今年經(jīng)濟形式不太好，很多人生計受到影響，一旦店鋪封了，工資斷了，工作丟了，生活就會捉襟見肘，特別是每月還要雷打不動還房貸的人。

缺錢的人一多，放貸的就活躍起來了。

最近常有荔枝問裝修貸和經(jīng)營貸的事，多數(shù)是接到貸款銷售員的電話，告訴他們現(xiàn)在有裝修貸/經(jīng)營貸可以貸，利息低，額度高，可以拿來提前償還利率更高的房貸，節(jié)省利息開支。

裝修貸利率3.6%，房貸利率5%-6%，利差那么大，簡單操作一下，就能剩下大把利息，不香嗎？

但長期看力哥文章的老荔枝可能會下意識警惕起來，覺得可能沒那么簡單。

裝修貸

先來看裝修貸。

裝修貸，顧名思義，就是以裝修房子為目的的貸款。

很多人光買房就掏空六個錢包，沒錢裝修，就會找銀行申請裝修貸。

推銷裝修貸的話術(shù)一般是這樣的：您好，我行現(xiàn)在可給您提供低息裝修貸，月息3厘，可貸15萬，您看需要嗎？

很多人一聽“月息3厘”，也就是0.3%，下意識覺得年息就是0.3%X12=3.6%。

心想，這利息也太低了，不是真的吧？

當(dāng)你表示懷疑時，銷售人員會幫你計算：

“假如貸款15萬，分5年還款，也就是60期，每期只要還450利息，加上2500本金，每月還2950就行了?！?/p>

沒錯啊，本金15萬，每月利息450，算下來的確“月息3厘”，聽到這番解釋，很多人笑開了花，于是趕緊貸出來，有錢也先還利息更高的房貸，好省點利息。

但是打開房貸計算器，貸款15萬，5年還清，哪怕按照二套房貸6%的懲罰性利率計算，每月也只要還2900元，比裝修貸還便宜！

顯然，你被套路了。

裝修貸套路并不新鮮，本質(zhì)和銀行這些年瘋狂安利客戶的信用卡分期還款一樣。

如果你的還款方式是“先息后本”，每月只還利息，本金直到最后一個月一次性還清，銷售的算法才是合理的。

但實際上，你采取的是“等額本息”還款法，每月償還的既有利息，也有本金。償還時間越久，你的未償還本金越少，但銀行依然按照最初的全部貸款本金計算利息！

比如最后一個月，未償還本金只剩2500，還要還450利息，月利率高達18%！

先告訴你一個虛假的看起來很低的月息，讓你低估真實利率，這是貸款銷售最常用的套路，屢試不爽。

因為大多數(shù)普通人，缺乏金融知識的專業(yè)教育。

那實際利率該怎么算呢？

實際年利率 =（月費率*12）*2n / （n+1）

代入上面說的案例，實際年利率=（0.3%*12）*24/ 13=6.65%。

不算不知道，一算嚇一跳！

實際年利率，比我們以為的3.6%竟然高了將近一倍！

一般情況下，你真實承擔(dān)的利率水平，是貸款銷售宣稱的近兩倍，大差不差。

你想，這年頭賺錢那么難，無利不起早，你每天接到那么多陌生騷擾電話，有幾個是真心實意關(guān)心你的？還不都是用各種話術(shù)，拐外抹角要你掏錢嗎？

電話銷售也要吃飯，銀行也有銷售成本，利息如果真那么低，這些銷售喝西北風(fēng)去？

總之，現(xiàn)在經(jīng)濟不太好，理財收益也越來越低，除非實在囊中羞澀，萬不得已，否則別輕易借裝修貸。

就算要借，也要貨比三家，找到真實利率最低的，底線是裝修貸利率不能比你房貸利率還高，那就太郁悶了。

哪怕裝修貸真實利率低于房貸，也不建議借裝修貸還房貸省利息。

首先，裝修貸是規(guī)定用途的，只能用來裝修房子。

申請時要準(zhǔn)備你買房的資料，嚴格一點的業(yè)務(wù)員還會去現(xiàn)場看你的房子，貸款下放后，你相當(dāng)于拿到一張信用卡，但刷卡有商戶限定，只能買裝修相關(guān)的東西，如果你想把錢套出來，得私下找關(guān)系，還得花點手續(xù)費。

其次，裝修貸額度不高，一般也就在十幾二十萬，也有大額裝修貸能貸50萬，但一般也需要你拿出更多財力和房產(chǎn)證明，這點錢和動輒幾百萬的房貸比，節(jié)省利息效果有限。

最后，裝修貸期限不長，一般最長5年，而房貸能借20-30年，前者對現(xiàn)金流的壓力更大。

經(jīng)營貸

經(jīng)營貸是個長期存在的貸款產(chǎn)品，為中小企業(yè)提供融資支持。

當(dāng)企業(yè)需要資金時，可將法人或股東名下房產(chǎn)抵押獲取周轉(zhuǎn)資金，又叫“抵押經(jīng)營貸”。

因為都有房子做抵押，通常情況，抵押經(jīng)營貸利率和房貸差不多，4.5%-6%之間。

近兩年，受疫情影響，為支持中小企業(yè)發(fā)展，多地出臺了降低經(jīng)營貸利率，甚至政府直接貼息的優(yōu)惠政策，不少銀行的經(jīng)營貸利率破天荒降到4%以下，加上貼息，短期甚至可以低至2%。

