當(dāng)下買房人自動(dòng)的分成了兩撥：

敏銳的，已果斷搶跑出手。

另外那部分，還在等待觀望。

顯然后者的規(guī)模＞前者。

如果你也屬于后者，不管是剛需上車，還是改善換房，亦或者資產(chǎn)保值要配置，都建議你考慮下前者那撥。

為什么這么講？

當(dāng)下樓市的消息越來越密，結(jié)論是樓市很可能進(jìn)入上升新周期。

這不，周末時(shí)間央媽就放了一個(gè)大招，官宣降息20個(gè)基點(diǎn)，首套房最低利率可為4.4%。

再看隔壁的東莞，半個(gè)多月時(shí)間來了兩次大放松。

428放開首套限購，514直接丟了個(gè)重磅炸彈，限售3改2、多證房合一、多孩家庭可多買1套，每一個(gè)下來，力度不可謂不大。

實(shí)際上不止東莞，廣州、佛山、中山、惠州也都已行動(dòng)，首付、限購、限售、利率方面的放寬都出現(xiàn)了……

總結(jié)下來就是大灣區(qū)樓市松綁出現(xiàn)“城傳城”現(xiàn)象。

深圳業(yè)主已經(jīng)坐不住了，直呼“何時(shí)輪到咱？”

今天這篇文章，就詳細(xì)聊聊當(dāng)前的市場(chǎng)大環(huán)境、深圳接下來可能會(huì)有的動(dòng)作，以及要關(guān)注的板塊。

01.

樓市可能進(jìn)入上升新周期

留意5月底、6月初這個(gè)節(jié)點(diǎn)

在政策大轉(zhuǎn)彎的時(shí)候，你是不是在等深圳的樓市政策？

事實(shí)上，近期深圳已出現(xiàn)松綁消息，諸如離婚買房、降首付等等。

那么，深圳調(diào)控該不該放松？或者能不能放松？

答案是：深圳有救市的必要。

我們來看兩點(diǎn)。

首先，當(dāng)前種種跡象都傳遞了一個(gè)信號(hào)，便是希望市場(chǎng)回暖。

上層的意圖已越來越清晰。

從之前的“兩維護(hù)”，到現(xiàn)在的“兩支持”；

從之前的支持剛性購房，到現(xiàn)在的剛性+改善性；

從之前的要出臺(tái)房地產(chǎn)稅，到現(xiàn)在的緊急叫?！?/span>

一層層下來，支持力度越來越大。

包括央媽官宣首套房最低利率可為4.4%這點(diǎn)，就值得深究，堪比08年“房貸利率打7折”的救市舉措，破了此前金融部門關(guān)于房貸利率不得低于LPR利率的規(guī)定。

可以預(yù)見，接下來各地的房貸利率會(huì)加速下降，對(duì)樓市必然是利好。

市場(chǎng)的動(dòng)作也越來越多。

從放松的城市，到調(diào)整的方向，全國出現(xiàn)了“蘿卜蹲”現(xiàn)象。

不信你看，取消限售、放松限購、降低首付都現(xiàn)身了，放松的面越鋪越開，并且沒有發(fā)生之前的政策一日游情況。

這里面，不乏省會(huì)城市、強(qiáng)二線城市，可以說東西南北中，放松都在進(jìn)行中。

不妨再看一組數(shù)據(jù)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前已有超80城加入“松綁”陣營，調(diào)控次數(shù)達(dá)百次。

其次，深圳內(nèi)部經(jīng)濟(jì)壓力大，需要房地產(chǎn)發(fā)揮作用。

一季度，深圳GDP增速2%，雖不容易，但也要承認(rèn)這是成立特區(qū)42年以來的新低，不僅低于北上廣，甚至沒拼過杭州、武漢。

▲圖源：城市財(cái)經(jīng)

更難的在于，2%的數(shù)據(jù)，面對(duì)全年6%的目標(biāo)，意味著接下來三個(gè)季度壓力很大。

尤其一季度深圳的消費(fèi)、外貿(mào)疲軟，同比下降1.6%、2.8%，這個(gè)背景下，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的“三駕馬車”中，投資被寄以重望，而房地產(chǎn)仍是主力。

深圳之所以還沒出臺(tái)調(diào)控文件，也在于角色的特殊。

但從已兌現(xiàn)的新房提價(jià)（土拍），和規(guī)劃中的二手房指導(dǎo)價(jià)上調(diào)可以看出，深圳在試探性地放松，只不過需要時(shí)間和過渡。

