大家好，我是一休，北京地產(chǎn)行業(yè)的一名深耕者，擅長多盤硬杠+深度測評+硬核爆料，堅持原創(chuàng)輸出，只想說點實話。

保利錦上二期 關鍵詞：

央企保利、四環(huán)外、朝陽區(qū)、商品房、7號線臨鐵、有小戶型、有低于468萬的普宅、東西通透兩居、均價6.5-7.3萬、保利物業(yè)、明式園林、十一學校旁。

附近其他樓盤的測評：

融創(chuàng)朝陽壹號，7.1萬每平米值不值？

保利錦上二期，一休總結了優(yōu)缺點，放在文末。真正的優(yōu)惠福利＋更深度的爆料我都了解，可單問，很多硬核內容無法公開，請諒解。

6大問題，靈魂拷問

1、區(qū)域地段咋樣？

保利錦上二期，位于朝陽區(qū)的王四營，東五環(huán)內。

最近的就業(yè)區(qū)是國貿(mào)CBD，直線距離只有7.7km，所以有些宣傳會把這里稱為“CBD后花園”。

守著國貿(mào)，自然不愁流量和關注度，王四營抓住了北京的"現(xiàn)在"。那北京的“未來”在哪呢？普遍認為是北京東部的通州和東南的亦莊，一政一經(jīng)，這也符合京津冀一體化的大戰(zhàn)略。

而且王四營恰好處在三者之間，這就是所謂“黃金三角”理論的由來。

王四營板塊一共有四個在售項目，相對位置關系如上圖。

2021年北京一批次土拍后，出現(xiàn)了保利錦上（一期）、中綠（魯能）東岳府、朝陽壹號三足鼎立的格局，哥仨明爭暗斗了一年，好不熱鬧。

一年后，王四營L04地塊土拍，保利再接再厲，重倉王四營。操盤手的意圖明顯，簡單干脆，延續(xù)一期的熱度，就叫保利錦上二期。原班人馬，老劇新演。與時間賽跑，產(chǎn)品信息公布、取預售證、開盤，所有節(jié)點都特別快，快到都不太像一個央企。

再來說說項目周邊的情況。

保利錦上一期西側的地塊，原本說會建北京中醫(yī)醫(yī)院的新院區(qū)。但從最近的消息來看，這醫(yī)院倒是還在附近，只是搬到了五環(huán)外的綠城沁園項目旁邊。

幾家歡喜幾家愁，有人討厭挨著醫(yī)院，嫌雜亂，也有人覺得知名醫(yī)院在旁，很方便，見仁見智了。

二期樓盤的北側一有大片位置，是未來的產(chǎn)業(yè)配套，也就是中關村朝陽園垡頭中心。其中包括8萬平米的主題商業(yè)、孛羅營商業(yè)街、景觀河道，還有人民日報的印務中心。

保利錦上二期的正北側，緊挨著的是中直機關的家屬樓，與王四營十一學校的引進不無關系。（也正是這個家屬樓的存在，讓融創(chuàng)朝陽壹號東南角的樓棟變矮）

家屬樓的西南角，有一個幼兒園，可實現(xiàn)目送式上下學。

二期西側緊挨著朝陽壹號，東側是小河和大片的綠化隔離帶，南側是地鐵7號線的車輛段。

大實話：

不吹不黑，這是一休的風格，咱丑話說在前面。

首先，說說歷史吧，這里存在過污染問題。

那現(xiàn)在是否還有呢？

官方強調現(xiàn)在沒有問題，要不然也不會提供住宅用地，這是民生問題。但前幾年確實有過投訴，直到今天也依然有懷疑者。

一休只說事實，北京的石景山首鋼曾經(jīng)污染較為嚴重，與之對應的就是朝陽區(qū)的垡頭焦化廠這一帶，東西呼應。

王四營曾經(jīng)是東南郊工業(yè)園，因風向問題，對CBD有不小的影響，又趕上奧運，不得不搬。

這里停工好多年了，原來的工業(yè)園也早都搬離了。比如焦化廠是2006年停工的，遺址保留，未來定位是文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，對標酒仙橋798街區(qū)。

