2008年受到次貸危機(jī)的影響，全球都迎來(lái)了金融危機(jī)時(shí)刻，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一落千丈，更多老百姓認(rèn)為2008年是房地產(chǎn)最后上漲的元年呢，價(jià)格再往后這樣會(huì)越來(lái)越低。結(jié)果市場(chǎng)放水4萬(wàn)億，扶持基建領(lǐng)域，結(jié)果整個(gè)市場(chǎng)迎來(lái)大爆發(fā)，不到一年時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量已經(jīng)接近十萬(wàn)家，從那一年開始，房地產(chǎn)買了香餑餑。
2014年房地產(chǎn)庫(kù)存量創(chuàng)下了歷史新高，如果再不及時(shí)處理，房地產(chǎn)隨時(shí)都可能面臨著“崩盤”，為了緩解這種局面，出臺(tái)了去庫(kù)存、棚改安置化貨幣政策、公積金調(diào)整、降準(zhǔn)、降息、降利率，2014年部分市場(chǎng)迎來(lái)爆發(fā)，2015年熱點(diǎn)城市迎來(lái)爆發(fā)，2016年全國(guó)樓市迎來(lái)“普漲”。
2016年樓市出臺(tái)“房住不炒”，往后的幾年有限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等眾多政策的出臺(tái)結(jié)果，房?jī)r(jià)還是上漲了不少?。?jù)數(shù)據(jù)顯示：
2016年全國(guó)樓市迎來(lái)普漲，平均房?jī)r(jià)達(dá)到了6797元每平米，根據(jù)易居研究院公開數(shù)據(jù)顯示，2021年平均銷售價(jià)格為10,218元每平米，整體房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了50%，這僅僅只是平均數(shù)，根據(jù)貝殼研究院公開數(shù)據(jù)顯示全國(guó)65城平均房?jī)r(jià)為17,388元每平米，4個(gè)一線城市平均房?jī)r(jià)6.5萬(wàn)元每平米；平均房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元每平方米的城市有20個(gè)；平均房?jī)r(jià)突破1.5萬(wàn)元每平米的城市有34個(gè)；平均房?jī)r(jià)突破1萬(wàn)元的縣城有103個(gè)。
中指研究院也公開數(shù)據(jù)顯示4座一線城市購(gòu)房門檻平均為617萬(wàn)、613萬(wàn)、580萬(wàn)、359萬(wàn)；4座二線城市平均購(gòu)房門檻超過(guò)300萬(wàn)，5座城市購(gòu)房門檻在200~300萬(wàn)；9座城市購(gòu)房門檻在100~200萬(wàn)；8座三線城市購(gòu)房門檻在105~313萬(wàn)。在老百姓眼中這些政策更多的只不過(guò)是暫時(shí)性的降溫，每一次降溫的背后都是迎來(lái)新的一輪上漲。
不少人都反駁，用歷史來(lái)看待現(xiàn)在的問(wèn)題，直接一點(diǎn)用數(shù)據(jù)來(lái)看待結(jié)果。1~5月份全國(guó)商品房銷售面積5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額4.8萬(wàn)億，同比下降31.55%月份銷售面積和銷售額較比4月份分別收窄了7.2%和8.9%。
一線城市成交量回落42%，深圳一直被稱為“炒房之都”，2022年上半年，二手房成交數(shù)據(jù)實(shí)在是太糟糕了，根據(jù)樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年深圳二手房成交量不足萬(wàn)套，僅為9965套，創(chuàng)下了歷年來(lái)的新低。深圳的成交量都不行，那么東莞、惠州、珠海、中山、廣州、肇慶也是一塌糊涂。
根據(jù)最新的調(diào)研數(shù)據(jù)，顯示全國(guó)新建商品房待售面積達(dá)到了5.6億平方米，廣義庫(kù)存量更是達(dá)到了38億平方米，根據(jù)2021年的銷售數(shù)據(jù)，需要三年時(shí)間才能消化，根據(jù)2022年上半年的銷售數(shù)據(jù)，需要5年時(shí)間才能消化，在這樣的大背景下，2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，想要上漲肯定很難了，房?jī)r(jià)真的會(huì)面臨著回落。
土地的價(jià)格決定了房?jī)r(jià)的價(jià)格，2021年第2次土拍開始，一個(gè)土地成交量一直處于低迷的狀態(tài)。北京土拍樓面價(jià)4.5萬(wàn)元每平米，比去年10月份相鄰的地塊樓面價(jià)5.5萬(wàn)元每平米，降幅1萬(wàn)元每平米，意味著進(jìn)出來(lái)的房產(chǎn)銷售價(jià)格現(xiàn)在1-2萬(wàn)每平方米。