這個利率，和房貸比起來，非常有吸引力。

于是在某些房產(chǎn)大V的鼓吹下，很多人用這個法子套取低息經(jīng)營貸，轉(zhuǎn)頭就去炒房。

具體做法是，成立一家空殼公司，將個人名下房產(chǎn)用作抵押，以企業(yè)經(jīng)營需要資金為由向銀行申請貸款，一般可貸出房產(chǎn)評估值的七成。

但有些人房貸都沒還清，無法二次抵押，這時，就會有中介提供高息過橋資金，幫客戶周轉(zhuǎn)。

等房貸還清，經(jīng)營貸下放后，歸還過橋資金，購房者再慢慢償還經(jīng)營貸。

中介收取服務(wù)費，購房者得到低成本貸款，看起來很美好。

且不說這種方法鉆了國家政策的空子，而且容易杠桿套杠桿，助推房價泡沫，與房住不炒國策相悖，就從個人角度而言，也風(fēng)險巨大。

風(fēng)險一：銀行抽貸

國家三令五申，經(jīng)營貸不能用于買房，一旦銀行發(fā)現(xiàn)客戶利用經(jīng)營貸資金購房，會馬上收回，并將客戶拉入黑名單，影響個人征信。

這不是嚇唬人，類似的悲劇，這兩年屢見不鮮。

張先生3年前按中介要求注冊了一家空殼公司，貸了一筆經(jīng)營貸買房，去年銀行嚴查，發(fā)現(xiàn)問題，要求張先生1周內(nèi)還清200萬余額，否則將面臨訴訟和強制執(zhí)行（收房）的風(fēng)險。

當(dāng)時中介說得花好稻好，萬無一失，如今早不見蹤影，張先生只能啞巴吃黃連，自己認栽。

問題是，普通人哪有本事把原本分20年（5年X4個周期）慢慢還的幾百萬貸款，在短時間內(nèi)湊齊呢？即使降價急賣房產(chǎn)，也不一定來得及變現(xiàn)。

風(fēng)險二：短貸長投

房貸一般都是二三十年，雖然中介拍著胸脯跟你保證，經(jīng)營貸也可以貸這么久，但實際上不可能，尤其是新辦的營業(yè)執(zhí)照，一般要先辦一筆短期的先息后本的經(jīng)營貸，到期后再轉(zhuǎn)長期，中間賬戶上需要“一進一出”，難免要用到過橋。

一筆200萬，利率4%，5年期的經(jīng)營貸，等額本息，每月還3.68萬，還款壓力非常大，基本都會選先息后本，5年后一次性償還本金。

這時找中介要過橋貸款，可能日息就要千分之一，過橋幾天，就得大出血。

最怕的是，到時萬一政策變了，銀行收緊房貸門檻，再次審核時，不給你續(xù)貸，貸款“只進不出”，那你就等著原地爆炸吧……

風(fēng)險三：利率不穩(wěn)

這兩年經(jīng)濟不好，銀行在政府要求下，為扶持中小微企業(yè)，才給出那么優(yōu)惠的經(jīng)營貸利率。

但經(jīng)濟會一直不好嗎？疫情會永遠結(jié)束不了嗎？

一旦經(jīng)濟困難期過去，經(jīng)營貸的優(yōu)惠利率大概率就會消失，畢竟是中短期貸款，這筆貸款生意結(jié)束后，再要循環(huán)貸，利率也要那時候再定。

這道理和前幾年銀行5年期存款利率還有5%、6%，等5年到期后，你再要續(xù)存，利率就只有3%、3.5%，你一點沒辦法。

但房貸不一樣，一簽就是20-30年，約定好的利率不會變（在LPR基數(shù)上加或減多少個基點），就不存在這種風(fēng)險，

問題四：費用繁多

中介那么熱衷推銷經(jīng)營貸，因為整個流程，有不少油水可以賺。

對普通人來說，代理注冊公司，上手就是幾千塊注冊費，公司得像真的一樣，還得有財務(wù)做賬年審啥的，一年又是最少幾千塊，還有中間的過橋貸，也是一筆額外支出。

你說這公司開在那里，就是個吞金無底洞啊。中介會安慰你說，沒事，一年后把公司注銷，就沒成本也沒風(fēng)險了。

可注銷之后，如果銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營異常要抽貸，你不又傻眼了嗎？

總之，如果你本身就是自己做生意，有資金需要，現(xiàn)在低利率的經(jīng)營貸的確是很不錯的融資選擇。

如果你有其他“想法”，經(jīng)營貸也不是完全碰不得，但得先了解其中的貓膩和風(fēng)險，小心謹慎，把風(fēng)險控制在自己能承受的范圍內(nèi)。