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極目新聞記者 李楊

本想租門面做大自己的安全門生意，哪想鋪面所屬公司破產(chǎn)，38萬元的租用門面押金難以收回。

近日，廣西柳州的謝先生收到了廣西柳州市中級人民法院作出的二審民事判決書，認定柳州一公司欠他的38萬余元房屋租賃押金不屬于共益?zhèn)鶆?，不能從公司財產(chǎn)中優(yōu)先受償。此前，一審判決認定此債務屬于木材公司不當?shù)美瑧獙儆诠惨鎮(zhèn)鶆铡?/p>

“我是個農民，這些押金是我的合法財產(chǎn)，公司只是代管而已，為何破產(chǎn)了就難以退還了呢？”謝先生始終想不明白。

律師提醒，當大家選擇租賃企業(yè)的房產(chǎn)時，要盡量選擇一些實力比較雄厚的企業(yè)，租賃前可先調查企業(yè)有無破產(chǎn)風險。

租門面做生意卻遇房東破產(chǎn)

廣西柳州的謝先生怎么都沒有想到，自己因租賃門面所支付的押金，會因門面所屬公司破產(chǎn)面臨可能收不回來的境地。

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木材公司鋪面 受訪者供圖

謝先生今年56歲，住在融水縣下轄某鄉(xiāng)，離縣城不過五六公里。最初，他和媳婦一起到縣城做裝修工作，有了門路便自己出來創(chuàng)業(yè)做安全門。那幾年，融水縣的房地產(chǎn)欣欣向榮，新建的樓盤很多，謝先生的生意也很紅火，攢下了一筆積蓄。他打算將兒子也帶到縣城，全家一起做安全門生意。

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50萬元押金收據(jù) 受訪者供圖

2017年4月，謝先生和柳州市融水苗族自治縣木材公司（以下簡稱“木材公司”）簽訂《門面租賃合同書》，約定租賃該公司辦公樓一層門面，約600平方米，租期15年，押金50萬元，每年租金26萬元。

“最開始要60萬元的押金，我說我只能湊50萬元，才談到50萬元?！敝x先生說，2017年4月25日，他交了押金。同年5月8日，又和木材公司簽訂租賃合同《補充協(xié)議》，約定由木材公司代理謝先生轉租部分門面，門面轉租的租金由木材公司直接收取，用于抵扣謝先生的門面租金。

一審可優(yōu)先償還二審大反轉

在縣城有了門面，謝先生感覺生意有了盼頭。但他沒想到，2019年后，因為房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，他的安全門生意一落千丈。而木材公司突然宣告破產(chǎn)，更是給了他“當頭一棒”。

2020年7月7日，木材公司破產(chǎn)清算并發(fā)布公告。此時，謝先生所繳納的50萬元的押金經(jīng)過沖抵租金之后，還剩余38萬余元，他申請退還剩余押金，未獲得破產(chǎn)管理人同意。

多次協(xié)商未果之后，為了討回這筆錢，2021年9月，謝先生將木材公司告上法庭，請求法院確認剩余押金屬于共益?zhèn)鶆?，從木材公司破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先受償。而木材公司方認為，此38萬余元的債務應為普通債權。

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一審判決 受訪者供圖

一審法院融水苗族自治縣人民法院審理認為，出租人破產(chǎn)時，租期尚未屆滿，也未支付全部租金的租賃合同屬于雙方當事人均未履行完畢的待履行合同。當出租人破產(chǎn)導致租房合同解除后，承租人負有返還租賃物的義務；出租人繼續(xù)占有承租人的押金即失去法律依據(jù)，屬于不當?shù)美３凶馊耸Ｓ嘌航饝獙儆谀静墓竟惨鎮(zhèn)鶆?，從債務人財產(chǎn)中隨時優(yōu)先清償。

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二審判決 受訪者供圖

一審后，木材公司不服判決，提出上訴。經(jīng)柳州市中級人民法院審理認為，謝先生支付的押金發(fā)生于破產(chǎn)程序之前，且支付給木材公司租賃門面的押金系基于租賃合同關系，并非不當?shù)美?。故支付的押金不屬于法律?guī)定共益?zhèn)鶆盏那樾?，不應認定為融水苗族自治縣木材公司的共益?zhèn)鶆?。二審法院認為一審適用法律不當，并予以糾正，撤銷一審判決。

律師提醒租房前做好風險調查

“我是個農民，這些押金都是我們一家辛辛苦苦掙的，是合法財產(chǎn)，木材公司只是代管而已，為何破產(chǎn)了就難以退還了呢？”謝先生始終想不明白。

協(xié)助破產(chǎn)管理人處理木材公司破產(chǎn)善后事宜的留守人員劉先生告訴極目新聞記者，目前公司正在進行破產(chǎn)流程，委托了第三方來進行財產(chǎn)管理，與謝先生的訴訟也由破產(chǎn)管理人處理。他表示，由于缺少造血功能，木材公司十幾年來一直處于資不抵債的狀態(tài)，縣里也一直要求公司申請破產(chǎn)，并非突然破產(chǎn)。

木材公司謝先生相關案件代理律師羅律師表示，他們也是按照法院判決來辦理此事，“二審之后，我也和謝先生溝通過，告訴他不服判決可以申請再審。“

對38萬余元的剩余押金是否屬于共益?zhèn)鶆盏臓幾h焦點，北京大成（武漢）律師事務所柴欣律師表示，本案的押金雖然繳納時間在法院受理破產(chǎn)申請之前，但租賃合同實際解除時間在法院受理破產(chǎn)之后。當公司破產(chǎn)，押金因租賃合同解除轉化為“債務”，但該“債務”是基于租賃合同而產(chǎn)生，并非完全的“不當?shù)美?，不符合《破產(chǎn)企業(yè)法》第四十二條關于“共益?zhèn)鶆铡钡牧N具體情形，因而不屬于共益?zhèn)鶆?。如不屬于共益?zhèn)鶆?，謝先生只能正常申報要求公司清償，但由于不會優(yōu)先清償，會排在職工工資報酬、破產(chǎn)費用、共益?zhèn)鶆罩?，等此前的債務清償完，才能在剩余資產(chǎn)的基礎上按照比例來分配清償。

柴欣律師提醒，當商戶選擇租賃企業(yè)的房產(chǎn)時，要盡量選擇一些實力比較雄厚的企業(yè)，也可在租賃之前，通過各種途徑調查企業(yè)的背景，看是否存在破產(chǎn)的風險。

來源： 荊楚網(wǎng)

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