樓盤案名：嘉逸城。
不僅是個(gè)“地鐵盤”，而且宣傳“8字頭起”，要知道，龍崗的諸多樓盤都已經(jīng)打到了1.1萬(wàn)+/㎡。
反觀這樣的價(jià)格，在均價(jià)1.4萬(wàn)+/㎡的五象新區(qū)無(wú)疑是個(gè)低洼之地。
然而開(kāi)盤已過(guò)去半個(gè)月，“8字頭”并未驚起樓市半片波瀾，銷量也不盡人意。
啥原因？往下看。
PART.01
拿地距今至少13載
在說(shuō)明銷量不盡人意的原因之前，我們先了解一下嘉逸城地塊的淵源。
這個(gè)地塊，起初是一個(gè)名稱為“大志匯”的建材市場(chǎng)，權(quán)屬人是廣西林達(dá)置業(yè)有限公司。
自2008年始，該公司將地塊及地面建筑整體出租，在2014-2015年間逐漸形成了大志匯建材市場(chǎng)和玉洞物流園。
后因該地塊內(nèi)建起來(lái)的建筑屬違法建筑，遭到拆除。
▲大志匯建材市場(chǎng)（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
2020年6月初，區(qū)人民政府希望林達(dá)公司加快推進(jìn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，助力五象新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
▲相關(guān)部門點(diǎn)名加快項(xiàng)目推進(jìn)（圖源：良慶人民政府網(wǎng)站）
2020年11月17日，該地塊取得用地規(guī)劃許可證，土地性質(zhì)由倉(cāng)儲(chǔ)用地更改為城鎮(zhèn)住宅用地、零售商業(yè)用地。
至此，嘉逸城才正式開(kāi)始孵化。
地塊審批信息（圖源：南寧市自然資源局）
今年1月，區(qū)人民政府發(fā)布《良慶區(qū)第四季度企業(yè)投資項(xiàng)目備案列表》，明確了嘉逸城于今年開(kāi)工，2024年竣工。
9月，頭條君前往項(xiàng)目踩盤時(shí)，看到四棟建筑均已出了地面，其中1、2、9號(hào)樓已經(jīng)蓋到3層左右，并且已經(jīng)拿到預(yù)售證。
其中一棟樓頭條君猜測(cè)可能是在建的售樓部。
▲嘉逸城航拍（拍攝：韋坤林）
按照以上時(shí)間線推算，嘉逸城地塊的權(quán)屬人廣西林達(dá)置業(yè)有限公司在2008年之前就已取得該地塊的開(kāi)發(fā)資格，距今至少13年。
簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，嘉逸城的地塊是個(gè)“超13歲的老臘肉”。
PART.02
“8字頭”首開(kāi)價(jià)，銷量不盡人意
關(guān)于嘉逸城的銷量，直接看一組數(shù)據(jù)：
首期推出房源282套，已售出41套。
距首開(kāi)已過(guò)去了近一個(gè)月，首期房源的去化率不高。
對(duì)比板塊同期在售的其他項(xiàng)目，確實(shí)低很多。
而項(xiàng)目所宣傳的“8字頭起”的價(jià)格，不論放在南寧的哪個(gè)城區(qū)都很香。
與板塊其他在售項(xiàng)目平均1.2萬(wàn)/㎡的價(jià)格相比更是高下立見(jiàn)。
如此香的宣傳價(jià)卻沒(méi)有一個(gè)好的反響，難道僅因?yàn)楸绕渌麡潜P晚開(kāi)盤幾個(gè)月？
原因并非于此。
PART.03
開(kāi)發(fā)商比較低調(diào)？
現(xiàn)在人買房，開(kāi)發(fā)商“來(lái)自何方、底子有多厚”往往會(huì)是大家重點(diǎn)考慮的要素之一。
因?yàn)榉科蟮拇笮∨c底蘊(yùn)，往往展示了一個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量與可靠性。
嘉逸城的開(kāi)發(fā)商不是南寧的生面孔，但也并非耳熟能詳。
