歲寒 堅守 ，希望2022年一切安好

今天上午（29日），A股已經(jīng)停牌休市，陽光城在今天上午公告了2021年業(yè)績預告，預計歸屬于上市公司股東的凈利潤虧損45億至58億（202年為盈利53億），扣除非經(jīng)常性損益后，虧損73至86億（2020年為盈利52億）。這是自去年三季度單季度虧損后，又一次讓人大跌眼鏡，又在預料之中的消息。

隨著最近地產(chǎn)公司逐步開始披露業(yè)績預告，筆者作為非財務專業(yè)人士，與關心該行業(yè)的圈內(nèi)外讀者，探討下對于地產(chǎn)財報特點和財報審計的一些看法。

先說個引子

財政部、國資委、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會此前在12月末，聯(lián)合發(fā)文《關于嚴格執(zhí)行企業(yè)會計準則 切實做好企業(yè)2021年年報工作的通知》，強調(diào)“嚴格執(zhí)行會計準則，加強內(nèi)部控制，全面提升企業(yè)2021年年報質量”。

當然，財政部的通知并不是只針對房地產(chǎn)的，但是其中強調(diào)的“重點關注貨幣資金、收入、存貨、固定資產(chǎn)及在建工程、商譽、資產(chǎn)減值、金融工具、企業(yè)合并、關聯(lián)方交易、會計差錯、持續(xù)經(jīng)營等高風險領域，嚴格執(zhí)行審計程序，保持職業(yè)懷疑，有效識別、評估及應對重大錯報風險”。上述多個點，也是房地產(chǎn)財報較為被關注的。此前，香港財務報告局已提前介入恒大去年審計報告的調(diào)查，包括對于PWC就持續(xù)經(jīng)營等方面出具無保留意見展開進一步查證。

下面，筆者就上述幾個高風險領域，逐一聊聊。

貨幣資金

經(jīng)?？梢钥吹街肮擅裢虏?，明明剛披露的財報有幾百億的現(xiàn)金，才過沒多久就還不出錢了。這中間，筆者覺得單就資金方面，主要有兩方面問題。1、到底有沒有那么多的錢。2、有多少錢真正是可以用的。

房地產(chǎn)由于行業(yè)特性，擁有大量的資金往來，而且，臨近年末，由于年報披露對于資產(chǎn)類科目是以具體時點（12月31日）作為截止點的。所以企業(yè)自然就會有內(nèi)生動力盡量去提高那一時點的余額。比如能不付、晚還的錢，盡量拖延到1月，能收的錢，盡量提前在12月末收。所以，結合一定時期的現(xiàn)金流數(shù)據(jù)去看房企的現(xiàn)金流情況，才更有意義。

此外，由于學自香港賣樓花的期房制度，為了保障購房人、借款人的必要利益，房企資金也天然的會存在被監(jiān)管、無法自由流動的情況。疊加去年一系列房企暴雷、交付困難等事件，一時間對房企資金監(jiān)管從過去半年看，實際是更嚴格的。無論是部分地方政府出于民生問題的考慮，還是貸款金融機構出于自身業(yè)務安全的角度。過去灰色地帶和潛規(guī)則的一些騰挪空間不好使的。甚至一些本已合規(guī)符合協(xié)議的款項，調(diào)動起來也變的難起來。

這中間，一方面需要避免過度監(jiān)管，也需要時間，讓市場信心逐步恢復。今天我們主要說一下另一方面，從財報的角度，審計師對于貨幣資金的披露如何像財政部要求的那樣，做到審慎無誤。

首先，筆者認為對于函證程序，作為獲取合理審計證據(jù)的首要環(huán)節(jié)，應更加重視其過程，嚴格執(zhí)行標準程序，比如務必確保客戶無法接觸到函件的收寄環(huán)節(jié)。而并不只是拿到一個回函進行存檔了事。對于無法回函的替代程序，或者金融機構確認時，存在模糊點、無法確認、不確認的情況，在今天的業(yè)務背景下，要非常謹慎的采用替代程序。相反，對于能夠回函的重要戶頭，如存在疑問的，例如，根據(jù)融資協(xié)議或者當?shù)乇O(jiān)管政策，應當監(jiān)管，而函證結果為可動用資金的，反而除了回函結果，應增加詢問、調(diào)查等補充程序。避免年報一發(fā)完，明明賬上可動用資金不少，就是還不出錢的疑問再出現(xiàn)。

說個題外話，關于監(jiān)管資金政策是否會放松，上兩周有個傳聞，說相關部門會制定頂層政策，從而被市場認為是利好。但是這兩天，還是陸續(xù)有地方出臺相應監(jiān)管新規(guī)，有如煙臺等略有放松的，但是也有如廈門等，要求全部納入監(jiān)管的。

資產(chǎn)減值

計提資產(chǎn)截止或者存貨跌價準備，可能是本次陽光城年度報告預計巨幅虧損的重要原因。房地產(chǎn)由于業(yè)務模式和會計確認的特點，在銷售時候，計入在建工程、存貨科目，收到的款項作為負債計入預收款，之后，隨著項目的交付（也不只是交付，后續(xù)再收入環(huán)節(jié)略展開下），再分別確認收入和成本，結轉利潤。

在這個過程中，資產(chǎn)端的存貨和在建工程往往都是按歷史成本法的獲取金額入賬的。但實際情況是，三四五線大幅降價，賠本賣的項目也不少。是否全面、適當、及時的計提減值準備，從理論上是避免寅吃卯糧、利潤大幅度波動的重要一環(huán)。