至于何時(shí)出？方向是什么？

壹地產(chǎn)顧問陶文杰表示：時(shí)間大概5月底、6月初的樣子。

因?yàn)槿绻?/span>三季度中后期出政策，沒有一個(gè)觀察調(diào)整的時(shí)間，下半年很快就過去了，全年的任務(wù)可能不是那么好完成。

實(shí)際的動(dòng)作，有可能會(huì)是降首付和限購松綁，比如公積金首套首付降低為2成，深戶社保3年改1年，非深戶5年改3年。

好處是，一個(gè)提升了購買力，一個(gè)擴(kuò)大了購買力來源，既能讓市場(chǎng)回暖，又不刺激房價(jià)瘋漲。

▲圖源：文杰淘樓

事實(shí)證明，在這種大背景下，市場(chǎng)在向好發(fā)展，敏感的人也已經(jīng)跑在了前頭。

除了刷屏朋友圈的新盤喜報(bào)，以風(fēng)向標(biāo)的二手房為例也能發(fā)現(xiàn)，3、4月雖未破2000套，但從近一年多的走勢(shì)圖來看，已經(jīng)在逐月突破今年新高了，回暖跡象不容忽視。

具體來看，4月二手房成交過1860套，環(huán)比增長超6成，且各區(qū)成交量漲幅皆超過5成，說明壓抑的購房需求在逐漸釋放。

因此總的來看：

樓市政策松綁產(chǎn)生的作用，已經(jīng)顯現(xiàn)。

當(dāng)下對(duì)買房人最友好的窗口期，已經(jīng)打開。

02.

當(dāng)下前海僅4個(gè)住宅盤待售

最快入市的或是頤城棲灣里

具體置業(yè)選擇哪里呢？

在以前，選擇面很大。

但現(xiàn)在，局勢(shì)變了，市場(chǎng)進(jìn)入分化后，同步結(jié)束了“閉眼買房”的時(shí)代。

接下來，注定是越核心區(qū)域越領(lǐng)漲、越高端豪宅越看好。

事實(shí)證明，在這一波市場(chǎng)動(dòng)蕩下，核心區(qū)域的豪宅沒怎么受影響，反而更堅(jiān)挺。

話說回來，1997平方公里的深圳，前海必然是其中的尖子生。

也可以這么說：如果你愿意相信深圳速度，那你就必須相信前海。

▲前海俯瞰圖，圖源前海管理局

前海的高熱度有目共睹，8次開盤6次售罄，另外2次也大賣9成以上，稱得上是一個(gè)閉眼入的地方。

不僅如此，更是出現(xiàn)了“前海效應(yīng)”，以一己之力帶熱了寶中、新安、沙井等區(qū)域。

背后的原因正在于“稀缺”，不單是區(qū)域價(jià)值稀缺，同時(shí)也是住宅夠稀缺，成就了至高價(jià)值。

過去來看，8年來前海只有6個(gè)新盤8次入市（2014-2022年），全部加起來不過4476套。

數(shù)字的背后，反映的是前海住宅供應(yīng)一直處于“告急”的狀態(tài)。

稀缺不只體現(xiàn)在以前，即便當(dāng)下看，前海只有4個(gè)住宅盤待售：

頤城二期棲灣里+頤城三期臻灣悅、前海時(shí)代三期、深業(yè)云海灣花園、天健悅桂府二期。

基本確認(rèn)前海時(shí)代三期今年先不推；

頤城棲灣大概9月左右開盤；

頤城臻灣悅會(huì)在頤城棲灣里后面推；

至于深業(yè)和天健是去年12月拿地項(xiàng)目，預(yù)計(jì)在要年底前后。

因此，今年前海的住宅供應(yīng)同樣不多。

而進(jìn)度比較快的屬頤城棲灣里，不出意外會(huì)是今年前海住宅首盤。

值得一提的是，頤城棲灣里所在的媽灣板塊，住宅更是少之又少。

放在更長的時(shí)間坐標(biāo)系里看，按照規(guī)劃，前灣、桂灣、媽灣（第一階段）二類居住用地占比，分別在4.2%、7.9%、3.5%，很明顯媽灣最少。

而媽灣的8個(gè)開發(fā)單元里，目前規(guī)劃清晰的是19單元，也是宅地比較集中的板塊。

但截至目前只出現(xiàn)了招商領(lǐng)璽、頤城兩個(gè)項(xiàng)目，住宅的稀缺性不言而喻。

尤其去年底新規(guī)出來后，19單元直接少了一塊宅地（調(diào)整為了商業(yè)地），意味著留給大家進(jìn)入這里的機(jī)會(huì)并不多。

也正因?yàn)槿绱?，頤城棲灣里作為今年前海首盤，足夠有競爭力，關(guān)注度自然會(huì)高。

03.

