2008年受到次貸危機(jī)的影響，全球都迎來了金融危機(jī)時(shí)刻，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一落千丈，更多老百姓認(rèn)為2008年是房地產(chǎn)最后上漲的元年呢，價(jià)格再往后這樣會(huì)越來越低。結(jié)果市場(chǎng)放水4萬(wàn)億，扶持基建領(lǐng)域，結(jié)果整個(gè)市場(chǎng)迎來大爆發(fā)，不到一年時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)注冊(cè)數(shù)量已經(jīng)接近十萬(wàn)家，從那一年開始，房地產(chǎn)買了香餑餑。

2014年房地產(chǎn)庫(kù)存量創(chuàng)下了歷史新高，如果再不及時(shí)處理，房地產(chǎn)隨時(shí)都可能面臨著“崩盤”，為了緩解這種局面，出臺(tái)了去庫(kù)存、棚改安置化貨幣政策、公積金調(diào)整、降準(zhǔn)、降息、降利率，2014年部分市場(chǎng)迎來爆發(fā)，2015年熱點(diǎn)城市迎來爆發(fā)，2016年全國(guó)樓市迎來“普漲”。

2016年樓市出臺(tái)“房住不炒”，往后的幾年有限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等眾多政策的出臺(tái)結(jié)果，房?jī)r(jià)還是上漲了不少?。?jù)數(shù)據(jù)顯示：

2016年全國(guó)樓市迎來普漲，平均房?jī)r(jià)達(dá)到了6797元每平米，根據(jù)易居研究院公開數(shù)據(jù)顯示，2021年平均銷售價(jià)格為10,218元每平米，整體房?jī)r(jià)漲幅達(dá)到了50%，這僅僅只是平均數(shù)，根據(jù)貝殼研究院公開數(shù)據(jù)顯示全國(guó)65城平均房?jī)r(jià)為17,388元每平米，4個(gè)一線城市平均房?jī)r(jià)6.5萬(wàn)元每平米；平均房?jī)r(jià)突破2萬(wàn)元每平方米的城市有20個(gè)；平均房?jī)r(jià)突破1.5萬(wàn)元每平米的城市有34個(gè)；平均房?jī)r(jià)突破1萬(wàn)元的縣城有103個(gè)。

中指研究院也公開數(shù)據(jù)顯示4座一線城市購(gòu)房門檻平均為617萬(wàn)、613萬(wàn)、580萬(wàn)、359萬(wàn)；4座二線城市平均購(gòu)房門檻超過300萬(wàn)，5座城市購(gòu)房門檻在200~300萬(wàn)；9座城市購(gòu)房門檻在100~200萬(wàn)；8座三線城市購(gòu)房門檻在105~313萬(wàn)。在老百姓眼中這些政策更多的只不過是暫時(shí)性的降溫，每一次降溫的背后都是迎來新的一輪上漲。

不少人都反駁，用歷史來看待現(xiàn)在的問題，直接一點(diǎn)用數(shù)據(jù)來看待結(jié)果。1~5月份全國(guó)商品房銷售面積5.1億平方米，同比下降23.6%，商品房銷售額4.8萬(wàn)億，同比下降31.55%月份銷售面積和銷售額較比4月份分別收窄了7.2%和8.9%。

一線城市成交量回落42%，深圳一直被稱為“炒房之都”，2022年上半年，二手房成交數(shù)據(jù)實(shí)在是太糟糕了，根據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年深圳二手房成交量不足萬(wàn)套，僅為9965套，創(chuàng)下了歷年來的新低。深圳的成交量都不行，那么東莞、惠州、珠海、中山、廣州、肇慶也是一塌糊涂。

根據(jù)最新的調(diào)研數(shù)據(jù)，顯示全國(guó)新建商品房待售面積達(dá)到了5.6億平方米，廣義庫(kù)存量更是達(dá)到了38億平方米，根據(jù)2021年的銷售數(shù)據(jù)，需要三年時(shí)間才能消化，根據(jù)2022年上半年的銷售數(shù)據(jù)，需要5年時(shí)間才能消化，在這樣的大背景下，2022年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，想要上漲肯定很難了，房?jī)r(jià)真的會(huì)面臨著回落。

土地的價(jià)格決定了房?jī)r(jià)的價(jià)格，2021年第2次土拍開始，一個(gè)土地成交量一直處于低迷的狀態(tài)。北京土拍樓面價(jià)4.5萬(wàn)元每平米，比去年10月份相鄰的地塊樓面價(jià)5.5萬(wàn)元每平米，降幅1萬(wàn)元每平米，意味著進(jìn)出來的房產(chǎn)銷售價(jià)格現(xiàn)在1-2萬(wàn)每平方米。

天津樓面起拍價(jià)格23,346元每平米，2020年成交的樓面價(jià)都去到了，30,548元每平米，建出來的樓盤價(jià)格會(huì)相差1萬(wàn)元以上。

