下降11.3個百分點。

全國僅金華、臺州、紹興成交率保持較高水平，其余城市成交率均低于50%。

浙江、上海、江蘇、廣東成交率出現(xiàn)明顯下滑，較2021年下降約10個百分點。

“部分地區(qū)掛拍量高增，但成交量較低，如大連、鄭州等地。”

鄭州的成交量低迷，與區(qū)域樓市冷暖、二手房市場交易活躍度、當(dāng)?shù)貥鞘辛鲃有誀顩r、經(jīng)濟活躍度、居民收入增長幅度、存量房市場容量、房價上漲想象空間等因素有關(guān)。

大鄭州風(fēng)光不再！

簡單來說，鄭州的綜合條件確實撐不起這個房價，房價虛高，樓市遇到巨大的困難。

另外一個值得警惕的城市是昆明。

2022年，昆明掛拍量同比增長高達161.9%，但成交量不升反降，僅成交1505套，較2021年下降5.6%。

這些掛牌量激增、但成交量低迷的城市，比如鄭州、昆明，后面的樓市形勢不容樂觀。

28載綠城，匠心堅守，品質(zhì)與口碑一直被鑒證。在這個春風(fēng)柔軟的季節(jié)，昆明綠城·誠園用一場儀式感滿滿的亮燈儀式，點亮了城市萬家燈火。

01

園燈初呈

照亮歸家之路

GREEN TOWN

當(dāng)誠園園區(qū)的燈光依次亮起，簡潔美麗的建筑外觀、利落的建筑線條、精工匠心、臻材實料一一展現(xiàn)在眼前。

一盞盞家的明燈，傳遞家期漸近的喜悅和誠園創(chuàng)造美好生活的信念，煥新城市生活美好向往。

02

精耕深筑

迭新美學(xué)人居

GREEN TOWN

璀璨燈火以建筑的語言，講述著誠園筑家的故事，解讀著誠園腳踏實地不斷向內(nèi)探尋，同時仰望星空，積蓄向上生長的力量。

在這里，家不僅僅是一磚一瓦的疊加，更是日復(fù)一日的誠意傾注與匠心沉淀，賦予每寸建筑生命力。一園一世界，一草一花皆有個性，一石一木各有趣味，園居生活綻放活力。

03

時光豐盈

盛載綠城美好

GREEN TOWN

誠園亮燈儀式，一場燈光的美學(xué)盛宴，一次綠城對春城的誠意告白。明亮的燈光，見證著綠城與昆明共同成長的每一步，凝結(jié)成象征著城市更新的光影符號，也預(yù)示著誠園美好觸手可及。

在一個春風(fēng)蕩漾的日子，漫步誠園園區(qū)，光影交織間，走過中央泳池、實景園林，大草坪綠意盎然，望著燈火通明的家，理想生活畫卷在眼前徐徐展開。

繁星點點，燈火如初

綠城與昆明

江南的溫婉豐盈擁抱這片寬厚溫和的土地

綠城式純粹美好生活從此落地

給客戶發(fā)信息，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被拉黑了…

加了那么多的潛在客戶，怎么沒有一個人來主動詢問呢？

這是不是作為經(jīng)紀(jì)人的你經(jīng)常會遇到的問題，其實，真正的原因是你的朋友圈沒有發(fā)對！一個有吸引力的朋友圈才能留住客戶，今天易房大師教你幾招，“圈”住你的潛在客戶！

有吸引力的內(nèi)容

想要客戶關(guān)注我們，愿意花時間看動態(tài)，就要提供對客戶有價值的朋友圈內(nèi)容。

1.有趣的內(nèi)容

有趣的內(nèi)容雖然并不能直接給用戶帶來好處，但是多少能讓用戶增長見識或感到開心，這從抽象意義上講也是“好處”。

2.有用的內(nèi)容

有用的內(nèi)容客戶愿意花時間來看，比如優(yōu)質(zhì)、搶手房源的發(fā)布，用戶通過分享的內(nèi)容，對他有用或是有需求的話就會直接找你。

3.實在的利益

這個就很直接，比如最近公司組織的活動、定制的小禮品、最新的降價通知，客戶可以獲得實物或直接得到利益的。

二、弄清定位 找準(zhǔn)方向

首先弄清楚自身的定位以及朋友圈的人設(shè)，如果你對自己的朋友圈人設(shè)定位還不清晰，回答下面四個問題，或許就能找到答案：

① 你的客戶是誰？男女比例如何？文化水平？消費能力怎樣？

② 他們信任什么樣的人？有經(jīng)驗的？還是有技術(shù)的？還是有背書的？

③ 你能為客戶提供什么幫助？協(xié)助客戶選房？

④ 你為什么值得被信任？經(jīng)驗豐富？能力出眾？通過朋友圈展現(xiàn)出來

三、易房拓客爆文

易房拓客每日為房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人提供最新的吸引客戶的爆文拓客，結(jié)合房產(chǎn)行業(yè)動態(tài)、買房須知、買房干貨等海量素材，不用再為朋友圈發(fā)什么而發(fā)愁。