三灣中媽灣宜居屬性最強(qiáng)

是最適合居住、生活的地方

關(guān)于前海，其實(shí)不需要介紹太多。

但也想問，你知道每個(gè)板塊所扮演的角色嗎？

其實(shí)可以用11個(gè)字總結(jié)：金融區(qū)、政務(wù)區(qū)、中央生活區(qū)，分別對(duì)應(yīng)桂灣、前灣、媽灣。

這里面，大家恐怕對(duì)媽灣最陌生，但她也最特別。

至少可以從三個(gè)層面來回答，媽灣是三灣中宜居屬性最強(qiáng)，最適合居住、生活的地方。

第一層，是特別的區(qū)位。

區(qū)別于其他兩灣，媽灣在前海的最端頭位，兩面環(huán)海，加上內(nèi)有前灣河，擁有270度海景，是唯一既有內(nèi)灣又有外海的區(qū)域。

而且媽灣背靠大小南山，可以說是三灣中資源稟賦條件最好的，具備誕生豪宅的天然基因。

▲圖源網(wǎng)絡(luò)

難得的是，三灣中又屬媽灣面積最大，高達(dá)726.5公頃，比桂灣和前灣加起來還要大，且容積率最低，只有1.28-1.48。

這些優(yōu)渥條件的集合，決定了這里適宜打造低密生態(tài)人居片區(qū)。

第二層，是獨(dú)特的規(guī)劃。

從規(guī)劃中我們可以看到，不同于桂灣、前灣高密度商務(wù)辦公風(fēng)，媽灣更重生態(tài)，強(qiáng)化了與山、水的空間關(guān)系，打造獨(dú)特的山、海、園、廊景觀。

直白些講，媽灣更強(qiáng)調(diào)景觀和公園家的概念，營造的是“出門見綠、移步見景”的全域公園城市。

這里有絲路長廊、有前灣河水廊道、有前海濱海長廊。

絲路長廊的設(shè)計(jì)很有意思，背靠大南山、直面前海灣，是一條長約1.5公里、寬100米、高24米、容積率0.51的生態(tài)綠軸。

設(shè)計(jì)上與周邊的大南山、公園、建筑形成呼應(yīng)，提供了一條展示生態(tài)、休閑的步行綠廊，是媽灣的城市客廳。

而通山達(dá)海的前灣河水廊道，又強(qiáng)調(diào)了人對(duì)自然的接觸體會(huì)，是前海重點(diǎn)打造的景觀帶。

▲媽灣規(guī)劃示意圖

總而言之，媽灣將造一座獨(dú)一無二的未來之城，會(huì)是一個(gè)充滿活力的城市公共空間。

第三層，是更全的配套。

決定生活質(zhì)量的，還有配套。

這點(diǎn)上，媽灣是讓人驚喜的。

海洋館、海洋博物館、漁人碼頭、國家深圳博物館、伯克利學(xué)院未來音樂中心等標(biāo)志性建筑，都在媽灣規(guī)劃范圍內(nèi)，前海新地標(biāo)——前海塔，也將落在媽灣。

以及有薈同國際學(xué)校、哈羅國際公學(xué)、國王國際學(xué)校深圳分IAO多所國際名校，和泰康國際醫(yī)院、多所9年制公立學(xué)校（規(guī)劃中）等公共配套。

而且論交通，媽灣是前海唯一擁有多個(gè)地鐵站+高鐵線路聯(lián)通的地區(qū)。

除了有已通車的5號(hào)線，還會(huì)有15（規(guī)劃中)、1、9、11、21、27、28號(hào)線，成為地鐵密度最高城區(qū)之一。

不容忽略的是，媽灣也在成長，配套在逐步兌現(xiàn)。

地鐵5號(hào)線南延線，已通車；

約2.3萬㎡前海世貿(mào)商業(yè)，已使用；

“全球K-12學(xué)校”薈同國際學(xué)校，已開學(xué)；

印里首期商業(yè)（約3萬平），今年9月正式開業(yè)，會(huì)有愈欣書店、SEESAW咖啡、羅森便利店、丘大叔檸檬茶等多個(gè)品牌入駐。

▲印里效果圖

所以，媽灣不是只有圖紙上的規(guī)劃，當(dāng)下也是能看見的。

04.

