2022年需重點(diǎn)關(guān)注城市更新對(duì)地產(chǎn)投資的潛在拉動(dòng)作用。城市更新的范圍包括“三區(qū)一村”改造，即老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)以及城中村改造，驅(qū)動(dòng)投資規(guī)模遠(yuǎn)大于過(guò)往單一的老舊小區(qū)改造?！妒奈逡?guī)劃》首次在五年規(guī)劃中為城市更新設(shè)立數(shù)量型指標(biāo)，未來(lái)將是重點(diǎn)發(fā)展方向，當(dāng)前僅2省6城公布的十四五期間投資規(guī)模已近5萬(wàn)億元（含估算值），未來(lái)全國(guó)范圍的投資規(guī)模可能進(jìn)一步超預(yù)期（2省6城對(duì)應(yīng)的人口和GDP的全國(guó)占比均在16%附近），其中片區(qū)開(kāi)發(fā)、智慧城市和生態(tài)城市等都是潛在超預(yù)期領(lǐng)域。當(dāng)前大量房地產(chǎn)企業(yè)已積極參與老舊廠區(qū)、城區(qū)和城中村改造，預(yù)計(jì)將對(duì)地產(chǎn)投資形成超預(yù)期拉動(dòng)作用。地產(chǎn)投資將超預(yù)期并助力5.5%增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，權(quán)益資產(chǎn)方面預(yù)計(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)相關(guān)板塊表現(xiàn)將貫穿Q1；利率債方面預(yù)計(jì)10年期國(guó)債收益率將進(jìn)一步在Q1末Q2初向3.2%上行。

城市更新是十四五規(guī)劃重點(diǎn)內(nèi)容，“三區(qū)一村”的涵蓋范圍遠(yuǎn)大于老舊小區(qū)改造

我們?cè)谇捌趫?bào)告《先立后破，制造突圍》中指出，以城市更新和保障房投資為代表的政策性投資將是拉動(dòng)2022年地產(chǎn)投資超預(yù)期的重要驅(qū)動(dòng)因素。當(dāng)前市場(chǎng)已對(duì)保障性租賃住房的建設(shè)進(jìn)行充分預(yù)期，但對(duì)城市更新的潛在投資規(guī)模認(rèn)知尚存不足。習(xí)近平總書記曾在《求是》雜志發(fā)表文章指出：“要完善城市化戰(zhàn)略，把人民生命安全和身體健康作為城市發(fā)展的基礎(chǔ)目標(biāo)，更好推進(jìn)以人為核心的城鎮(zhèn)化，使城市更健康、更安全、更宜居”，城市更新則是“新型城鎮(zhèn)化”任務(wù)的重要構(gòu)成部分之一。

從具體定義來(lái)看，2021年4月國(guó)家發(fā)改委印發(fā)《2021年新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，文件中明確城市更新的主要內(nèi)容是：“在老城區(qū)推進(jìn)以老舊小區(qū)、老舊廠區(qū)、老舊街區(qū)、城中村等的‘三區(qū)一村’改造”。根據(jù)定義不難發(fā)現(xiàn)城市更新的涵蓋范圍以及驅(qū)動(dòng)的投資規(guī)模遠(yuǎn)大于過(guò)往單一的老舊小區(qū)改造。

從規(guī)劃目標(biāo)來(lái)看，《十四五規(guī)劃》首次在五年規(guī)劃中為城市更新設(shè)立數(shù)量型指標(biāo)，要求“完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村”。

老舊小區(qū)是城市更新的方向之一，預(yù)計(jì)十四五期間平均每年撬動(dòng)投資8000億

老舊小區(qū)改造是城市更新的重要方向之一，十四五期間需要完成2000年底前建成的21.9萬(wàn)個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造。根據(jù)歷年政府工作報(bào)告，2019、2020、2021年末老舊小區(qū)的改造計(jì)劃分別為1.9萬(wàn)、3.9萬(wàn)和5.6萬(wàn)個(gè)（2019年前的舊改規(guī)模極小，此處忽略不計(jì)）。如據(jù)此計(jì)算，2022-2025年僅剩余10.5萬(wàn)個(gè)小區(qū)待開(kāi)工，待開(kāi)工的老舊小區(qū)庫(kù)存已不多，開(kāi)工動(dòng)能衰減后對(duì)投資的后續(xù)拉動(dòng)作用需要重點(diǎn)觀測(cè)施工過(guò)程的衍生投資情況。投資規(guī)模方面，各部委曾在不同場(chǎng)合披露我國(guó)老舊小區(qū)改造的相關(guān)數(shù)據(jù)，我國(guó)待改造的老舊小區(qū)數(shù)量約21.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民超過(guò)4200萬(wàn)戶，建筑面積約40億平方米，估算投資總額達(dá)到4萬(wàn)億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