天津樓面起拍價(jià)格23,346元每平米，2020年成交的樓面價(jià)都去到了，30,548元每平米，建出來(lái)的樓盤價(jià)格會(huì)相差1萬(wàn)元以上。
廣州是華南第一城市，起拍價(jià)格比去年降幅達(dá)到20%，全國(guó)重點(diǎn)城市土拍價(jià)格都有所松動(dòng)，面粉的價(jià)格出現(xiàn)下架面包的價(jià)格也會(huì)跟著下降。
現(xiàn)在老百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)即將下滑，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)是這樣說(shuō)的，樓市突破兩個(gè)18，就會(huì)面臨拐點(diǎn)，一個(gè)是18萬(wàn)億成交量，另外一個(gè)是成交面積18億平方米，說(shuō)明房地產(chǎn)已經(jīng)到頂了，日后很難有數(shù)據(jù)能超過(guò)這兩個(gè)18了。
另外在2021年的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)收縮得比較厲害，兩道紅線、三道紅線、二手房參考指導(dǎo)價(jià)，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等眾多政策的壓迫下，市場(chǎng)也就迎來(lái)這樣的變局了。
房?jī)r(jià)回落了15.17%，2021年初房地產(chǎn)市場(chǎng)非常的瘋狂，成交單價(jià)最高，去到了11,220元每平米，到了2022年成交單價(jià)在9500元，下跌幅度達(dá)到了15.17%，不少的老百姓認(rèn)為這個(gè)價(jià)格還是買不起，完了房?jī)r(jià)就應(yīng)該下降20%、30%、50%，當(dāng)然想象是美好的，市場(chǎng)卻不允許價(jià)格能有這么大幅度的回落。
國(guó)內(nèi)有23座城市出臺(tái)了“限跌令”，限制幅度在15%的范圍內(nèi)，當(dāng)然這個(gè)幅度對(duì)于眾多老百姓來(lái)說(shuō)都是不痛不癢的，那么房?jī)r(jià)回落什么價(jià)格才符合百姓的需求呢？專家給出了答復(fù)27%。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱云來(lái)在經(jīng)濟(jì)論壇上提到，我國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)該在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上回落24%，也就是平均房?jī)r(jià)在7000~8000元每平米，這個(gè)價(jià)格并不是隨口說(shuō)出來(lái)的，是根據(jù)當(dāng)前的居民收入和支出所整理出來(lái)的信息。
對(duì)于降價(jià)的事情，潘石屹回復(fù)道，如果房?jī)r(jià)下滑30%，基本上就沒(méi)戲了；融創(chuàng)集團(tuán)孫宏斌也說(shuō)過(guò)，房?jī)r(jià)下滑30%，國(guó)內(nèi)的企業(yè)都要（陣亡），從側(cè)面反映出房?jī)r(jià)不能回落超過(guò)30%，不然頂不住。
2022年全國(guó)范圍內(nèi)超過(guò)百個(gè)城市放松樓市政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回落，去年才打壓房地產(chǎn)，今年又放松房地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)真的像過(guò)去一樣迎來(lái)爆發(fā)了，顯然真的不會(huì)了。
有一句話是這樣說(shuō)的，越是限購(gòu)的地方越有權(quán)力，越是沒(méi)有限購(gòu)政策的地方，潛力就已經(jīng)全部被挖掘了，我們現(xiàn)在看到的三四線城市有限購(gòu)過(guò)嗎？沒(méi)有，現(xiàn)在三四線城市的房子還有人買嗎？還是沒(méi)有。
