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想開店投資小的,開什么店，沒經驗想開個店投資小一點的？

投稿用戶 ? ? 創(chuàng)業(yè)雜談 ? 閱讀 697

開店能否成功，選址是決定成敗最為關鍵的一環(huán)。如果選址踩了雷，你后期再怎么努力都沒用。

我們在和業(yè)主聊天時，卻經常能聽到類似這樣踩雷的話語：

未來這里要開一個大型商城呢，現(xiàn)在位置偏點沒關系！

我有某某關系可以搞定，產權不合規(guī)，辦證也沒問題！

房租這么便宜，先趕緊簽下來再說！

我跟房東是老熟人了，簽約不用太復雜，有口頭協(xié)議就行！

也就是說，雖然大家可能都清楚選址的重要性，但是，一旦涉及到實際操作，卻往往會出現(xiàn)各種失誤，給酒店后續(xù)的經營埋下隱患。

為了幫助更多酒店業(yè)主少走彎路、少花冤枉錢，我們總結出這套酒店選址思路！

不要相信未來賺錢

當下就能賺錢的才是好位置

很多新投資酒店的萌新業(yè)主，過于看重一個地方的發(fā)展?jié)摿?，比如未來要通地鐵、計劃什么時候開商城等。但事實上，如果選擇這個位置，現(xiàn)在沒有人流量，酒店就會虧錢，以至于你可能根本撐不到地鐵商城開通、客流量增大的那一天。

所以，開店一定要選“現(xiàn)在就能賺錢”的好位置，即商旅住宿需求旺盛的成熟區(qū)域：比如周邊有大型商超、寫字樓群、創(chuàng)業(yè)及工業(yè)園區(qū)、會展及商務中心；臨近機場、高鐵站、火車站、客運站的交通樞紐區(qū)；行政開發(fā)或經濟開發(fā)新區(qū)的核心位置或臨近當?shù)刂糜尉包c或歷史文化區(qū)域等。

以上問題都弄清楚之后，再來看看好門店的四個標準：

★ 可見：上看下看左看右看，選擇很容易就可以看見門店logo的位置；

★ 可達：交通線路是否可以直達酒店。比如是否有阻礙，是否需要折返，路過是否可以停？這些因素都要提前考慮好。因為在交通上給客人造成不便的酒店，客人除非是萬般無奈，否則不會選擇這樣的酒店；

★ 可用：物業(yè)條件一定要可用。比如電容量夠不夠，水壓夠不夠，電梯有沒有……如果某些硬性條件不達標，后期改造將會是一筆較大的開支；

★ 可得：一定要符合政府的相關法規(guī)。酒店屬于特種行業(yè)，要求房屋產權性質是“商業(yè)”或“綜合”才能經營，除此之外的其他房屋產權性質，不建議去做，風險太大。

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出房率高

又低于市場價的才是好價格

有業(yè)主會說，租金低于市場行情就是好價格。

但實際不然！曾有位業(yè)主，看中了當?shù)匾粋€1000平的物業(yè)，當時房東報價比周邊便宜很多，業(yè)主一時心動就著急簽約了，等到排房時才發(fā)現(xiàn)，它實際的出房率和600平的物業(yè)是差不多的。你說這是賺了還是虧了呢？

因此，物業(yè)租金是否劃算，不僅要看行情價，還要重點衡量最終的實際產出效能。比如“矮矮胖胖”的大群樓，暗房會比較多；另外柱子多的酒店，客房出房率也會受影響。對于這兩種物業(yè)，建議業(yè)主簽約之前，先謹慎測算一下房租平攤下來的單間成本是否劃算。

最后為大家總結一下好價格的標準：

★ 租賃年限建議至少10年以上，最佳為12年以上，租賃期少于10年的物業(yè)謹慎考慮；

★ 租金低于市場行情，且出房率高，才是好價格；

★ 房租可有適度遞增，遞增變緩或是遞增數(shù)據(jù)越小越好，市場合理遞增為兩年5%或者3年6-8%；

★ 免租期時間越長越好

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把約定條款都寫進合同

按規(guī)矩辦事的房東才是好房東

不管你與房東的私下關系如何密切，還是建議你在簽約前調查清楚，其出租的物業(yè)是否有質押情況，防止因為中途封存拍賣，給酒店的后續(xù)經營帶來影響。如果是轉租的物業(yè)，則要看原始合同和相關證件！并對轉租的合理性、真實性做判斷，同時建議在當?shù)毓C處做三方公證。

千萬不要過于相信友情義氣，更不要想當然，怕麻煩，抱著僥幸心理。所有口頭約定好的租賃條款，比如租賃年限、租金繳納方式、價格、漲幅、物業(yè)費、違約風險等，都要白紙黑字寫進簽約合同中，用以約束房東，維護好自身利益。

其實，優(yōu)秀的選址策略都是一樣的，多花點時間，把每一個細節(jié)都考慮到，通過系統(tǒng)的方法代替感性的決策，這樣才可以搶到又更高的投資回報的物業(yè)。

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