其次，朝陽很大，北側比南側好得多，這是共識。

如果您實地看房的時候滿腦子想著“新北苑”“望京”那種印象，那您確實想多了。

甚至這附近的公路曾經(jīng)有過“朝陽第一破”的“美稱”，雖然有點夸張，但可見一斑啊。

最后，產(chǎn)業(yè)暫時較為低端，版塊素質多少差點意思。

物流園、汽配城、批發(fā)市場，這三種居多。

規(guī)劃方面，附近有朝陽區(qū)十四五規(guī)劃和2035年遠景目標綱要中的“中關村朝陽園”。

坦誠地講，與金盞、東壩的規(guī)劃相比那一定是遜色不少，但有總比沒有強。

一休認為：朝陽的南部早晚都得有一個中心，這個中心大概率是垡頭王四營這個版塊。

其他版塊不管是從區(qū)位因素還是現(xiàn)行狀況，都還不如這兒呢，就怕貨比貨。

買這兒，那就必須要相信朝陽區(qū)，得有點耐心。

那一大片安置房、回遷房與新盤不挨著，分列地鐵線南北兩側，且彼此都是封閉管理的，一休倒覺得還好。

雙刃劍嘛，總得有點人流量，要不然后續(xù)配套引不進來。

安置居民以東城老北京為主，參照之前的東城安置房經(jīng)驗，不排除之后會引入東城名校分校的可能，畢竟保利錦上的南側確實是還有規(guī)劃教育用地，可期待。

有粉絲問：休哥，說了這么多缺點，那你不建議大家買王四營嘍？

答：并不是，每個盤都有優(yōu)缺點，不無腦吹也不無腦黑，我只是說事實，不想帶節(jié)奏。

存在就有價值，你當賣地的老爺和拿地的掌柜都是傻子嗎？

況且，每個客戶的需求情況不同，如果我簡單一句“買，沒毛病”，或者“坑盤別碰”，你認為這是負責任的表現(xiàn)嗎？

我不想這樣，我還是更喜歡和大家仔細聊聊，對癥下藥。歡迎給一休留言。

2、地鐵交通方便嗎？

交通方面，地鐵很便捷。保利錦上二期，距焦化廠地鐵站直線距離500米，不遠不近，還可以。門口的7號線，是東西走向的框架線路，可換乘10號線、14號線、八通線、5號線、8號線、4號線、9號線，很方便。

向西3站是歡樂谷，向東9站到環(huán)球影城。坊間傳聞：左手歡樂谷，右手環(huán)球影城。

因為焦化廠站有車輛段，印象中這站是有區(qū)間車的，意味著始發(fā)站有座位。（對地鐵出行十分在意的朋友們，可以自行確認一下）

公路交通方面，五橫兩縱的格局，東四環(huán)、東五環(huán)，京哈、京津、京滬、京通、廣渠路。

必須要提一句新修的化工路，朝陽區(qū)唯一雙向8車道的市政路。路況好，對區(qū)域交通配套是巨大提升。在樓盤南側700米，很近，可以直奔東四環(huán)。

王四營距東四環(huán)四方橋，4公里左右，走京哈高速—東四環(huán)—建國路即可，到國貿(mào)CBD只需9-10公里，通勤時間很不錯。

保利二期的配套方面，有一個隱藏小福利。

走小路，從五環(huán)下面穿過去，步行到豆各莊板塊，也就是下一站的黃廠站。那里的惠多港購物中心預計在年底就開業(yè)了，北京中醫(yī)院的初步選址也在那，這倆配套就在競品樓盤綠城沁園的兩邊。

3、戶型好嗎？

67-170㎡，兩居-四居，全生命周期產(chǎn)品。

不僅面積段多樣，戶型總類也多達9種。

A戶型，67㎡兩居，純東或者純西戶型。比較方正，采用了兩梯四戶常見的中間戶設計，只是面積做到了更小，功能性基本一致。次臥其實并不小，只是開窗面積稍小，這是中間戶的無解問題。