房地產(chǎn)不能用政策完全捂住，不然對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的，對(duì)于財(cái)政收入的影響同樣也是巨大的。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)寧吉喆：“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房是居民消費(fèi)”，中國(guó)城鎮(zhèn)化促進(jìn)常務(wù)委員會(huì)鄭新立說(shuō)：“即使發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要支撐產(chǎn)業(yè)，目前我國(guó)消費(fèi)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家差距仍較大，房地產(chǎn)會(huì)成為持久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)”。
2021年全國(guó)300城土地出讓金總額5.62萬(wàn)億，同比下滑9%，僅僅是土地出讓金就已經(jīng)占到國(guó)家財(cái)政收入1/3，房地產(chǎn)要恢復(fù)到相對(duì)可觀的程度，才能保持財(cái)政收入，經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)作，畢竟房地產(chǎn)拉動(dòng)的行業(yè)超過(guò)120個(gè)，如果房地產(chǎn)不僅是其他行業(yè)的景氣指數(shù)也出現(xiàn)大幅度的下滑。
房?jī)r(jià)是在降12%就可以了嗎？答案并不是的，房?jī)r(jià)在不同的地區(qū)有著不同的回落，三四線城市可能回落的幅度超過(guò)12%，一二線城市回落的幅度更多都是在1%~2%，未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局都傾向于穩(wěn)定的狀態(tài)，穩(wěn)漲穩(wěn)跌在一個(gè)箱體內(nèi)波動(dòng)大，漲大跌的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了。
]]>根據(jù)2022上半年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查：
分梯隊(duì)來(lái)看，截止6月，一線城市新建住宅價(jià)格持續(xù)橫盤，上半年累計(jì)上漲0.21%，累計(jì)漲幅處近五年同期較低水平；二線城市新房?jī)r(jià)格有所恢復(fù)，累計(jì)上漲0.33%；三四線代表城市新房?jī)r(jià)格持續(xù)低迷，上半年各月價(jià)格環(huán)比均下跌。
分城市群來(lái)看，長(zhǎng)三角上半年價(jià)格累計(jì)上漲0.24%，新房市場(chǎng)穩(wěn)步恢復(fù)，嘉興、寧波等城市房?jī)r(jià)累計(jì)漲幅均超1%；珠三角價(jià)格累計(jì)漲幅較2021年同期收窄幅度最大，房?jī)r(jià)低位盤整，肇慶、中山等城市新建住宅價(jià)格累計(jì)跌幅居百城前列；京津冀新房市場(chǎng)分化，價(jià)格恢復(fù)動(dòng)力不足；山東半島新房市場(chǎng)仍顯低迷，價(jià)格累計(jì)變化由漲轉(zhuǎn)跌。
你是不是在慶幸你所在的是一、二線城市，房?jī)r(jià)還在穩(wěn)中有漲，你所在的地區(qū)位于經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地方，房?jī)r(jià)在逐步回暖？目前房地產(chǎn)緊緊是因?yàn)橐咔樵蛟斐傻模?/p>
事實(shí)是就算這幾年沒(méi)有疫情，房地產(chǎn)行業(yè)也正步入更年期，房子不再保值是大勢(shì)所趨，這不是危言聳聽，因?yàn)槲覀冋诮?jīng)歷發(fā)達(dá)國(guó)家所經(jīng)歷的一切。導(dǎo)致這個(gè)原因并不是所謂的“4億套空置房”和“房子夠34億人住”這種唬人的數(shù)據(jù)，而是人們觀念的轉(zhuǎn)變，就像發(fā)達(dá)國(guó)家一樣，寧愿租房也不會(huì)去買房，人們更多的是最求生活質(zhì)量，奮斗一輩子就為還清一套房的觀念正在逐步被替換，“房奴”這個(gè)詞也將會(huì)消失在社會(huì)發(fā)展歷史潮流中。
目前，90%的房子都是有貸款的，你可能會(huì)看到很多身邊的朋友，在一線城市有2套甚至以上的房子，表面風(fēng)光，說(shuō)出去就是身價(jià)上千萬(wàn)（在一線城市有房的誰(shuí)不是呢），但真正看他們生活質(zhì)量又如何呢？這群人90%年薪都不足20萬(wàn)，每個(gè)月還房貸幾大千，甚至上萬(wàn)，當(dāng)然他們大多采用以租還貸，但當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行，很多房子租不出去，房?jī)r(jià)又很虛高，想賣出去也很難找到下家（沒(méi)錢的人更佳買不起，有錢的人也不會(huì)在高位接盤，更何況有錢的人也有多套房也在想著套現(xiàn)，剩下一批剛需又基本可以買的起人也在觀望），所以現(xiàn)在這個(gè)全民皆富豪的“假象”非常普遍，大家看似都有錢，但又拿不出一定現(xiàn)金改善生活，一樣為著柴米油鹽貴，一樣為著油價(jià)上漲抱怨不休。
