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想開店投資小的,開什么店，沒經(jīng)驗(yàn)想開個(gè)店投資小一點(diǎn)的？

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開店能否成功，選址是決定成敗最為關(guān)鍵的一環(huán)。如果選址踩了雷，你后期再怎么努力都沒用。

我們在和業(yè)主聊天時(shí)，卻經(jīng)常能聽到類似這樣踩雷的話語：

未來這里要開一個(gè)大型商城呢，現(xiàn)在位置偏點(diǎn)沒關(guān)系！

我有某某關(guān)系可以搞定，產(chǎn)權(quán)不合規(guī)，辦證也沒問題！

房租這么便宜，先趕緊簽下來再說！

我跟房東是老熟人了，簽約不用太復(fù)雜，有口頭協(xié)議就行！

也就是說，雖然大家可能都清楚選址的重要性，但是，一旦涉及到實(shí)際操作，卻往往會出現(xiàn)各種失誤，給酒店后續(xù)的經(jīng)營埋下隱患。

為了幫助更多酒店業(yè)主少走彎路、少花冤枉錢，我們總結(jié)出這套酒店選址思路！

不要相信未來賺錢

當(dāng)下就能賺錢的才是好位置

很多新投資酒店的萌新業(yè)主，過于看重一個(gè)地方的發(fā)展?jié)摿?，比如未來要通地鐵、計(jì)劃什么時(shí)候開商城等。但事實(shí)上，如果選擇這個(gè)位置，現(xiàn)在沒有人流量，酒店就會虧錢，以至于你可能根本撐不到地鐵商城開通、客流量增大的那一天。

所以，開店一定要選“現(xiàn)在就能賺錢”的好位置，即商旅住宿需求旺盛的成熟區(qū)域：比如周邊有大型商超、寫字樓群、創(chuàng)業(yè)及工業(yè)園區(qū)、會展及商務(wù)中心；臨近機(jī)場、高鐵站、火車站、客運(yùn)站的交通樞紐區(qū)；行政開發(fā)或經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)的核心位置或臨近當(dāng)?shù)刂糜尉包c(diǎn)或歷史文化區(qū)域等。

以上問題都弄清楚之后，再來看看好門店的四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：

★ 可見：上看下看左看右看，選擇很容易就可以看見門店logo的位置；

★ 可達(dá)：交通線路是否可以直達(dá)酒店。比如是否有阻礙，是否需要折返，路過是否可以停？這些因素都要提前考慮好。因?yàn)樵诮煌ㄉ辖o客人造成不便的酒店，客人除非是萬般無奈，否則不會選擇這樣的酒店；

★ 可用：物業(yè)條件一定要可用。比如電容量夠不夠，水壓夠不夠，電梯有沒有……如果某些硬性條件不達(dá)標(biāo)，后期改造將會是一筆較大的開支；

★ 可得：一定要符合政府的相關(guān)法規(guī)。酒店屬于特種行業(yè)，要求房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)是“商業(yè)”或“綜合”才能經(jīng)營，除此之外的其他房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，不建議去做，風(fēng)險(xiǎn)太大。

想開店投資小的,開什么店，沒經(jīng)驗(yàn)想開個(gè)店投資小一點(diǎn)的？

出房率高

又低于市場價(jià)的才是好價(jià)格

有業(yè)主會說，租金低于市場行情就是好價(jià)格。

但實(shí)際不然！曾有位業(yè)主，看中了當(dāng)?shù)匾粋€(gè)1000平的物業(yè)，當(dāng)時(shí)房東報(bào)價(jià)比周邊便宜很多，業(yè)主一時(shí)心動就著急簽約了，等到排房時(shí)才發(fā)現(xiàn)，它實(shí)際的出房率和600平的物業(yè)是差不多的。你說這是賺了還是虧了呢？

因此，物業(yè)租金是否劃算，不僅要看行情價(jià)，還要重點(diǎn)衡量最終的實(shí)際產(chǎn)出效能。比如“矮矮胖胖”的大群樓，暗房會比較多；另外柱子多的酒店，客房出房率也會受影響。對于這兩種物業(yè)，建議業(yè)主簽約之前，先謹(jǐn)慎測算一下房租平攤下來的單間成本是否劃算。

最后為大家總結(jié)一下好價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)：

★ 租賃年限建議至少10年以上，最佳為12年以上，租賃期少于10年的物業(yè)謹(jǐn)慎考慮；

★ 租金低于市場行情，且出房率高，才是好價(jià)格；

★ 房租可有適度遞增，遞增變緩或是遞增數(shù)據(jù)越小越好，市場合理遞增為兩年5%或者3年6-8%；

★ 免租期時(shí)間越長越好

想開店投資小的,開什么店，沒經(jīng)驗(yàn)想開個(gè)店投資小一點(diǎn)的？

把約定條款都寫進(jìn)合同

按規(guī)矩辦事的房東才是好房東

不管你與房東的私下關(guān)系如何密切，還是建議你在簽約前調(diào)查清楚，其出租的物業(yè)是否有質(zhì)押情況，防止因?yàn)橹型痉獯媾馁u，給酒店的后續(xù)經(jīng)營帶來影響。如果是轉(zhuǎn)租的物業(yè)，則要看原始合同和相關(guān)證件！并對轉(zhuǎn)租的合理性、真實(shí)性做判斷，同時(shí)建議在當(dāng)?shù)毓C處做三方公證。

千萬不要過于相信友情義氣，更不要想當(dāng)然，怕麻煩，抱著僥幸心理。所有口頭約定好的租賃條款，比如租賃年限、租金繳納方式、價(jià)格、漲幅、物業(yè)費(fèi)、違約風(fēng)險(xiǎn)等，都要白紙黑字寫進(jìn)簽約合同中，用以約束房東，維護(hù)好自身利益。

其實(shí)，優(yōu)秀的選址策略都是一樣的，多花點(diǎn)時(shí)間，把每一個(gè)細(xì)節(jié)都考慮到，通過系統(tǒng)的方法代替感性的決策，這樣才可以搶到又更高的投資回報(bào)的物業(yè)。

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