麻雀雖小五臟俱全，很適合奮斗型的家庭，小兩口的第一套房，不求多大，只為上班通勤方便。

B戶型，75㎡兩居，東西通透。并沒有為了追求通透而做得狹長怪異，同樣很方正，這點不容易。

因為都是邊戶，所以衛(wèi)生間實現(xiàn)了明衛(wèi)，而且有的房源衛(wèi)生間是朝南的。

通透性還可以，姑且算成270°通風吧，整體還是挺實用的。美中不足，進門處的廚房右側，浪費了一點面積，建議掛點畫什么的，增加一些歸家儀式感。此消彼長，雖有浪費，但還增加了玄關，給了小戶型一些體面。

C戶型，86㎡三居，東西通透，是二期門檻最低的三居，只有38套，590萬左右，明廚明衛(wèi)。

戶型結構很常規(guī)，和限競房初期那種89㎡的差不多。有了孩子，或者家里來老人也算住得下，好歹是三居。

D戶型，94㎡三居。大部分房源是帶點角度的，所以嚴格說并非絕對的正南正北，王四營的項目全有這個問題。但也還好，這種房子依然可稱之為南北通透。

很有特色的設計，全部邊戶。南向兩面寬，放了主臥和次臥。

什么？客廳不朝南？

是的，放在了西邊。為了彌補缺點，客廳加大了窗戶面積，超大邊窗，5.3米面寬。視野很不錯，尤其一進家門，很開闊。這樣也實現(xiàn)了LDK餐廚客一體化，動線好很多，也算是一種動靜分離的嘗試吧。

E戶型，98㎡三居，中規(guī)中矩的三面寬網(wǎng)紅設計。

通透性很好，U形廚房，主臥轉角飄窗。這面積段還安排了家政間，小亮點。

F戶型，114㎡三居。

三面寬朝南，南向面寬有10.3米，還不錯。南向兩個臥室都送了飄窗，門口有入戶收納玄關，還預留了家政間，全部都是加分項。

大L型廚房，雙明衛(wèi)，標準的餐廚客一體化設計，動線很不錯，通風效果不錯。

槽點：

北向次臥門正對著入戶門，即使在咱們北方，這個缺點也有很多人在意。進門就是衛(wèi)生間，也值得商榷。

北側房間有點偏長條設計，擺床的話要研究一下。客廳背景墻偏小，家具和電視擺放需要花點心思。

H戶型，155㎡四室兩廳兩衛(wèi)。南向面寬依然優(yōu)秀，客廳6米，大宅既視感。闊氣，敞亮。雙明衛(wèi)，實用，主臥轉角飄窗，好評。

四葉草格局，或者叫眼鏡戶型。四個臥室分列一角，互不打擾，適合家庭成員較多的朋友們。

通風和采光都很好，進門就顯大，很開闊，但缺少玄關。

適合客廳娛樂較多的家庭，要不然還是有點大。一休認為，這戶型的收納空間相對會小一點，餐廳附近的大塊面積，都不能放柜子。

畢竟面積是一定的，客廳和餐廳大了，其他空間就小了。

127㎡三居、170㎡四居，這兩個不做展示了，想要戶型圖的問我要，也可以幫分析幾句。

大實話：

不是精裝，只是全裝修，這是槽點。但仔細一想，保利二期就不可能弄精裝，畢竟和一期的指導價一樣，二期如果送精裝，豈不是砸自己的腳？這種事情是不存在的。

因為各種限制要求，王四營的前三個項目，都沒小戶型。但保利錦上二期在機緣巧合下突破了這種局限。

五環(huán)內＋臨鐵＋小戶型，這三條疊加，太有競爭力了，即便是南五環(huán)內也一樣會搶手的。

114㎡和155㎡的戶型，與一期一模一樣，所以樣板間都沒改，繼續(xù)沿用。這次新增了75㎡和98㎡的樣板間，去之前也可給我留言，一休也可以單獨告知些小細節(jié)。