這些還都是房地產(chǎn)未崩盤下的現(xiàn)狀，要是出現(xiàn)90年代日本那種情況，更是不可想象！當(dāng)然想象我們國(guó)家也不會(huì)讓這種情況發(fā)生！當(dāng)然你可能會(huì)說(shuō)前面幾十年還貸款，生活過(guò)的差一點(diǎn)，等熬過(guò)去了，便是凈值產(chǎn)，但還是那個(gè)問(wèn)題，幾十年后，大家都是你這樣的好幾套房，房子已經(jīng)供大于求，你覺(jué)得那時(shí)候的房子能以市值賣出去？馬云曾在2017年公開表示：“8年后最便宜的就是房子，年輕人別買房，8年后房?jī)r(jià)如蔥?！痹谒磥?lái)，未來(lái)房子會(huì)越來(lái)越便宜，到2025年會(huì)和大蔥一樣便宜。
還是人民網(wǎng)那句話“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”。
]]>下跌最大的區(qū)域?yàn)?strong>浐灞，-4.51%！環(huán)比上漲最大的區(qū)域?yàn)?strong>曲江，12.81%！
至此，西安新房已經(jīng)連降3個(gè)月！
環(huán)比上漲的區(qū)域有：高新、曲江、城北、長(zhǎng)安，以曲江漲幅最大，12.81%，城北漲幅最小，0.37%。
環(huán)比下跌的區(qū)域有：城西、浐灞、城東。以浐灞-4.51%跌幅最大，城西-0.41%跌幅最小。
二手市場(chǎng)則仍保持著近10.5萬(wàn)套掛牌量，保持著近年以來(lái)掛牌量的最高時(shí)段。
各區(qū)房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)如下（新房+部分二手房）：
1、高新：環(huán)比4月上漲0.7%
5月新房均價(jià)約23349元/㎡，環(huán)比4月上漲0.7%。4月新房均價(jià)約23359元/㎡。
高新作為西安在產(chǎn)業(yè)、房?jī)r(jià)的高低，開年時(shí)價(jià)格小有回落，目前已經(jīng)止跌回漲。
5月月末，高新一次性放出2746套房源，精裝2盤：華宇御璟天宸（1600套）、碧桂園高新云墅（220套）；
毛坯3盤：南飛鴻鴻錦城天逸（462套）、龍湖青云闕（192套）、高新金茂悅園（272套）。
置業(yè)機(jī)會(huì)驟然增多，最低新房?jī)r(jià)格為均價(jià)約1.58萬(wàn)/㎡起的南飛鴻鴻錦城天逸，最高到均價(jià)約2.67萬(wàn)/㎡的龍湖青云闕。
雖然置業(yè)機(jī)會(huì)較多，但基本8成房源價(jià)格都在2.3萬(wàn)/㎡以上，僅僅適宜有著高端改善需求的客群。
高新二手房交易量也居高不下，雖小有降幅，考慮到5.28新政，“滿2”即可上市交易，二手房市場(chǎng)也開始變得更為活躍起來(lái)。
2、曲江：環(huán)比4月上漲12.81%。
曲江5月新房均價(jià)約21114元/㎡，環(huán)比4月上漲12.81%。4月新房均價(jià)約18717元/㎡。
為何曲江房?jī)r(jià)4月下跌11.35%，5月又漲了12.81%？
其主要原因在于4月時(shí)中國(guó)鐵建萬(wàn)科翡翠國(guó)際的銷售，均價(jià)約16000元/㎡的價(jià)格拉低了曲江整體均價(jià)，到了本月就恢復(fù)過(guò)來(lái)而已。
二手房方面，曲江新區(qū)已經(jīng)近乎斷供新房，于是需求大量地轉(zhuǎn)移到二手房市場(chǎng)，體現(xiàn)在：
1、區(qū)域有著幾乎最多的指導(dǎo)價(jià)社區(qū)：2、極高的二手房整體均價(jià)。
3、城南：環(huán)比4月持平。
城南5月新房均價(jià)約20306元/㎡，環(huán)比4月持平。4月新房均價(jià)約20306元/㎡。
整個(gè)5月中，城南僅有啟迪大院兒1盤開售，對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格影響不大，二手房?jī)r(jià)格跨度較大，質(zhì)量參差，不適宜從區(qū)域角度整體對(duì)比。
4、城北：環(huán)比4月上漲0.37%。
城北5月新房均價(jià)約19110元/㎡，環(huán)比4月上漲0.37%。4月新房均價(jià)約19521元/㎡。
5、城西：環(huán)比5月下降0.07% 。
5月新房均價(jià)約18397/㎡，環(huán)比4月下降0.41%。4月新房均價(jià)約18422/㎡。
6、浐灞：環(huán)比4月下降4.51%。
5月新房均價(jià)約16945元/㎡，環(huán)比4月下降4.51%。4月新房均價(jià)約17620元/㎡。
5月時(shí)，浐灞2大新盤亮相：龍湖云璟、浐灞國(guó)宸府。龍湖云璟項(xiàng)目均價(jià)在約1.86萬(wàn)/㎡，浐灞國(guó)宸府則是浐灞管委會(huì)和旭輝合作開發(fā)，均價(jià)約1.87萬(wàn)/㎡。