圖源：易房拓客

在文章中還能插入房源的信息，底部展示經(jīng)紀(jì)人名片，客戶點開朋友圈既學(xué)到了干貨，也能看到最新房源，對房源感興趣的話還能一鍵聯(lián)系到自己。

最后就是運營心態(tài)和關(guān)鍵技巧。朋友圈的運營是長期的，需要的是長期的經(jīng)營，需要持續(xù)地輸出有價值的內(nèi)容。另外朋友圈內(nèi)容的差異化是十分重要的，只有差異化的內(nèi)容才可以精準(zhǔn)匹配不同用戶的需求，讓他們覺得你的朋友圈是有價值的。

朋友圈截圖

但對比原文不難看出，這是中介為營銷炒作而做的過度解讀。

NO.1丨壹

發(fā)改委發(fā)文：促進樓市健康發(fā)展

這張海報上提到了國家發(fā)改委近日發(fā)布的《關(guān)于做好近期促進消費工作的通知》。

事實上，查閱發(fā)改委官網(wǎng)，我發(fā)現(xiàn)這份通知中關(guān)于房地產(chǎn)的內(nèi)容，原文如下：

圖源國家發(fā)展和改革委員會

通俗來說，文件強調(diào)“租購并舉”，并且要加快租房市場發(fā)展和保障性租賃住房建設(shè)。

對于商品房，原文強調(diào)“更好地滿足購房者的合理住房需求”，其聽眾顯然是地方政府、銀行、開發(fā)商，落腳點是促進房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。

發(fā)改委這一文件，為的是提振市場信心、促進市場穩(wěn)定。

房地產(chǎn)作為支柱性產(chǎn)業(yè)，關(guān)聯(lián)多個產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟影響巨大；同時，新房滯銷，也會加大房企周轉(zhuǎn)的難度，中小房企暴雷的風(fēng)險也會增加。

有業(yè)內(nèi)人士也指出，要從總量和結(jié)構(gòu)兩方面加強預(yù)期引導(dǎo)，保持貸款增速平穩(wěn)、投放有序。

圖源財聯(lián)社

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，去年10-12月，全國每月都有超50個大中城市新房銷售均價下降，這就反映了當(dāng)前市場下行明顯、購買信心不足的問題，求穩(wěn)顯得非常重要。

圖源國家統(tǒng)計局

NO.2丨貳

合肥當(dāng)下是購房好時機嗎？

對于這個問題，我們從全國政策、本地市場、置業(yè)成本等方面綜合分析。

一、全國政策

去年年底，全國有福建廈門、湖北荊門、江蘇南通海安、重慶萬州、河南開封、河北保定等城市出臺不同程度的鼓勵性購房政策。

金融信貸方面，央行去年釋放了降準(zhǔn)、降息等信號，全國多地也出現(xiàn)了房貸利率下調(diào)、放款周期變短的現(xiàn)象。

近日，央行又發(fā)出新消息：

1月17日，央行開展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場逆回購操作，中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個基點，分別降至2.85%、2.10%。

圖源中國人民銀行

相對過去的操作，當(dāng)前類似寬松的流動性政策影響會更大，對于房貸放松也會產(chǎn)生較多的影響。

據(jù)此可以認(rèn)為，今年一季度銀行信貸的額度將進一步放松，客觀上會促進銀行放貸規(guī)模的加大和節(jié)奏的加快。

另外很關(guān)鍵的一點是，房貸利率也有進一步下調(diào)的可能，MLF利率作為LPR利率錨，預(yù)計本月LPR利率同步下調(diào)10個基點。

以上種種，客觀上有利于為購房者降低置業(yè)成本，起到鼓勵性的作用。

二、合肥市場

1、供求對比

供應(yīng)端方面，據(jù)統(tǒng)計，合肥2022年將有超50家新盤入市，同時濱湖、瑤海、肥西等區(qū)域也將有大量新地塊入市，新房供應(yīng)量明顯增多。