那么它是何方神圣？
①碧園集團(tuán)
成立于1999年，是南寧本土的開(kāi)發(fā)商，經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)。
在調(diào)查時(shí)，頭條君驚訝的發(fā)現(xiàn)碧園早在2003年，就在當(dāng)時(shí)一片農(nóng)田和荒蕪的埌東片區(qū)打造了“富麗華庭”。
該小區(qū)在當(dāng)年上榜了“南寧十大明星樓盤”，直至今日，二手房?jī)r(jià)格也直奔3萬(wàn)/㎡。
▲富麗華庭二手房房?jī)r(jià)（圖源：安居客）
接著，2004年，碧園再次在埌東打造了第二個(gè)樓盤“南湖碧園”。
往后，又陸續(xù)打造了萬(wàn)象城對(duì)面的紅河花園、西大商圈的城市碧園、江南的碧園南城故事等。
然而在房地產(chǎn)蓬勃的近幾年，南寧鮮少見(jiàn)到碧園的身影，許多人對(duì)這個(gè)開(kāi)發(fā)商未見(jiàn)其名也未聞其聲。
②僑豐集團(tuán)
同樣是廣西本土企業(yè)，1998年成立于柳州，是柳鋼、湘鋼、漣鋼多家鋼廠的經(jīng)銷商。
雖是一家主做鋼鐵生意的企業(yè)，但也參與了不少地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)：柳州地王大廈、南寧盛天東郡、金源·橘子洲等。
值得一提的是，參與建設(shè)的僑豐均未在項(xiàng)目案名中掛名，即便是南寧人熟知的“盛天東郡”，大家也是只聞“盛天”，不見(jiàn)“僑豐”。
▲盛天東郡實(shí)景圖（圖源：網(wǎng)絡(luò)）
總體看來(lái)，兩家開(kāi)發(fā)商在南寧人腦海里都沒(méi)留下什么印象。
加上碧園和僑豐行事挺低調(diào)，沒(méi)做過(guò)什么宣傳。
對(duì)于陌生摸不清“老底”的房企，多數(shù)人往往會(huì)選擇持續(xù)觀望或者轉(zhuǎn)移目標(biāo)。
但俗話說(shuō)“酒香不怕巷子深”，好產(chǎn)品不怕沒(méi)人口口相傳，碧園和僑豐的產(chǎn)品——嘉逸城香不香？
PART.04
整體戶型設(shè)計(jì)偏大
嘉逸城位于五象新區(qū)玉洞大道3號(hào)，距離地鐵2號(hào)線金象站直線距離500米左右。
背靠五象森林公園，一公里內(nèi)有瑞和購(gòu)物公園、祖龍ACMALL（今年10月1日開(kāi)業(yè)）、良慶區(qū)人民醫(yī)院、玉洞小學(xué)、英華學(xué)校，此外還有規(guī)劃中的春華小學(xué)及中學(xué)。
總占地258畝，分為4個(gè)部分開(kāi)發(fā)，東南面的58畝土地為一期。
項(xiàng)目規(guī)劃的一所12班幼兒園便位于一期地塊。
首期共推出4種戶型，分別為建面約：92㎡、99㎡的“3+1”房，113㎡、138㎡的“4+1”房，位于1、2、9號(hào)樓。
▲玉洞大道（拍攝：韋坤林）
先從兩個(gè)小戶型開(kāi)始看起。
因92㎡與99㎡的戶型格局一致，只存在大小差異，故以下僅對(duì)99㎡的戶型進(jìn)行介紹。
99㎡戶型入戶便直面整個(gè)客廳，私密性不太到位。
客廳寬3.5米，聯(lián)通餐廳。主臥約11㎡，其余倆房間大小中規(guī)中矩。
陽(yáng)臺(tái)位于南面，面積約6㎡，沒(méi)有直接銜接客廳、偏移了幾許。
拓展空間位于走廊盡頭，約有6.5㎡。
戶型整體還算方正，動(dòng)靜分割明確、動(dòng)線流暢。
▲建筑面積約99㎡戶型
約113㎡的戶型做到了4+1房，主臥依舊是11㎡，其余臥室在7.5-10㎡之間，然而入戶位置的客房比內(nèi)里的兩間次臥還大。
但每間房間都設(shè)有飄窗，通風(fēng)與采光都充足。
拓展房間同樣位于走廊盡頭，約6.5㎡。