其新房?jī)r(jià)格下降的主要因素為上河雲(yún)璟一次性放出均價(jià)約1.3萬(wàn)/㎡房源274套。
7、城東：環(huán)比4月下降1.32%。
城東5月新房均價(jià)約15729元/㎡，環(huán)比4月下降1.32%。4月新房均價(jià)約15467元/㎡。
8、長(zhǎng)安區(qū)：環(huán)比4月上漲1.76%。
長(zhǎng)安5月新房均價(jià)約14685元/㎡，環(huán)比4月下跌1.76%。4月新房均價(jià)約14588元/㎡。
長(zhǎng)安整個(gè)5月僅有雅居樂(lè)宏府翰林山放出2棟樓的房源，均價(jià)約1.50萬(wàn)/㎡。
9、西咸新區(qū)：環(huán)比4月持平
西咸新區(qū)5月新房均價(jià)約16948元/㎡，環(huán)比4月持平%，4月新房均價(jià)約17021元/㎡。
需要注意的是：
該數(shù)據(jù)反應(yīng)的是區(qū)域內(nèi)新房+二手房總體情況，新盤較多的板塊，因在售房源、價(jià)格等影響，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的變化；而二手房較多的板塊，則因產(chǎn)品老化、價(jià)格等因素，出現(xiàn)環(huán)比下滑。
新房?jī)r(jià)格并不等同于區(qū)域均價(jià)，也不等同與成交均價(jià)！
西安市場(chǎng)各區(qū)的情況清晰了之后，我們能夠發(fā)現(xiàn)：
新房市場(chǎng)：供應(yīng)量持平，5月共計(jì)公示房源3236套，價(jià)格約17793元/㎡，而4月共公示3389套房源。
同時(shí)在去化率、登記熱度上有所降低。
經(jīng)統(tǒng)計(jì)主城區(qū)整體去化率約69%，西咸新區(qū)平均去化率27%，對(duì)比去年主城區(qū)98%的去化率，下滑不可謂不高。
登記表現(xiàn)上，主城區(qū)登記平臺(tái)共計(jì)21盤，流搖12盤，占比57%，僅有3個(gè)千人搖。
二手房市場(chǎng)：10.5套掛牌量維持近年峰值，價(jià)格極為緩慢的回升中。
對(duì)于整個(gè)5月來(lái)說(shuō)，最重要的就是5.28日的新政，兩個(gè)要點(diǎn)，一是買房條件放寬，是為了增加購(gòu)買力，擴(kuò)大潛在的買房基數(shù)；二是限售條件放松，是為了擴(kuò)大二手房交易。
目的在于是為了促進(jìn)住房交易活躍，增加市場(chǎng)信心。
而從5.28新政發(fā)布以來(lái)，大批量房源井噴式供應(yīng)，6.2日，高新供應(yīng)2746套房源，港務(wù)供應(yīng)4336套，合計(jì)這一日的新房供應(yīng)就超過(guò)了4月、5月總和。
登記情況上，6月首周，招商、綠城兩盤已提前鎖定千人搖，總體來(lái)看，528新政藥效相當(dāng)明顯。
以及5月內(nèi)，5年期LPR下降15個(gè)基點(diǎn)，以按揭貸款200萬(wàn)，貸款30年為例，每月對(duì)比5.8%利率時(shí)少還約1363元。
那么，不妨小結(jié)一下就是：
買房條件放寬了、限售條件放松了，房貸利息降低了，新房?jī)r(jià)格下跌了。只要確實(shí)有購(gòu)房需求，現(xiàn)在的的確確就是買房的好時(shí)機(jī)。
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一、2022年4月陜西省10個(gè)地級(jí)以上城市市區(qū)房?jī)r(jià)（均價(jià)）排名：
1、西安市， 16,845 元/平方米
2、榆林市， 11,313 元/平方米
3、咸陽(yáng)市， 10,112 元/平方米
4、商洛市， 6,472 元/平方米
5、漢中市， 6,219 元/平方米
6、延安市， 6,186 元/平方米
7、渭南市， 6,006 元/平方米
8、寶雞市， 5,328 元/平方米
9、安康市， 5,298 元/平方米
10、銅川市， 4,887 元/平方米
以上數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情二手房掛牌均價(jià)。
二、各市增速簡(jiǎn)析
2022年4月份，與上一個(gè)月的房?jī)r(jià)比較，全省地級(jí)以上城市的房?jī)r(jià)總體上處于下跌的態(tài)勢(shì)。全省總共10個(gè)地級(jí)以上城市，上漲的城市4個(gè)，下跌的城市6個(gè)。
其中，環(huán)比增速最快的是西安市，相比上個(gè)月上漲3.39%。環(huán)比下跌幅度最大的是安康市，相比上個(gè)月下跌3.80%。
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