實際中，有沒有完整、真實的獲取單個項目的銷售價格，有沒有執(zhí)行必要的減值測試程序。是完整的獲取客戶清單進行非統(tǒng)計性抽樣或者目標抽樣，還是只是從客戶那拿到幾個高價合同作為審計底稿的一部分。都可能對結論造成偏差。在這里，筆者有個心得就是，沒有可靠的完整性 ，就一定沒有樣本的準確性。另外，對于客戶提供的合同，有時候多打幾個電話驗證，也會解決很多困擾。

收入確認

收入的確認，因為內(nèi)地房地產(chǎn)普遍是先預售，后交付的生意邏輯。主要問題在于確認的及時性（Cut Off 風險）。自從2017年7月，在IAS （國際財務報告準則）15號更新發(fā)布之后財政部發(fā)布了新的《企業(yè)會計準則第14號——收入》。

簡單來說，其中對于收入的確認，主要是強調(diào)客戶取得相關商品控制權時確認收入。（關于時點還是時期確認，例如碧桂園的按施工進度分期確認的話題，就不在此貼展開了，只說大眾化的。特殊情況有興趣，可以私信交流）

自此，大部分房企還是執(zhí)行竣工完成，客戶交房的確認原則。例如陽光城，在2020年年度報告中，關于收入確認的原則是這么說的?！胺康禺a(chǎn)銷售收入在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到可交付狀態(tài)，并且客戶取得相關商品或服務控制權時點，確認銷售收入的實現(xiàn) ?！?/span>

這中間有正反兩方面的問題，未到達確認標準的項目，是否有提前確認（多為盈利項目提早確認）。已經(jīng)達到交付狀態(tài)的項目，是否有拖延不結轉（多為虧損項目晚確認）。

有這么個故事，很多年前，有家非地產(chǎn)公司，自用一個基建項目，審計師與財務交流的時候，告訴還未達到可使用狀態(tài)，僅是進行過試運行，所以不能轉固。后來審計師先是與業(yè)務團隊聊天，獲悉項目早已實際投入正式使用。隨后通過進一步查證，驗證了這一說法。保持必要的警惕，不以拿到清單或者被提供的信息填充底稿結束，其實很多時候，發(fā)現(xiàn)問題并不困難。很多公司連財務團隊的口徑都不統(tǒng)一，更別說其他相關者了。

關聯(lián)方

這中間有2個層次，并表范圍和體系外出表。前幾年有家20強房企對上交所關于合并范圍問詢的神回復：同樣的一系列項目，章程出資都不變，有收入前不并表，有收入后并表。相信已經(jīng)讓股民、投資人，對于房企合并范圍有了一定的警覺。

好在是否并表的變化，只會對負債率、毛利等指標影響，但最終都會分別通過收入、成本或者投資收益科目反映至歸母利潤中。

但是，體系內(nèi)外的情況就更復雜了，而且會直接造成歸母利潤的變化。尤其房企子公司眾多，資金往來關系復雜。平臺公司可能在境外等。確實這部分很難辨析清楚。筆者覺得，關注好重大股權交易是否符合商業(yè)邏輯、投資性往來款掛賬，保持必要的警覺，其實就足夠了。畢竟也不是偵探。

持續(xù)經(jīng)營，是今年財政部、中注協(xié)重點提及的關注領域。今年無論四大還是幾大內(nèi)資所，筆者了解到，都對此重點執(zhí)行了驗證程序。就不展開多說了。

更換審計師

最后說個有趣的現(xiàn)象，1月突然更換審計師。

合生創(chuàng)展，一家過去被很多圈內(nèi)朋友認為很穩(wěn)健的公司，在1月27日公告，更換2021年年報審計師PWC。按理說，2021年的年報審計，早在去年底就開展了預審工作，今年初已經(jīng)或即將正式開展現(xiàn)場審計工作了。

合生給出的理由是，“未能就2021財年審計費用達成共識”。同時，公告也披露普華聲稱未拿到相關事項的必要審計資料，因此無法完成必要審計程序，包括股權投資、物業(yè)項目的會計處理和投資物業(yè)的估值等方面。

1月24日、1月26日世茂和奧園也分別宣布更換了審計師。

結尾

2022年的房企年報，注定會有漣漪，同時也是對審計師的考驗。有個想法，過去更多是事務所向企業(yè)輸送財務人才?；蛟S諸如四大和幾大內(nèi)資所，也可以考慮從行業(yè)輸入一些對業(yè)務更了解的人員呢。

對于房企而言，其實也需要更加注重報表披露，從團隊的建設開始。筆者遇到過兩類企業(yè)，一類是從分公司層面，就會進行小合并報表的編制，完成部分準則差異調(diào)整，把控風險。從上到下，有一個相對完備、專業(yè)的團隊去和事務所溝通。另一類，只有集團個別人對接事務所。今年，后一類企業(yè)的壓力確實會更大一些。

筆者一直是希望利空出盡后，行業(yè)可以逐步恢復到正軌。目前看，之前幾家公司暴雷是先從現(xiàn)金流問題，再到財報的問題?；謴偷倪^程，是否也會從現(xiàn)金流企穩(wěn)開始，隨著信心修復，才能到利潤端的修復。

感謝閱讀，歡迎關注“地產(chǎn)江湖客”

春節(jié)前最后一更了，祝各位讀者和關注的粉絲們新春快樂，2022年越來越好。