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戰(zhàn)略定位和項(xiàng)目定位（項(xiàng)目定位報(bào)告）

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1.前期不同維度的思考

城市維度;

城市能級(jí)怎么樣，幾線城市，主要產(chǎn)業(yè)是什么，在國家層面有無扶持產(chǎn)業(yè)，人口情況，本地特色文化，對(duì)標(biāo)城市

土地維度：

大的區(qū)位如何，離周邊主要商圈，高鐵站，濕地公園，產(chǎn)業(yè)園，文旅歷史區(qū)域關(guān)系，未來城市發(fā)展方向，

小的區(qū)位如何，周邊四界，未來周邊規(guī)劃，3公里內(nèi)配套情況（商業(yè)、配套、教育、醫(yī)療），人流方向，規(guī)劃指標(biāo)，紅線內(nèi)外不利因素，交通條件，自然資源

市場維度

市場什么情況，政策環(huán)境是什么，宏觀經(jīng)濟(jì)情況，市場容量情況，市場去化與供應(yīng)情況，是上行還是下行還是震蕩，對(duì)手在怎么搞，有啥產(chǎn)品賣點(diǎn)，市場有無新穎手法，售價(jià)區(qū)間多少，面積段多少，產(chǎn)品亮點(diǎn)哪些（都在賣了，至少半年前的手法）

客戶維度

客戶關(guān)注點(diǎn)是啥，購房意愿，購房需求是什么，是教育文化，是有牌面，是精致生活，還是物業(yè)服務(wù)，配套便捷，還是養(yǎng)老生活。通過客戶研究，初步確定客群。客戶維度是往后看的方式，是看歷史總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，不會(huì)出大錯(cuò)，但是很難出項(xiàng)目亮點(diǎn)

產(chǎn)品維度

根據(jù)土地市場和客戶，產(chǎn)品會(huì)出現(xiàn)一個(gè)大概邊界，面積段多少，本地市場常規(guī)操作手法,比如看中規(guī)劃的儀式感，正氣感，外立面顏值的美觀度，近人尺度的品質(zhì)感，城市形象的昭示性和柔化界面，精裝的標(biāo)準(zhǔn)等?？蛻艟S度要是想拔高是得往前看的，干別人沒干過的，這個(gè)是比較痛苦的，需要引領(lǐng)潮流，需要有審美判斷和價(jià)值取舍。知道哪些是好的，哪些是差的，不然你引領(lǐng)的別人不認(rèn)可，那就面臨失敗。

2.進(jìn)行項(xiàng)目定位

基于以上，就可以對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位了，項(xiàng)目定位 最終是客戶和產(chǎn)品的定位，項(xiàng)目開始最重要的工作，與后期項(xiàng)目的運(yùn)營和銷售息息相關(guān)。

通過對(duì)土地，市場，客戶，產(chǎn)品等多方面考慮，形成綜合判斷。定位是基于我能干什么怎么干，不是基于我想干什么就干什么，有一定客觀性，突破土地屬性的定位需要需要有市場或客戶條件 。

定位標(biāo)準(zhǔn)化容易傳承，容易操作，定位流程化可以運(yùn)營管控，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，定位精細(xì)化可以優(yōu)化成本，提升利潤

項(xiàng)目定位通過以上維度，確定目標(biāo)客戶，提供產(chǎn)品建議，客戶與產(chǎn)品相輔相成，客戶是基礎(chǔ)，產(chǎn)品是根本和結(jié)果。

土地直接推導(dǎo)出產(chǎn)品的可能性比較大，常規(guī)項(xiàng)目。

產(chǎn)品定位因?yàn)槌鞘械娜蒎e(cuò)度和市場發(fā)展水平不同而不同。

定位說到底，還是要圍繞客戶來進(jìn)行，最終必須接受市場的檢驗(yàn)。

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