國家統(tǒng)計局5月16日公布了2022年1-4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)。本報告在公開數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，進行了深度剖析。包括房企購地情況、商品房銷售情況、房地產(chǎn)投資情況、房企到位資金情況、開竣工面積等五個部分，充分揭示了數(shù)據(jù)背后隱含的項目投資和開發(fā)情況，可供房企戰(zhàn)投、券商房研等同業(yè)人員作為信息參考。

第一部分 房企購地情況

• 房企購地量明顯下滑，土地均價大幅度提升

1-4月房企購地金額同比下滑20.6%，購地面積同比下滑46.5%，土地均價同比漲48.39%。

4月當月土地成交金額同比下滑28.17%，土地成交面積同比下滑57.3%，土地成交均價同比增長68.21%。

1-4月累計數(shù)據(jù)表明，一方面房企投資補貨動力不足，土地成交價款累計同比減少20.6%，成交955億元；土地購置面積同比減少46.5%，成交1766萬㎡；

另一方面，政府在房地產(chǎn)調(diào)控方面當前還停留在政策面，土地均價作為房價的主要成本不降反升，1-4月土地成交均價5408元/㎡，同比增長48.39%。

4月單月數(shù)據(jù)表明，房企土地投入持續(xù)乏力，2022年以來土地成交價款逐月遞減，4月單月土地成交價款283億元，同比減少28.17%；土地成交面積逐月遞減，4月單月成交面積427萬㎡。

土地成交均價逐月遞增，4月單月土地成交均價6628元/㎡，同比增長68.21%。

第二部分 商品房銷售情況分析

• 商品房市場量價齊跌幅度擴大

1-4月商品房成交總額同比減少29.5%，成交面積同比減少20.9%，成交均價同比減少10.83%。

4月當月商品房成交總額同比減少46.6%，成交面積同比減少39%，成交均價同比減少12.45%。

住宅、辦公樓、商業(yè)類別中，住宅銷售金額和面積同比降幅最大,辦公樓銷售價格跌幅最大，商業(yè)營業(yè)用房銷售金額和面積同比增長。

1、商品房總體銷售情況

1-4月累計數(shù)據(jù)表明，商品房銷售金額、銷售面積、銷售均價，同比均大幅度降低。其中銷售金額3.78萬億元，同比減少29.5%，銷售面積3.98億㎡，同比減少20.9%；銷售均價9502元/㎡，同比減少10.83%。

4月當月數(shù)據(jù)顯示2022年以來商品房銷售金額、銷售面積、銷售均價跌幅逐月擴大。其中，4月商品房銷售金額8134億元，同比減少46.6%，跌幅幾近腰斬。商品房銷售面積8722萬㎡，同比減少39%。商品房銷售均價9326元/㎡，同比減少12.45%。值得注意的是，商品房銷售均價有企穩(wěn)跡象，比3月單月均價漲73元/㎡，環(huán)比微漲0.79%。若5月持續(xù)企穩(wěn)回升，則預(yù)示著本輪調(diào)整，房價可能探底完成，需密切保持關(guān)注。

2、住宅銷售情況

1-4月商品房住宅成交金額3.32萬億元，同比減少32.2%，商品房住宅銷售面積3.37億㎡，同比減少25.4%，住宅成交累計均價9859元/㎡，同比降9.06%。

從逐月數(shù)據(jù)來看，1-4月份住宅成交金額、成交面積均在4月份出現(xiàn)快速下跌情形，4月份單月成交金額7175億元，成交面積7417萬㎡，同比分別減少48.58%，42.37%。當月成交均價9674元/㎡，同比降低10.78%。但比3月單月，單價微漲3元/㎡。側(cè)面反映出住宅房價基本上已經(jīng)沒有下跌空間。如果市場繼續(xù)下行，則房企一定面臨著虧損銷售情形。房企將不得不在財報中加大計提減值準備金額。

3、辦公樓銷售情況

1-4月辦公樓累計成交金額1104億元，同比減少5.2%，辦公樓銷售面積887萬㎡，同比增加15.1%，辦公樓累計均價12446元/㎡，同比降17.56%。

從逐月數(shù)據(jù)來看，4月份辦公樓成交金額、成交面積同樣出現(xiàn)快速下跌情形，4月份單月辦公樓成交金額194億元，成交面積169萬㎡，同比分別減少33.1%，13.78%。當月成交均價11479元/㎡，同比大幅度降低22.42%。辦公樓表現(xiàn)出出現(xiàn)成交面積同比上漲，成交均價同比大幅度下跌的情形。說明辦公樓當前正處于以價換量的銷售階段。

4、商業(yè)營業(yè)用房銷售情況

1-4月商業(yè)營業(yè)用房累計成交金額2334億元，同比增加1%，銷售面積2389萬㎡，同比增加12.4%，累計成交均價9770元/㎡，同比降10.08%。