老舊廠區(qū)城區(qū)城中村改造也可驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)投資，當(dāng)前局部省份公布投資規(guī)劃較高

從投資主體看，當(dāng)前大量房地產(chǎn)企業(yè)已積極參與老舊廠區(qū)、城區(qū)和城中村改造，預(yù)計(jì)將對(duì)地產(chǎn)投資形成額外拉動(dòng)作用。根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前大量房企已布局于城市更新領(lǐng)域，廣東省是城市更新先發(fā)優(yōu)勢(shì)最為明顯的省份，以深圳為例，當(dāng)前共計(jì)21家房企已參與深圳城市更新投資，其中國(guó)有企業(yè)占比約1/3，民營(yíng)企業(yè)同樣有較高參與熱情。

根據(jù)我們的統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前部分省份或省會(huì)城市已公布了城市更新投資的明確量化目標(biāo)，省級(jí)規(guī)劃包括遼寧、河南等；省會(huì)城市及直轄市包括深圳、廣州、成都、武漢、南昌、青島。僅上述區(qū)域十四五期間城市更新投資的規(guī)劃規(guī)模已高達(dá)4.7萬(wàn)億元，考慮到上述區(qū)域GDP僅占全國(guó)的16%、人口僅占全國(guó)的16%，全國(guó)范圍的投資規(guī)?？赡苓M(jìn)一步超預(yù)期。需要注意的是，雖然住建部層面僅選取了21個(gè)城市開(kāi)展城市更新試點(diǎn)，但我們認(rèn)為試點(diǎn)城市的選取意圖是將典型城市作為抓手探索城市更新的運(yùn)轉(zhuǎn)體系，并不代表城市更新僅在21城開(kāi)展。諸如廣東省并非試點(diǎn)區(qū)域，但實(shí)際在城市更新領(lǐng)域處于全國(guó)領(lǐng)先狀態(tài)；此外根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，2021年以來(lái)全國(guó)共有超過(guò)30個(gè)省市已出臺(tái)城市更新相關(guān)政策，范圍遠(yuǎn)大于試點(diǎn)城市。

從具體領(lǐng)域看，片區(qū)開(kāi)發(fā)、智慧城市、生態(tài)城市是城市更新可能超預(yù)期的方向

片區(qū)開(kāi)發(fā)是城市更新的重點(diǎn)方向。片區(qū)開(kāi)發(fā)指在符合國(guó)家及地方規(guī)劃的前提下、對(duì)具有一定規(guī)模、相對(duì)成片的區(qū)域進(jìn)行系統(tǒng)性改造、投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。在城中村改造、舊城改造等涉及城區(qū)內(nèi)容時(shí)，屬于城市更新范疇。多省市在工作規(guī)劃中把片區(qū)開(kāi)發(fā)作為城市更新的重點(diǎn)方向。如福建省提出“實(shí)施城市更新工程，重點(diǎn)推進(jìn)老舊小區(qū)、街區(qū)、片區(qū)整體改造提升”；安徽省提出“推進(jìn)城市更新單元（片區(qū)）試點(diǎn)建設(shè)”；四川省成都市明確2022年“新啟動(dòng)30個(gè)片區(qū)更新項(xiàng)目”山東省青島市在城市更新規(guī)劃中提出“通過(guò)推進(jìn)低效片區(qū)再開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局,完善城市功能”。

智慧城市、生態(tài)城市等未來(lái)熱門領(lǐng)域也將是未來(lái)城市更新的重點(diǎn)方向，目前已在多省市的政府工作報(bào)告中提及。智慧城市方面：如山東省提出“加快城市更新，更加注重提升城鎮(zhèn)發(fā)展智慧化、綠色化、均衡化、雙向化水平；建設(shè)1200個(gè)智慧社區(qū)”。河南省提出：“利用數(shù)字技術(shù)賦能社會(huì)治理，建設(shè)數(shù)字孿生城市、智慧社區(qū)。暢通城市交通，提升智能化水平?！?strong>生態(tài)城市方面：福建省政府工作報(bào)告提出：“實(shí)施生態(tài)連綿工程，系統(tǒng)建設(shè)沿海、山區(qū)生態(tài)連綿帶”；山東省提出：“充分釋放城市綠色資源價(jià)值，建設(shè)生態(tài)空間山清水秀”。

