樓市走向，一線銷售往往感受更深。

作為連接客戶和整個(gè)項(xiàng)目的渠道，銷售代表，能接觸到更快的樓盤資訊，了解客戶更真實(shí)的想法。

｜石碣新盤，搶閘2021年末營(yíng)開(kāi)

春江水暖，鴨先知。

可以說(shuō)，銷售代表，往往就能掌握一線案場(chǎng)最新的動(dòng)向，提前了解到市場(chǎng)。那么，在樓市調(diào)整期之下，一線銷售的心態(tài)是怎樣？

為此，我們和一些銷售，聊了一下，了解他們真實(shí)的看法。

01.見(jiàn)慣風(fēng)浪，濕濕碎派

還能在東莞做地產(chǎn)銷售，那必定見(jiàn)過(guò)不少風(fēng)浪。

經(jīng)過(guò)了2021年的考驗(yàn)，還有一次次的辭職潮，現(xiàn)在的銷售，一般都有長(zhǎng)時(shí)間地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，見(jiàn)證多輪地產(chǎn)周期。

尤其是，在備受廣深港樓市、國(guó)際經(jīng)濟(jì)影響的東莞樓市，一次出口貿(mào)易的波動(dòng)，都能令東莞樓市泛起漣漪。

不少見(jiàn)慣風(fēng)浪的銷售，也逐漸變得佛系：

02.客戶少了，那就安心過(guò)年派

但無(wú)可否認(rèn)的是，客戶來(lái)訪的確少了：

受到2021年多番調(diào)控，放貸減緩影響，購(gòu)房客戶的確有明顯減少。

對(duì)此，銷售也表示了更樂(lè)觀的一面，回顧往年，在這座外來(lái)人口占比超三分之四的城市，12月-2月，也一直是返鄉(xiāng)高峰期，出現(xiàn)訪客減少，也在情理之中。

客戶減少，銷售們也開(kāi)始安心過(guò)年。

房妹朋友圈內(nèi)，也看見(jiàn)不少項(xiàng)目開(kāi)始團(tuán)建，舉辦年末的團(tuán)隊(duì)評(píng)比。

對(duì)比國(guó)內(nèi)大部分城市，不少地產(chǎn)公司正在面臨裁員危機(jī)、被清退的愁云慘霧，東莞這座充滿朝氣的城市，行業(yè)再怎么調(diào)整，公司年會(huì)和團(tuán)建，那可是不能耽擱的。

03.我的項(xiàng)目有點(diǎn)強(qiáng)，客戶還是有的

但，不同項(xiàng)目也有不同情況。

例如是水濂山板塊，時(shí)代天韻，銷售反饋是目前依然有客戶陸陸續(xù)續(xù)在來(lái)，成交也有不少。

好吧，果然是2021年度成交TOP 5的樓盤，全年簽約超941套，還是有硬氣的。

部分主打本地客戶的項(xiàng)目，依然繼續(xù)營(yíng)業(yè)。

厚街主打本地客的改善升級(jí)項(xiàng)目，銷售表示新年部分時(shí)間依然值班，由于新年是大部分家庭相聚一起拜年的時(shí)機(jī)，很適合安排個(gè)看房環(huán)節(jié)，過(guò)年也會(huì)繼續(xù)邀約客戶前來(lái)。

過(guò)節(jié)+約客戶，一個(gè)不能少：

｜內(nèi)容僅供參考，需結(jié)合最新市場(chǎng)實(shí)際

04.在市場(chǎng)轉(zhuǎn)變前，先來(lái)場(chǎng)內(nèi)卷派

市場(chǎng)調(diào)整，但內(nèi)卷還是給我卷起來(lái)。

客戶返鄉(xiāng)、年末資金緊張、名額不夠？這些都不是放棄客戶的理由。

有部分銷售，也抓緊了3月份樓市的復(fù)蘇期，現(xiàn)在1月提前攢好客戶，待2月返莞復(fù)工的重要節(jié)點(diǎn)，先把客戶定在自己手上。

｜內(nèi)容僅供參考，需結(jié)合最新市場(chǎng)實(shí)際

不得不說(shuō)，能成為銷售必定有過(guò)人的耐力。

要知道，卷得最厲害就是銷售行業(yè)，當(dāng)中的房地產(chǎn)行業(yè)，那可是沒(méi)在管市場(chǎng)怎么調(diào)整，客戶都先要抓在手上。

畢竟，手上沒(méi)客戶，每天晚上銷售經(jīng)理一起開(kāi)會(huì)盤客，可是會(huì)啞口無(wú)言的。

05.市場(chǎng)轉(zhuǎn)向樂(lè)觀前，還要等多久

從以上不少回答來(lái)看，都展現(xiàn)了樂(lè)觀的一面。

那是否意味著，市場(chǎng)轉(zhuǎn)變的氣氛已經(jīng)來(lái)了？

先從一組數(shù)據(jù)來(lái)看：

就在本周一，東莞住建局公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，2021年12月一手新房住宅，合共網(wǎng)簽約5029套，相比11月網(wǎng)簽約2035套，大幅回升約3000套。

當(dāng)中，包含開(kāi)發(fā)商集中簽約、開(kāi)發(fā)商年末完成業(yè)績(jī)要求下，促進(jìn)簽約的可能性，但對(duì)于東莞樓市，依然是個(gè)重要的積極信號(hào)。