以經(jīng)開為例，該區(qū)去年僅有中海上東區(qū)、公園萬象、置地天璽等少量房源入市，而今年則會有招商萃語云筑、華潤昆御府、皖投地塊等多個新盤入市，可選房源大大增多。

而在市場熱度方面，“冷”是當(dāng)下非常明顯的特征。以濱湖為例，由于倒掛縮小等原因，去年出現(xiàn)了多個不搖號新盤，“打新”熱度大大降低。

以上情況，有利于緩解供求矛盾，讓房子更好買。

2、非剛需首付

在熱度降低的情況下，越來越多的樓盤，特別是其中的大戶型房源，降低了非剛需首付。

例如，曾經(jīng)搖號的運河新城，如今非剛需首付3成；一度熱門的濱湖，非剛需首付也降至了5-6成。

3、品質(zhì)

去年二三兩輪集中供地，大牌房企成為拿地主角，同時因為熱度回歸正常，前期土拍成本也有所下調(diào)，客觀上創(chuàng)造了更大的利潤空間，有利于促進品質(zhì)提升。

另外，在政府和購房者不斷對品質(zhì)提出更高要求的當(dāng)下，部分大牌房企通過合作“取長補短”，小房企通過尋找大牌房企合作“抱團取暖?！?/span>

例如，招商萃語云筑由招商、中鐵建、美的聯(lián)合開發(fā)，招商負(fù)責(zé)營銷和物業(yè)，中鐵建負(fù)責(zé)建設(shè)，美的負(fù)責(zé)智能人居打造，就是大牌房企“取長補短”的表現(xiàn)；

而融創(chuàng)、萬科等開發(fā)商，則更多在普通房企拿地后加入樓盤開發(fā)。

三、置業(yè)成本

1、新房單價

去年，我們關(guān)注了運河新城、濱湖、肥西等多個區(qū)域新盤入市的備案均價。相較于同一區(qū)域樓盤，它們無不在以往基礎(chǔ)上升高。

2、戶型

當(dāng)下合肥市場上大戶型房源的比例越來越多，就連“剛需福地”瑤海區(qū)，主要在售的偉星雙盤，戶型面積也普遍在110㎡以上，最大甚至超過了130㎡。

圖源合肥市發(fā)展和改革委員會

NO.3丨叁

結(jié)語

結(jié)合以上信息及過往經(jīng)驗，我們不難發(fā)現(xiàn)：任何時間、任何區(qū)域買房，都有相應(yīng)的利好和困難。

因此，在同一地段新房限價不會降低的大前提下，任何時間相對于以后都是買房的好時機。

而對于買房的選擇，我認(rèn)為：

1、購買首套房的剛需，地鐵、學(xué)校至少有一個，公園、商場至少有一個，品牌、物業(yè)至少有一個。同時，要避免“三道紅線”情況嚴(yán)重的房企，謹(jǐn)防爛尾等風(fēng)險。哪怕偏一點，買了大概率也不會虧。

對于所謂的升值空間不大，不妨問自己一句：即使房子升值了，把它出手，自己住在哪里？想換地段或品質(zhì)更好的房子，這種房子會不會升值更快？

2、換房改善的，只要部分因素相對于舊房有提高，且其他因素沒有下降，就能達到改善目的。

3、部分樓盤和區(qū)域，在去年年初大部分區(qū)域房源緊張、一房難求的情況下，依舊冷清，說明這些區(qū)域的價值真的微乎其微，滿足自住的基本生活需求恐怕都困難。

這意味著銷售人員要做好這個橋梁的建設(shè)者，只有客戶對公司品牌和管理產(chǎn)生更高的信任，而不僅僅是信任銷售個人，才會保證銷售的業(yè)績長存。因為個人只是一個人，平臺是一個組織，個人的信譽度和平臺的信譽度是沒法比的，銷售人員要讓客戶信任我們的質(zhì)量和服務(wù)，需要向客戶展示一個具備很好的管理理念、完善的管理流程的企業(yè)形象，這不僅需要個人的銷售技能，還需要對公司管理理念和流程的正確理解和執(zhí)行，面對客戶利益和公司利益暫時沖突的時候，銷售人員不是一味的要求公司滿足客戶，也不是隨便拒絕客戶的要求，而是要有基于對客戶理解的基礎(chǔ)上的思路和立場（因為沒有任何一個人比你更懂你的客戶），敢于向公司和客戶去表達和反饋，善于動腦找出折中方案，不可以將問題直接拋給公司或者對客戶問題躺平。