客廳寬3.8米，陽(yáng)臺(tái)與客廳同長(zhǎng)、寬1.7米，與客廳對(duì)齊聯(lián)成一體，活動(dòng)空間還挺大。
不足的是陽(yáng)臺(tái)朝向北面，些許遺憾。
▲建筑面積約113㎡戶型
約138㎡戶型客廳寬度達(dá)到4.5米，餐廳、陽(yáng)臺(tái)與客廳同寬。
陽(yáng)臺(tái)為所有戶型中最大的一個(gè)，寬2.2米，約9.9㎡，位于北面。
但與113㎡戶型相同，每個(gè)房間都有飄窗，算是補(bǔ)足北面陽(yáng)臺(tái)的缺陷。
拓展房間位于入戶左側(cè)，面積約9.5㎡。
▲建筑面積約138㎡戶型
整體看下來(lái)，四種戶型：
①戶型整體偏大，總價(jià)偏高。
②主臥衛(wèi)生間位置規(guī)劃獨(dú)到，沒(méi)有對(duì)著床。
③所有戶型均朝向西南，通風(fēng)采光都不錯(cuò)。
④各多一間拓展房間，得房率高，比較實(shí)用：可以拿來(lái)做書(shū)房、會(huì)客室等，且綠化陽(yáng)臺(tái)和飄窗也屬于贈(zèng)送面積。
買房這件事，大概也講究“怦然心動(dòng)”，頭條君在踩盤時(shí)曾碰到過(guò)心動(dòng)的產(chǎn)品，當(dāng)時(shí)腦海中便悠悠升起一句李佳琦的“買它！”
而嘉逸城沒(méi)有讓人眼前一亮或是心動(dòng)的點(diǎn)，但也沒(méi)有明顯的缺憾，整體都中規(guī)中矩。
加上樣板間暫未開(kāi)放，購(gòu)房者再怎么鉆研戶型圖也沒(méi)有一個(gè)直觀的感受。
除此外，令人垂涎的“8字頭”其實(shí)不能直接享受到。
PART.05
“8字頭”房源實(shí)為人才房
據(jù)現(xiàn)場(chǎng)了解，“8字頭”房源是為南寧高層次人才提供的特惠房源，面向全南寧市公開(kāi)征集。
若想要享受人才房源的“8字頭”，需要先繳納3萬(wàn)元的團(tuán)購(gòu)費(fèi)。
其余正常房源的價(jià)格基本在1.1萬(wàn)-1.2萬(wàn)/㎡左右。
▲嘉逸城航拍圖（拍攝：韋坤林）
“8字頭”無(wú)疑是吸引購(gòu)房者的有力助推器，但額外的團(tuán)購(gòu)費(fèi)難免讓不少人心里打起退堂鼓。
這種心態(tài)是不是很似曾相識(shí)——網(wǎng)購(gòu)500元的商品，卻被15元的郵費(fèi)勸退。
沖著“8字頭”前去的顧客難免會(huì)有落差感。
再者，頭條君給大家算一筆賬，若購(gòu)買92㎡的小戶型，按1.1萬(wàn)/㎡、還款30年計(jì)算，首套房需要支付首付21.2萬(wàn)，月供約4899元；二套房需要支付首付41.2萬(wàn)，月供約3674元。
與同板塊在售的榮和半山華府、金悅瀾灣相比并無(wú)價(jià)格優(yōu)勢(shì)。
▌寫在最后
“8字頭”價(jià)格優(yōu)勢(shì)有了前提條件，開(kāi)發(fā)商知名度沒(méi)打響、產(chǎn)品中規(guī)中矩還“猶抱琵琶半遮面”便成為了購(gòu)房者猶豫或止步的理由。
目前項(xiàng)目的樣板間及營(yíng)銷中心正在建設(shè)中，良慶區(qū)盤歌路4號(hào)的城市展廳暫設(shè)為“售樓部”。
但據(jù)置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目樣板間將在9月底進(jìn)行開(kāi)放，或待那時(shí)項(xiàng)目產(chǎn)品的真面目才揭開(kāi)面紗。
加之在區(qū)人民政府發(fā)布的《良慶區(qū)第四季度企業(yè)投資項(xiàng)目備案列表》中，明確了嘉逸城肩負(fù)著提升片區(qū)城市形象的重任，區(qū)政府將會(huì)重視沿玉洞大道的展示面設(shè)計(jì)。
有這么一條政策做保底，倒也讓人開(kāi)始期待本土開(kāi)發(fā)商碧園+僑豐的杰作。
作者|徐逸君
審核|吳曉苑
編輯|劉玉嬋
（來(lái)源：南寧樓市頭條）
]]>