廣州是華南第一城市，起拍價(jià)格比去年降幅達(dá)到20%，全國(guó)重點(diǎn)城市土拍價(jià)格都有所松動(dòng)，面粉的價(jià)格出現(xiàn)下架面包的價(jià)格也會(huì)跟著下降。

現(xiàn)在老百姓普遍認(rèn)為房?jī)r(jià)即將下滑，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)是這樣說的，樓市突破兩個(gè)18，就會(huì)面臨拐點(diǎn)，一個(gè)是18萬(wàn)億成交量，另外一個(gè)是成交面積18億平方米，說明房地產(chǎn)已經(jīng)到頂了，日后很難有數(shù)據(jù)能超過這兩個(gè)18了。

另外在2021年的強(qiáng)勢(shì)調(diào)控下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)收縮得比較厲害，兩道紅線、三道紅線、二手房參考指導(dǎo)價(jià)，限購(gòu)、限貸、限價(jià)、限售等眾多政策的壓迫下，市場(chǎng)也就迎來這樣的變局了。

房?jī)r(jià)回落了15.17%，2021年初房地產(chǎn)市場(chǎng)非常的瘋狂，成交單價(jià)最高，去到了11,220元每平米，到了2022年成交單價(jià)在9500元，下跌幅度達(dá)到了15.17%，不少的老百姓認(rèn)為這個(gè)價(jià)格還是買不起，完了房?jī)r(jià)就應(yīng)該下降20%、30%、50%，當(dāng)然想象是美好的，市場(chǎng)卻不允許價(jià)格能有這么大幅度的回落。

國(guó)內(nèi)有23座城市出臺(tái)了“限跌令”，限制幅度在15%的范圍內(nèi)，當(dāng)然這個(gè)幅度對(duì)于眾多老百姓來說都是不痛不癢的，那么房?jī)r(jià)回落什么價(jià)格才符合百姓的需求呢？專家給出了答復(fù)27%。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱云來在經(jīng)濟(jì)論壇上提到，我國(guó)的房?jī)r(jià)應(yīng)該在現(xiàn)有的基礎(chǔ)上回落24%，也就是平均房?jī)r(jià)在7000~8000元每平米，這個(gè)價(jià)格并不是隨口說出來的，是根據(jù)當(dāng)前的居民收入和支出所整理出來的信息。

對(duì)于降價(jià)的事情，潘石屹回復(fù)道，如果房?jī)r(jià)下滑30%，基本上就沒戲了；融創(chuàng)集團(tuán)孫宏斌也說過，房?jī)r(jià)下滑30%，國(guó)內(nèi)的企業(yè)都要（陣亡），從側(cè)面反映出房?jī)r(jià)不能回落超過30%，不然頂不住。

2022年全國(guó)范圍內(nèi)超過百個(gè)城市放松樓市政策，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)回落，去年才打壓房地產(chǎn)，今年又放松房地產(chǎn)，會(huì)不會(huì)真的像過去一樣迎來爆發(fā)了，顯然真的不會(huì)了。

有一句話是這樣說的，越是限購(gòu)的地方越有權(quán)力，越是沒有限購(gòu)政策的地方，潛力就已經(jīng)全部被挖掘了，我們現(xiàn)在看到的三四線城市有限購(gòu)過嗎？沒有，現(xiàn)在三四線城市的房子還有人買嗎？還是沒有。

房地產(chǎn)不能用政策完全捂住，不然對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響是巨大的，對(duì)于財(cái)政收入的影響同樣也是巨大的。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局長(zhǎng)寧吉喆：“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)，住房是居民消費(fèi)”，中國(guó)城鎮(zhèn)化促進(jìn)常務(wù)委員會(huì)鄭新立說：“即使發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)仍是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要支撐產(chǎn)業(yè)，目前我國(guó)消費(fèi)水平與發(fā)達(dá)國(guó)家差距仍較大，房地產(chǎn)會(huì)成為持久不衰的支柱產(chǎn)業(yè)”。

2021年全國(guó)300城土地出讓金總額5.62萬(wàn)億，同比下滑9%，僅僅是土地出讓金就已經(jīng)占到國(guó)家財(cái)政收入1/3，房地產(chǎn)要恢復(fù)到相對(duì)可觀的程度，才能保持財(cái)政收入，經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)作，畢竟房地產(chǎn)拉動(dòng)的行業(yè)超過120個(gè)，如果房地產(chǎn)不僅是其他行業(yè)的景氣指數(shù)也出現(xiàn)大幅度的下滑。

房?jī)r(jià)是在降12%就可以了嗎？答案并不是的，房?jī)r(jià)在不同的地區(qū)有著不同的回落，三四線城市可能回落的幅度超過12%，一二線城市回落的幅度更多都是在1%~2%，未來整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局都傾向于穩(wěn)定的狀態(tài)，穩(wěn)漲穩(wěn)跌在一個(gè)箱體內(nèi)波動(dòng)大，漲大跌的時(shí)代已經(jīng)過去了。