2. 市場的先行者：

意味著銷售人員要在工作中不斷地用心發(fā)現(xiàn)市場的變化及競爭對手動態(tài)，將這些信息反饋給公司，為公司的決策和發(fā)展提供支持，這個部分的支持作用將使公司更有能力做出正確的決策，正確的決策也必然對銷售人員的未來產(chǎn)生正向影響。

3. 公司內(nèi)部管理的反饋者：

我們是以銷售為導(dǎo)向、以客戶為導(dǎo)向的公司，所以不斷的完善管理、更好的滿足客戶的需求、更好的支持銷售人員的工作是我們和其他部門提高的方向，為了能夠更加客觀的評估其他部門人員的工作績效，需要銷售人員在工作過程中善于發(fā)現(xiàn)和總結(jié)，去記錄和反饋別的部門人員工作中的成績和錯誤，以便幫助公司更好的考核大家，更好的服務(wù)于銷售，同時，銷售人員在記錄別人工作中的優(yōu)秀表現(xiàn)時，也是對別人的肯定，也給自己提供了更多看到比人的付出的機會，對拓展自己的格局有幫助。

以上的“銷售人員”，主要指銷售開拓人員，銷售助理也需具備相關(guān)的理念。

從某種意義上來說，銷售開拓人員的角色與老板最為接近，要想做好這個角色，你的方向就一定要是全局的方向，因為與客戶互動的難度是最大的，這個最大的難度對個人的考驗是最大的，所以銷售開拓人員的素質(zhì)一定要全面，決不僅僅是簽單，簽單之后，后面的所有工作都是再銷售的過程，只有不斷的提升自己的能力、心力、格局、度量，才有可能不斷拓展業(yè)績量。

在前兩天的時候，有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示五月份商品房銷售面積50738萬平方米，同比下降23.6%；其中，住宅銷售面積下降28.1%。商品房銷售額48337億元，下降31.5%，其中住宅銷售額下降34.5%。

從住宅銷售面積的下降情況就可以看得出五月份房子還是和以前一樣比較難賣，而且呈現(xiàn)的趨勢是一個月比一個月難賣，五月份比四月份難賣，四月份比三月份難賣等等。

看到這里以后，肯定會有人提出自己的疑問了，國內(nèi)有14億人口，而房子是每個人都需要用到的，是需要居住的場所，可是為何現(xiàn)如今房地產(chǎn)市場連14億人口都帶不動了？那么這到底是什么原因所造成的呢？筆者深刻的總結(jié)了一下，個人覺得以下兩點原因：

第一點原因就是前期擴張的速度太快，尤其是過去五年的時間，里面開發(fā)商拿地的次數(shù)是越來越頻繁，他們不會管房子也沒有賣出去，而是直接拿地，拿完地之后就開始建房子，建完房子以后又開始拿地，在這種背景之下，很多開發(fā)商手中有非常多的房子，同時也背負(fù)了很多負(fù)債，一方面房子的數(shù)量實在是太多，已經(jīng)足夠40億人口居住了，你們可以走到各個地方去看一下每棟大樓當(dāng)中是不是很多地方很少有人居??？尤其是那些偏僻的場所，基本上沒有人居住。

另外一方面就是在這種急速擴張的情況下，很多開發(fā)商出現(xiàn)了債務(wù)危機，而在這種背景之下房子很容易出現(xiàn)爛尾，甚至是開發(fā)商跑路的情況，所以大家不太敢去買房子，房子也就變得比較難賣了。

第二點原因就是在這種經(jīng)濟環(huán)境不太好的情況下，很多人手中并沒有錢，連生活都比較難以維持，更別提去買價值上百萬甚至上千萬的房子，有一點錢的人更會有這種警覺的意識，他們更會把錢留在身邊，這樣自己的生活質(zhì)量才能有所保障。

總之，由于房地產(chǎn)過度發(fā)展，供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過需求，而它的發(fā)展是有杠桿的，帶投機成分的，一個恒大就幾萬億債務(wù)，可想而知全國房地產(chǎn)市場是什么情況，現(xiàn)在是急需疏通資金流轉(zhuǎn)通道來慢慢消化。然而，由于房子多了，需求少了，加之購買力跟不上了，沒有了市場預(yù)期誰還敢加杠桿炒房，棄量保價就好比堰塞湖，現(xiàn)金流失去了流動，負(fù)債卻一分不能少，時間長了就會管涌，直至潰堤。