疫情過后，經(jīng)濟回暖。法拍房交易市場也迎來久違的火爆，2022年，南通全市法院網(wǎng)拍成交金額達(dá)到22.3億元，成交標(biāo)的4260件。但是不熟悉競買規(guī)則止于心動，因為悔拍付出沉重代價等情形也屢見不鮮，針對影響法拍房競買的熱點問題，南通中院執(zhí)行局法官結(jié)合司法實踐，系統(tǒng)梳理12點注意事項，一起來看。

1 哪里可以看到法拍房信息？

七大平臺

最高院發(fā)布的

司法拍賣網(wǎng)絡(luò)服務(wù)提供者名單庫

共有7家平臺

1、

淘寶網(wǎng)

2、京東網(wǎng)

3、

人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)

4、

公拍網(wǎng)

5、

中國拍賣行業(yè)協(xié)會網(wǎng)

6、

工商銀行融e購

7、

北京產(chǎn)權(quán)交易所

如何搜索

以淘寶、京東為例，打開APP，在搜索欄輸入“司法拍賣”，可跳轉(zhuǎn)至法拍界面。

司法拍賣

搜索

淘寶“司法拍賣”中，涉及不動產(chǎn)拍賣的有五類:“住宅用房”“商業(yè)用地”“工業(yè)用地”“其他用房”“土地”。

可根據(jù)自身需求，按“分類”“所在地”等進行篩選，關(guān)注需要的不動產(chǎn)類型。挑選房產(chǎn)時，也可以根據(jù)上拍法院和房產(chǎn)所在地進行分類，以便快速找到心儀房源。

2 法拍房信息看什么？

務(wù)必認(rèn)真閱讀公告和相關(guān)提示

主要內(nèi)容有：

1、“標(biāo)的物介紹”

介紹中會寫明房產(chǎn)的位置朝向、權(quán)證號、所有權(quán)人、起拍價格、保證金金額、加價幅度、房屋用途、土地性質(zhì)、有無租賃、是否騰空、權(quán)利限制情況（查封、抵押情況）、裝修情況等。

2、拍賣、變賣公告與須知

公告和須知是由法院制作用于告知相關(guān)法律程序性事項及向競買人披露相關(guān)風(fēng)險，其中包含主要內(nèi)容有競買人資格、優(yōu)先購買權(quán)、產(chǎn)權(quán)變更要求、稅費及已欠繳稅費負(fù)擔(dān)、物業(yè)及水電費等情況。

3、特別提醒

對于可能存在的瑕疵和風(fēng)險，例如房屋未騰空、有租賃、是否可辦理產(chǎn)權(quán)證等可能影響購買人實現(xiàn)購買目的的情形，法院一般會以加粗或彩色字體標(biāo)注提醒，務(wù)必認(rèn)真仔細(xì)閱讀，充分了解風(fēng)險。

3 為什么看到法拍房信息后

不能立即參與競拍？

首次拍賣的不動產(chǎn)，公告時間一般需要30日；第二次上拍的不動產(chǎn)也要15日。

因此，在公告期間看到好的房產(chǎn)也無法直接出價，在確認(rèn)好開拍時間后，可設(shè)置收藏提醒，以免錯過拍賣期間。

4 法拍房的起拍價格是怎么確定的？

價格確定方式有多種，當(dāng)事人議價、網(wǎng)絡(luò)詢價、評估定價等，網(wǎng)絡(luò)司法拍賣的起拍價一般情況下都要低于市場價，低價上拍更容易吸引關(guān)注，實現(xiàn)充分競價，但按照法律規(guī)定，即時打折上拍，一拍起拍價格一般也不會低于處置參考價或市場價的70%。

5 如何實地看房？

在法院的拍賣公告或須知中，都會寫明預(yù)約看樣的時間和方式，一般都會確定開拍前某日進行集中看樣，如需實地看樣的，按照公告中的聯(lián)系方式與工作人員取得聯(lián)系即可。

6 保證金如何繳納？

意向購買人在一次性繳納保證金后才能獲得競拍資格，法律規(guī)定保證金為起拍價的5%-20%，一般在10%左右。

競拍成功，保證金會直接轉(zhuǎn)為競拍款；如未成功競得，保證金在24小時內(nèi)會予以退還。

因不動產(chǎn)標(biāo)的金額較高，保證金繳納可能受到銀行轉(zhuǎn)賬限額等情況影響，不能及時到賬，建議提前1-2天關(guān)注保證金的繳納事項，以免錯過開拍。

7 法拍房能否貸款？

法拍房是可以貸款的，很多銀行都有專門針對法拍房的貸款業(yè)務(wù)，以南通地區(qū)為例，中行和工行都推出了“e拍貸”專門用于法拍貸款，部分與銀行有合作的法院會寫明貸款方式及銀行聯(lián)系人，沒有在公告中寫明的也可以在拍賣前先行與銀行取得聯(lián)系，咨詢相關(guān)貸款業(yè)務(wù)。

8 出價時需要注意什么？

一般拍賣期間為一天，只要繳納了保證金的競買人都可以在此期間內(nèi)進行出價。

首次出價不能低于起拍價，而后即便無人加價也可自行加價；

加價幅度只能按照公告的加價幅度或其整數(shù)倍進行加價。

如果報名后不出價，保證金也會予以退還。

9 余款如何繳納？

競拍成功后，要按照公告中寫明的尾款繳納時間繳納剩余款項，一般都為線上支付，在網(wǎng)頁或APP的訂單頁面中可以找到支付入口。

10 競拍成功后不繳納余款會怎么樣？

特別提醒，成功競拍后，無正當(dāng)理由在規(guī)定期限內(nèi)經(jīng)催繳仍不支付剩余款項的，將被認(rèn)定為悔拍。非但已經(jīng)繳納的保證金不予退還，還要補齊二拍時所產(chǎn)生的差價。對于存在惡意悔拍、抬價等干擾網(wǎng)絡(luò)司法拍賣正常秩序行為的，還會面臨罰款、拘留，甚至被追究刑事責(zé)任。

11 怎么辦理不動產(chǎn)權(quán)證？

在支付完余款后，即可聯(lián)系法院辦理產(chǎn)權(quán)變更登記，法院會出具相關(guān)法律文書，一般包括成交確認(rèn)書（確認(rèn)買受人已成功購買），過戶的執(zhí)行裁定書（解除原房產(chǎn)上的查封抵押，確認(rèn)房屋歸買受人所有），并要求不動產(chǎn)登記部門協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶（原房屋所有權(quán)證書作廢，向買受人頒發(fā)新的產(chǎn)權(quán)證書）。

12 過戶稅費怎么承擔(dān)？

依現(xiàn)有法律規(guī)定，司法實踐中不動產(chǎn)過戶產(chǎn)生的稅費一般由買賣雙方各自承擔(dān)，但過戶過程需要由買受人先行墊付賣方（被執(zhí)行人）一方的稅款，稅款繳納完畢，買受人可憑墊付稅款的票據(jù)，要求法院在拍賣款中予以扣除并發(fā)還。

來源：市中院執(zhí)行局 孫寧璞

編輯：周莉莉

審核：顧建兵