從逐月數(shù)據(jù)來看，4月份商業(yè)營業(yè)用房成交金額、成交面積僅在4月份出現(xiàn)快速下跌情形，4月份單月成交金額522億元，成交面積529萬㎡，同比分別減少23.46%，11.98%。當月成交均價9868元/㎡，同比降低13.04%。

5、商品房待售面積同比增加

1-4月商品房待售面積同比增加8.4%，其中住宅同比增加14.8%，辦公樓同比增加3.5%，商業(yè)營業(yè)用房同比減少2.5%。逐月來看住宅、辦公樓待售面積正在減少，商業(yè)營業(yè)用房待售面積4月份有所增長。

第三部分 房地產(chǎn)投資情況

• 房地產(chǎn)投資同比減少，或因房企施工進度放緩，成本管控趨緊

1-4月房地產(chǎn)開發(fā)投資同比減少2.7%，在施工面積基本與去年同期持平的情形下，側(cè)面反映出房企單位面積的投資強度略有減少，主要體現(xiàn)在成本管控或工程進度放緩，抑或兼而有之。

1-4月房地產(chǎn)投資同比首次出現(xiàn)下降，累計投資3.92萬億元，同比降2.7%。結(jié)合同期施工面積數(shù)據(jù)來看，投資規(guī)模下降主要原因為單位面積的投資強度降低所導(dǎo)致，反映出要么房企在項目投入上在壓縮成本，要么工程進度緩慢，抑或兩者兼而有之。

導(dǎo)致投資下滑的根本原因，應(yīng)該是房地產(chǎn)銷售下滑回款不足，房企不僅土地新增項目能力下降，同時也將導(dǎo)致已開工項目進度緩慢，成本控制嚴格。

分類別看，辦公樓產(chǎn)品投資降幅最大，投資總規(guī)模同比減少8.2%，單位面積投資強度同比減少7.3%。商業(yè)營業(yè)用房產(chǎn)品，投資總規(guī)模同比降低5.3%，但單位面積投資強度同比提升1.3%。住宅類產(chǎn)品投資總規(guī)模同比減少2.1%，單位面積投資強度減少2.05%。

第四部分 房地產(chǎn)企業(yè)到位資金情況

• 受銷售縮量影響，房企自籌資金取代定金及預(yù)收款成為資金主要來源

1-4月房地產(chǎn)企業(yè)到位資金同比減少23.6%。從資金結(jié)構(gòu)看，受銷售大幅度下滑影響，房企自籌資金正取代定金及預(yù)收款成為當前資金籌措的主要來源。從客戶付款方式看，寬松的信貸政策在數(shù)據(jù)上有所體現(xiàn)，客戶按揭貸款占銷售總額的比重正在提升，定金及預(yù)收款占銷售總的比重正在下降，同時房企收到定金和預(yù)收款及按揭貸款占總銷售金額的比重略有下降，說明客戶購房支付方式的彈性空間正在放大，分期支付的客戶比重也在增加。

1-4月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金4.85萬億元，同比減少23.6%。資金結(jié)構(gòu)中，利用外資規(guī)模雖然較小，但同比數(shù)據(jù)在增加，企業(yè)利用外資的積極性在提高。國內(nèi)貸款和個人按揭貸款同比降幅接近，定金及預(yù)收款同比降幅較大，主要由于商品房銷售規(guī)模大幅度降低所導(dǎo)致。自籌資金同比降幅最少，說明房企仍在極力維系投資能力。

從房企到位資金各渠道占比情況來看，國內(nèi)貸款占比正在減少，說明房企項目貸款難度在增加，定金及預(yù)收款以及個人按揭貸款占比正在逐步減少，說明房企銷售壓力正在加大。房企到位資金的來源，正在由以銷售回款為主的定金及預(yù)收款向自籌資金轉(zhuǎn)變。從3月份開始，自籌資金成為房企到位資金的主要來源。利用外資占比總體較小，但占比有增長的趨勢。

從房企到位資金占當期商品房銷售總額的占比情況來看，客戶定金及預(yù)收款的占比正在降低，個人按揭占銷售總額的比重正在提升，說明進入2022年以來降低首付門檻，提高貸款比例的政策正在發(fā)揮作用。

從客戶定金及預(yù)收款和按揭貸款占總商品房銷售總額的比重來看，相比較去年同期，房企對客戶的付款彈性正在放寬，客戶分期支付的議價能力正在加強。

第五部分 開竣工面積

• 新開面積跌幅大于竣工面積，施工面積基本保持不變，驗證房企施工進度緩慢

1-4月房屋新開工面積同比減少26.3%，竣工面積同比減少11.9%，施工面積基本保持不變。新開工面積減少幅度大于竣工面積減少幅度，而施工面積相對保持穩(wěn)定，側(cè)面驗證了當前房企施工進度相對緩慢。

按產(chǎn)品類別看，住宅新開工面積同比降幅最大（-28.4%），竣工面積降幅較小(-11.9%)。辦公樓新開工面積降幅最少（-19.5%）,竣工面積降幅最大（-22.1%），商業(yè)營業(yè)用房新開工面積同比降27.3%，竣工面積同比降16%。