4、樓盤品相如何？

15棟樓，954戶商品房住宅，外加一棟配套樓。

地塊采用高層結合少量多層布置，板點結合，中部造景。圍合多組團，大尺度的中央花園景觀。

除 1#樓、8#樓、9#樓東西向布置外其它樓棟均是南北朝向，南北樓間距均在 44 至 55 米左右。

67/75 戶型采用二梯四戶樓型，87/125/170 戶型一梯兩戶樓型，其余采用兩梯兩戶樓型。

1#、11#、14#、15#為點式排布、僅一個單元設計，8#為三個單元拼接，其余為兩個單元拼接樓型。

小區(qū)以現(xiàn)代主義風格為主，延續(xù)了一期的超大窗墻比，窗臺最低僅20厘米。

樓棟以基座+主體+壓頂經(jīng)典三段式設計為基礎，基座局部采用米白色石材，中段是真石漆及質感涂料。

很多朋友可能會好奇，為什么是“明式園林”？

一休還特意和保利的朋友聊過這事，其實就是拿“歷史底蘊”做文章。

明初，燕王朱棣以北京為根據(jù)地，發(fā)動“靖難之役”。傳說王四營是第四營，守備姓王，故而得名“王四營(村)。

這次的園林設計團隊是奧雅，很知名。設計理念還挺講究，據(jù)說有“宅東有水，紫氣東來”的講究，所以小區(qū)園林“引”水入園，又以明代畫家沈周的《東莊二十四景》圖為靈感來源，“以畫入園”。

太過藝術的東西，咱也不好點評，我一直都認為這玩意兒都有點虛，基本大同小異。即便是高端盤，交付產(chǎn)品真正能讓人印象深刻的也很少。大家看看熱鬧，聽聽就得了。

土拍時刻：

2022年2月17日，北京一批次集中土拍，，朝陽王四營1304-L04地塊吸引了中海、北京城建、保利+金地、華潤、建發(fā)，共5家房企及聯(lián)合體參與現(xiàn)場競價。

雖然中海舉牌多次，但最終金地+保利聯(lián)合體以42.4億元競得該地塊，可售住宅樓面價約4.6萬元/平米，溢價率8.16%。由于未觸及土地價格上限，不用配建保障房，都是純商品房住宅。

L04地塊為R2二類居住用地，建設用地面積為36848.991㎡、建筑控制規(guī)模≤92122㎡，地塊容積率2.5，綠化率30%，建筑控制高度為40米（局部60米），無70/90限制。

5、開發(fā)商口碑如何？

保利是純粹的央企開發(fā)商，規(guī)模目前算是全國第五，很穩(wěn)健。Top5中，唯一的央企開發(fā)商。

典型的“92派”，規(guī)模比同為央企的華潤、招商、中海，都要龐大。

深耕北京市場20年，代表作：保利東郡（國貿(mào)）、保利中央公園（望京）、保利海德公園（北三環(huán)）、和光塵樾（東壩）。

這幾年，保利北京持續(xù)發(fā)力。除了“和光”“和錦”“和悅”等老牌產(chǎn)品線，又推出了“云上”、“錦上”高端產(chǎn)品。

保利在北京的在售項目包括：和悅璞云、熙悅云上、和光瑞府、保利·錦上、和光悅府、和錦華宸、保利云上，可謂“七盤齊發(fā)”。

物業(yè)方面，保利錦上選用自家物業(yè)，規(guī)模和品質也都還可以。

大實話：

外行看熱鬧，內行看門道。

一休自然不會和你講那些爛大街的信息，邏輯與分析是一定要有的，老粉都懂。說3個細節(jié)吧，很重要。

1、保利錦上一期的時候，是王四營三兄弟中第二個放出案名的，但卻第一個開盤。彎道超車，把第一個放出案名的朝陽壹號，甩在身后，實屬不易。

為什么這么說呢？

融創(chuàng)是團隊能力超強的代表，強有力的Top民企，產(chǎn)品力出色，周轉極快。。但這次融創(chuàng)竟然在領先的局面下，被央企開發(fā)商反超，確實有點吃驚。（前幾年，央企開發(fā)商似乎放飛自我了，維權問題多發(fā)，此為背景。）