大南山、前灣河公園旁

頤城棲灣里是樓王地塊

最后回到項(xiàng)目上，今年媽灣確定會(huì)入市的新盤，是頤城棲灣里，預(yù)計(jì)將推出352套住宅，為建面約117-262㎡的3-4房。

至少有3個(gè)特質(zhì)說明，這是不能錯(cuò)過的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

這是一座產(chǎn)城共同體，某種意義上更有高度和深度。

頤城棲灣里，是深國際產(chǎn)城綜合體的重要住宅作品。

不同于一般居住項(xiàng)目，整個(gè)深國際前海項(xiàng)目建面超30萬平，是集高端住宅頤城、潮流商業(yè)印里、深國際前海深港數(shù)字經(jīng)濟(jì)小鎮(zhèn)于一體的前海產(chǎn)城綜合體。

▲深國際產(chǎn)城綜合體效果圖

說到這，不得不提深國際，是一家在百慕達(dá)注冊(cè)、在香港聯(lián)合交易所主板上市的紅籌公司，是深圳市屬直管企業(yè)中唯一一家整體境外上市公司，近來來實(shí)現(xiàn)近40個(gè)城市投資布局，園區(qū)運(yùn)營面積超330萬㎡、規(guī)劃用地面積近1000萬㎡，品牌實(shí)力雄厚。

據(jù)了解，其打造的前海深港數(shù)字經(jīng)濟(jì)小鎮(zhèn)，主打低密生態(tài)庭院式辦公，目前已有納恩博、銳捷網(wǎng)絡(luò)、Castlery中國區(qū)總部、零零科技等14家龍頭企業(yè)入駐，數(shù)字經(jīng)濟(jì)聚集度排名前海第一。

印里商業(yè)，深國際聯(lián)手萬科印力共同打造，全新庭院式商業(yè)街區(qū)，整體近5萬平，其中首期約3萬平，由三大地上主題庭院+兩大下沉廣場(chǎng)組成，將成為媽灣標(biāo)志建筑。

而頤城，由一期頤灣府、二期棲灣里、三期臻灣悅組成。一期已售罄，三期在建中，二期由深國際獨(dú)立開發(fā)。

所以在這里，住宅、商業(yè)、辦公是打通的，工作、生活、居住可以實(shí)現(xiàn)有效聯(lián)通。

頤城棲灣里是樓王地塊，就在前灣河公園旁。

即將面世的頤城棲灣里，是頤城三個(gè)地塊中的“樓王”單位。

項(xiàng)目背靠大南山，毗鄰前海特色“水廊道”，且沒有遮擋，推窗即可享受盎然綠意，是實(shí)至名歸的生態(tài)公園里的家。

更加分的是，項(xiàng)目由六棟17-22層小高層組成，容積率僅有2.56，是前海非常罕見的超低密高端住宅。

并采用大圍合布局，使得景觀戶戶最大化。

▲頤城棲灣里效果圖

她還是都市里的花園社區(qū)。

具體到品質(zhì)和細(xì)節(jié)上，頤城棲灣里同樣經(jīng)得起細(xì)究。

例如項(xiàng)目以“行云流水”為創(chuàng)作靈感，專門邀請(qǐng)多個(gè)國際團(tuán)隊(duì)，建立一座“立體生態(tài)濱城”，打造一個(gè)“都市里的花園理想社區(qū)”。

▲頤城棲灣里效果圖

具體來看，特邀世界十大建筑公司之一AECOM公司親自操刀設(shè)計(jì)，打造三重立體園林景觀。

即首層庭院景觀區(qū)+三層架空層多功能景觀區(qū)+樓王塔頂觀景會(huì)客廳，創(chuàng)造一所生態(tài)的未來居住社區(qū)。

在首層私享景觀區(qū)，有立體化大草坪、林蔭步道；在架空層泛會(huì)所，有共享影音空間、成人/兒童閱享空間等，下樓即可享受濱海休閑生活。

加上沿水廊道建有生態(tài)運(yùn)動(dòng)公園，內(nèi)外結(jié)合下，宛如置身森林氧吧。

▲頤城棲灣里效果圖

實(shí)際上頤城棲灣里還有諸多打動(dòng)人的細(xì)節(jié)：

外立面，采用玻璃+鋁板+天然石材作為主要材料，美觀大方；

率先采用三層中空LOW-E夾膠玻璃，讓居家生活靜謐舒適；

停車配比達(dá)到1：1.6，給到足夠的空間；

……

足以看出每一處打造，頤城棲灣里都是都奔著品質(zhì)而來。

據(jù)壹地產(chǎn)了解，項(xiàng)目預(yù)計(jì)7月營開、9月面世，感興趣的，可以提前準(zhǔn)備好錢袋子了。

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