資金籌措方式是地方財(cái)政支持、專項(xiàng)債可匹配、支持市場(chǎng)機(jī)構(gòu)多渠道融資參與

目前來(lái)看，城市更新投資在資金安排上呈現(xiàn)出較為多樣化的特征，各城的資金籌措模式均因城施策，自主制定，但多數(shù)城市均呈現(xiàn)了地方財(cái)政支持、專項(xiàng)債積極匹配項(xiàng)目、參與市場(chǎng)機(jī)構(gòu)多層次融資的特征。一是地方財(cái)政給予支持，如北京、上海等城市均提到市、區(qū)政府將安排財(cái)政資金對(duì)舊區(qū)改造、舊房更新、城中村改造等予以支持；二是鼓勵(lì)通過(guò)發(fā)行地方專項(xiàng)債參與城市更新建設(shè)，上海、重慶、沈陽(yáng)等地發(fā)布的城市更新條例中均有類似安排；三是社會(huì)資本通過(guò)多層次融資參與，所有區(qū)域的城市更新條例均提及將積極引入社會(huì)資本參與，市場(chǎng)力量可以通過(guò)直接投資、間接投資以及委托代建等方式參與；四是地方積極設(shè)立城市更新基金予以引導(dǎo)，當(dāng)前各城市發(fā)布城市更新基金總額已超過(guò)2000億元。從當(dāng)前實(shí)際情況來(lái)看，確實(shí)呈現(xiàn)出較多地產(chǎn)企業(yè)與地方城投合作共建參與城市更新，呈現(xiàn)了政府支持引導(dǎo)、民企積極參與的特征，諸如首創(chuàng)與武漢城建戰(zhàn)略合作在武漢進(jìn)行城市更新，天津泰達(dá)與中建六局戰(zhàn)略合作在天津進(jìn)行城市更新；萬(wàn)科與中鐵建港航局戰(zhàn)略合作參與城市更新等。

除此之外，我們認(rèn)為貸款集中度等信貸政策是否進(jìn)一步調(diào)整以匹配城市更新的信貸需求也是未來(lái)值得重點(diǎn)關(guān)注的方向。一是城市更新和保障房是政策性投資的兩大重要方向，當(dāng)前保障性租賃租房有關(guān)貸款已不納入貸款集中度管理，如果未來(lái)這一改革向城市更新延伸將為相關(guān)投資釋放信貸額度，未來(lái)可密切關(guān)注這一領(lǐng)域的政策變化。二是對(duì)于基建企業(yè)參與城市更新是否納入貸款集中度管理的問(wèn)題，我們認(rèn)為在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的整體基調(diào)下同樣存在一定的彈性考核空間。、

2022年地產(chǎn)關(guān)注城市更新為代表的政策性投資和租購(gòu)并舉背景下的政策紅利

綜上我們繼續(xù)提示地產(chǎn)投資重點(diǎn)關(guān)注兩大方向：一是以城市更新為代表的政策性投資，我們認(rèn)為未來(lái)老舊廠區(qū)和老舊城區(qū)改造等老舊小區(qū)改造以外的新城市更新領(lǐng)域?qū)⒗瓌?dòng)地產(chǎn)投資超預(yù)期。二是“租購(gòu)并舉”背景下的政策紅利。“租”方面，以保障性租賃住房為主的長(zhǎng)租房體系將成為現(xiàn)有住房體系的重要補(bǔ)充，預(yù)計(jì)2022年撬動(dòng)地產(chǎn)投資3000-3500億元，對(duì)地產(chǎn)投資增速貢獻(xiàn)約為1.4%-1.7%。“購(gòu)”方面，預(yù)計(jì)2022年在商品房領(lǐng)域尤其是一、二線城市將漸進(jìn)放松限購(gòu)限貸政策，滿足人口凈流入城市住房剛需；合理的改善性住房按揭需求也將有效滿足，銷售端政策放松將刺激需求助力地產(chǎn)投資企穩(wěn)，這一趨勢(shì)在2022年已逐步兌現(xiàn)。

我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)投資將超預(yù)期并助力5.5%增長(zhǎng)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，在此背景下權(quán)益資產(chǎn)方面預(yù)計(jì)穩(wěn)增長(zhǎng)相關(guān)板塊表現(xiàn)將貫穿Q1；利率債方面預(yù)計(jì)10年期國(guó)債收益率將進(jìn)一步在Q1末Q2初向3.2%上行。

（作者為浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家）