保利錦上二期，速度同樣很快，蓄客周期并沒有太久，拿證第二天一大早就開盤，真挺敢干的。24小時售樓處營業(yè)，也是夠拼的。

2、剛關注樓市的朋友可能不知道，去年8月份，北京出臺了樣板間新規(guī)。打破了很多平衡，大家都在觀望。

在這種背景下，保利率先搞定了樣板間，在大部分開發(fā)商都不敢吃第一只螃蟹的時候。敢為人先，不像一個央企。

3 實際銷量，數(shù)據(jù)說話。

保利錦上已經(jīng)證明了自己，銷量很能說明問題。在去年朝陽區(qū)的10個新盤中，一期包攬了銷售套數(shù)、銷售金額的雙冠軍。

沒錯，盡管很多人都在吹崔各莊，diss王四營。但實際銷量確實讓人吃驚，就是出自王四營的項目干掉了一眾朝陽熱門選手。

在朝陽壹號和東岳府還深陷困境的時候，保利錦上一期已經(jīng)去化殆盡，晚大半年開盤的二期都來了，這是要把前輩拍死在沙灘上的節(jié)奏。

二期開盤首日，去化151套，還不錯。但好像還沒公布成交額，可能是小戶型太多，金額方面吃虧。

6、價值和價格咋樣？

同四環(huán)的樓盤：

北四環(huán)外就不說了，上一個新盤是中建壹品學府公館，單價10.8，全是大面積，開盤就售罄。

東四環(huán)外，同朝陽，十八里店。金隅昆泰云筑，均價7.5萬，容積率同2.5，也是純商，17號線臨鐵，但地理位置頗具難言之隱。

華潤橡樹灣：南四環(huán)外，容積率也2.5，指導價6.6萬。大興區(qū)西紅門，京開高速旁，沒地鐵。類似情況的，還有壹品興創(chuàng)·御璟星城。

華潤橡樹灣，北京四環(huán)新盤，有普宅？

興叁號院：南四環(huán)外，指導價7.3萬。沒地鐵，大興舊宮，亦莊新城。中海旗艦款產(chǎn)品，藏峰系，118㎡起步。

「一休大實話」中海興叁號院：四環(huán)外的明星頂豪產(chǎn)品，缺點也不少

融創(chuàng)長安悅璽：西四環(huán)外，石景山，無地鐵，均價7.95萬。類似情況的還有小瓦窯的新地塊，被口碑很差的“臥龍鳳雛”聯(lián)合體拿到，均價7.5萬。

融創(chuàng)長安悅璽：北京城六區(qū)四環(huán)上新，開發(fā)商臨陣換人？

龍樾天元：豐臺大井，西四環(huán)外。117㎡起步，預計8.5萬左右。容積率同樣2.5，到地鐵距離較遠。

天閱山河、國譽萬和城：豐臺大瓦窯，單價8.1萬，最小面積109㎡。有地鐵14號線，周邊較荒。

西四環(huán)神戶型改善盤，首創(chuàng)真封神了？

周邊競品

融創(chuàng)朝陽壹號和中綠東岳府，是繞不開的倆競品。但一休認為，那倆主要是一期的競品，二期100㎡以下的小戶型占了78%，最大競品恐怕是綠城沁園。同樣是有兩居，五環(huán)內外的區(qū)別。

龍湖熙上：朝陽管莊，不臨鐵，東五環(huán)外，廣渠路南。均價69800，最小66㎡，有兩居三居小戶型。

碧桂園和世界：通州副中心，環(huán)球影城附近。與錦上同樣在7號線，萬盛西地鐵站。實際成交均價不到6萬，有62㎡兩居和75㎡三居，精裝交付。

「碧桂園和世界」東部臨鐵剛需盤，環(huán)球影城能助力多少？

「碧桂園和世界」實景看房，通州明星盤到底有啥配套？

綠城桂語聽瀾：通州臺湖，17號線旁。北京小學北京八中，單價5.8萬，103㎡三居起步，精裝交付，亦莊新城。

【一休大實話】「深度測評」桂語聽瀾：亦莊單價5.8W的新盤，到底咋樣？

看房前，先問問我，多對比，售樓處的常見套路我也可以告訴你們，隔行如隔山，能幫則幫。

缺點總結

1、朝陽區(qū)的南北發(fā)展差異很大，不均衡，南側以待成熟地段為主。多物流、倉儲、農(nóng)貿(mào)市場、汽配城。部分地段還是會感覺荒涼，城中村既視感還是會有。這種情況在北京很多，不要太玻璃心。