樓市最前線的銷售，當(dāng)然有提前感知。

｜數(shù)據(jù)來(lái)源：東莞住建局，僅供參考

而在政策層面，同樣迎來(lái)重要信號(hào)。

在本周一，1月17日，人民銀行開(kāi)展7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作。中期借貸便利（MLF）操作和公開(kāi)市場(chǎng)逆回購(gòu)操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)。

意味著，需要進(jìn)一步的降低社會(huì)融資成本。那么，本次MLF利率下調(diào)10個(gè)點(diǎn)，各大商業(yè)銀行加點(diǎn)不變的情況下，LPR大概率也會(huì)下調(diào)。

無(wú)疑，這將是年前樓市的重要消息，這為銷售線積累客戶，提供更大的信心。

｜圖源：人民銀行

從銷售線，再到市場(chǎng)和政策，都在釋放信號(hào)。

可預(yù)見(jiàn)，在2021年被壓抑的購(gòu)買力，將在春節(jié)后迎來(lái)一次重要小高潮，這將是檢驗(yàn)東莞樓市的重要節(jié)點(diǎn)。

對(duì)于更多的購(gòu)房者而言，新年也將是一個(gè)看房的重要時(shí)機(jī)，可以在春節(jié)爭(zhēng)取到更高的折扣，然后在年后獲得優(yōu)惠。

｜2022年，東莞將迎來(lái)多個(gè)重磅純新盤，需結(jié)合實(shí)際

市場(chǎng)復(fù)蘇前的準(zhǔn)備，也正在不斷加快。

不少項(xiàng)目，都為拿到預(yù)售證正加快施工進(jìn)度，避免錯(cuò)過(guò)3月的重要銷售節(jié)點(diǎn)。

而在房妹朋友圈，地產(chǎn)銷售類、銷售經(jīng)理的招聘海報(bào)也在不斷增多，提前打響搶人大戰(zhàn)。

可以說(shuō)，走過(guò)2021年下半年的樓市調(diào)整期，東莞樓市已經(jīng)有新的轉(zhuǎn)變。在擠干水分后，顯得更為理性，步伐更穩(wěn)健。

對(duì)于購(gòu)房者而言，新年，是時(shí)候可以把暫停的置業(yè)計(jì)劃，重新提上日程。

往往，在市場(chǎng)大面積復(fù)蘇前，優(yōu)惠也是最多的。

06.跟著銷售思維走，購(gòu)房者能學(xué)到什么

最后，從銷售真實(shí)的工作，看看都能學(xué)到什么。

先來(lái)看，他們的工作時(shí)間表：

搜圖 ｜項(xiàng)目籌備階段，銷售工作時(shí)間表，僅供參考

從早上8點(diǎn)半，到晚上8點(diǎn)，時(shí)間往往都是排滿的。

可以說(shuō)，一個(gè)地產(chǎn)銷售的工作量和工作技能，近乎是全方位的，沒(méi)有足夠的心理抗壓能力，一早已經(jīng)被激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)、多變的市場(chǎng)淘汰。

對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房前也同樣有足夠的專業(yè)技能，學(xué)會(huì)分辨產(chǎn)品的好壞，地段的優(yōu)劣，周邊噪音、污染對(duì)生活品質(zhì)的影響，還要有一個(gè)健康的置業(yè)心態(tài)。

而在另一方面，銷售一般也有較強(qiáng)的流動(dòng)性。

大多購(gòu)房者所見(jiàn)的一線樓盤銷售，并不隸屬特定的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，他們一般是由不同的代理公司負(fù)責(zé)。

以不完全統(tǒng)計(jì)，在東莞市場(chǎng)，中原、合富就占據(jù)約70-80%的市場(chǎng)份額，代理東莞各大項(xiàng)目。

對(duì)于銷售而言，只是一個(gè)盤的銷量好壞，并不會(huì)影響他們對(duì)地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)的看法。當(dāng)一個(gè)盤賣得不好，可以后期調(diào)盤去銷量更好的項(xiàng)目。

因此，在東莞樓市調(diào)整期下，依然有不少去化成績(jī)優(yōu)秀的項(xiàng)目，他們有機(jī)會(huì)調(diào)盤，前往更好的項(xiàng)目。

但對(duì)于購(gòu)房者而言，購(gòu)房的周期短則5年，長(zhǎng)則多達(dá)幾十年。

因此，普通購(gòu)房者買房前，一定需要做好全面衡量，不能因一時(shí)頭腦發(fā)熱就簽單。畢竟，普通者可沒(méi)有調(diào)盤的可能。

幸好的是，當(dāng)下的東莞市場(chǎng)，已經(jīng)逐漸回歸理性，去化周期顯得更為寬裕，為購(gòu)房者提供充足的思考時(shí)間。

當(dāng)市場(chǎng)回歸理性，也進(jìn)入比拼產(chǎn)品的時(shí)代。

作為地產(chǎn)行業(yè)末端的地產(chǎn)銷售而言，當(dāng)市場(chǎng)轉(zhuǎn)變時(shí)，除了做好接待、拓展的基礎(chǔ)工作，能做的并不多。

能真正影響產(chǎn)品去化的核心，依然是產(chǎn)品。

當(dāng)購(gòu)房者有更多時(shí)間思考與比較，產(chǎn)品的重要性將被放到首位，還有地段與城市配套。

2022年，讓東莞回歸產(chǎn)品實(shí)力的比拼。

當(dāng)一個(gè)項(xiàng)目的銷售，能為自己所在項(xiàng)目感到自豪，自信滿滿地向購(gòu)房者介紹時(shí)，那就證明項(xiàng)目自帶足夠的產(chǎn)品力。

這樣的項(xiàng)目，才能真正感染購(gòu)房者。