2、經(jīng)濟適用房、回遷房、安置房居多，逼格不是很高。同期，朝陽的東壩也是這個局面，那時候也很多保障房，尤其南區(qū)，現(xiàn)在逐漸洗白了，北區(qū)都開始走高端路線了。

焦化廠其實也分南北，保障房基本是在南側，商品房在北側。

安置房的話，其實并非全是壞事，比如通州次渠臺湖、順義仁和臨河也有很多安置房，隨之而來的不僅是老城人口，還有配套，尤其是東西城的名校分校，這是很有歷史依據(jù)的。想當年，垡頭、焦化廠這邊也吸納了很多東西城的安置居民，王四營這邊東城的居多。

3、歷史遺留問題，化工園區(qū)土地較多，項目附近是老焦化廠。東首鋼，西化工（焦化廠），因此帶來了諸多顧慮。一休當然也幫大家去了解過，飲用水方面，統(tǒng)一采用的市政供水，不是地下水。土地方面，地塊原本就是住宅用地，并非焦化廠用地，且政府供給土地后，會換土，開發(fā)商會找第三方檢測機構并公布結果。以上是我和一些房企內部的朋友了解到的，一休也會繼續(xù)幫助大家再次調查。

4、有人說王四營會逐漸發(fā)展成"CBD后花園"，一休倒是不這么看。原因有三。

首先，王四營并不是距離國貿(mào)最近的版塊。其次，王四營是有產(chǎn)業(yè)加持的，并非純睡城的定位，前景更好。最后，“后花園”的稱號已經(jīng)在雙井手上了，頂多也就是百子灣來偶爾爭搶一下。

其實也沒必要成為后花園，可以有點自信，哈哈。

優(yōu)點總結

1、東五環(huán)內，稀缺性相當足夠。在2021之前，十年沒供地了。

2018年開始，限制四環(huán)路以內的各類用地調整為住宅商品房，這個政策也進一步增加了五環(huán)內住宅地塊的優(yōu)越性。

2、朝陽區(qū)，自帶光環(huán)。想要城六區(qū)戶口和朝陽學籍的朋友，大有人在。

3、石景山五環(huán)內融創(chuàng)的長安悅璽，售價都7.95萬，不臨鐵。石景山五環(huán)外，單價也早就7.5萬多了，反觀五環(huán)內的保利錦上二期才7.1萬。

朝陽區(qū)主要新房板塊如圖，基本都在五環(huán)外，而王四營是五環(huán)內的，但價格是最低的7.1萬。ZF也是考慮到周邊現(xiàn)狀差點意思，沒賣那么貴。

4、焦化廠垡頭板塊，已經(jīng)有成熟居民區(qū)，商業(yè)需求迫切、地鐵已通、公路在修、有足夠發(fā)展的空地、基礎設施逐步在發(fā)展，這些都是成為區(qū)域中心的必備要素。

5、朝陽東南部一直沒啥中心，必須得有個領跑者帶動周邊，王四營具備這樣的素質。朝陽起碼會把17號線北側到7號線周邊的這些板塊先發(fā)展，比如朝陽港、十八里店，要不然這里不會修地鐵的。至于小紅門那種朝陽最南側，怕是淪為最末流了。

6、2035年重點規(guī)劃中，將中關村朝陽園垡頭中心區(qū)作為重中之重。有產(chǎn)業(yè)利好加持，這是板塊能持久穩(wěn)健發(fā)展的重要因素，也便于打造區(qū)域中心。

7、這板塊倡導職住平衡，目前看也在真正落地，不僅是說說的那種。住宅和產(chǎn)業(yè)四六分，又由于這版塊的住宅已經(jīng)不少了，起碼十幾萬居民，因此新的住宅用地會顯得更有價值。

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