代建項(xiàng)目是啥意思，工程代建解釋？
這種稱呼其實(shí)并不太準(zhǔn)確，更應(yīng)該被稱為"代管"。代管包括了前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)，招標(biāo)采購(gòu)、施工管理、銷售、交付和保修等全流程。它類似于EPC全包的業(yè)務(wù)模式。當(dāng)然，也有一部分代管項(xiàng)目是已經(jīng)完成設(shè)計(jì)，或者銷售方面由業(yè)主自行控制等各種情況。
地產(chǎn)行業(yè)近兩年來(lái)風(fēng)聲鶴唳，民營(yíng)房企基本上退出了土地市場(chǎng)。過(guò)去，從事代建業(yè)務(wù)的房企并不多，即使有，業(yè)務(wù)規(guī)模也不大。但如今，除了像綠城管理這樣領(lǐng)先的代建平臺(tái)外，許多房企也紛紛加大了代建業(yè)務(wù)的力度。
由于資金緊張，很難購(gòu)買土地，因此必須要么利用團(tuán)隊(duì)的多余資源，要么進(jìn)行團(tuán)隊(duì)優(yōu)化。代建項(xiàng)目雖然利潤(rùn)微薄，但也算是個(gè)不錯(cuò)的選擇。
開展代建業(yè)務(wù)，需要遵循幾個(gè)邏輯：
幫助業(yè)主方省時(shí)省錢至關(guān)重要。這包括利用集中采購(gòu)的成本優(yōu)勢(shì)，提高開發(fā)報(bào)建和運(yùn)營(yíng)管理的效率。
幫助業(yè)主方賺取更多利潤(rùn)，在品牌和產(chǎn)品溢價(jià)方面都非常重要。然而，這種邏輯在限價(jià)項(xiàng)目中并不適用。
幫助業(yè)主方解決核心問(wèn)題是至關(guān)重要的，包括代融資、供應(yīng)鏈等方面的支持都是必不可少的。
然而，代建業(yè)務(wù)的開展不僅需要吸引大量愿意擔(dān)任乙方的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，更重要的是需要持續(xù)穩(wěn)定的甲方資源，這一點(diǎn)至關(guān)重要。然而，事實(shí)上，這樣穩(wěn)定的甲方資源基礎(chǔ)并不實(shí)際存在。
過(guò)去眾多代建項(xiàng)目的合作緣起實(shí)際上是因?yàn)榧追揭驓v史原因獲得土地，但自身無(wú)法開發(fā)。這種無(wú)力表現(xiàn)為兩種情況：一是因?yàn)橘Y金短缺，可能是土地款尚未結(jié)清，或者已經(jīng)將土地抵押用于融資，卻無(wú)力償還，或者是沒(méi)有足夠資金用于后續(xù)投入以符合銷售條件，需要代建方提供資金支持或擔(dān)保融資；二是因?yàn)槿狈F(tuán)隊(duì)和能力，確實(shí)需要優(yōu)秀的代建方來(lái)主導(dǎo)開發(fā)。
目前土地出讓的管控已經(jīng)非常嚴(yán)格，基本上都必須要經(jīng)過(guò)收儲(chǔ)后通過(guò)公開市場(chǎng)招拍掛。曾經(jīng)存在的土地沖抵地方政府債務(wù)、退二進(jìn)三、非公開協(xié)議出讓等方式基本已經(jīng)被取締。
這種類型的項(xiàng)目不太可能會(huì)再有新的添加。
地方平臺(tái)公司作為業(yè)主方，計(jì)劃實(shí)施一系列代建項(xiàng)目，其中包括還遷房、安置房、廉租房、長(zhǎng)租房、公共建筑以及一部分商品房項(xiàng)目。為了確保項(xiàng)目順利實(shí)施，他們決定將這些項(xiàng)目委托給專業(yè)公司進(jìn)行管理和執(zhí)行。
今后，這類項(xiàng)目將要么由專門的城投公司自行承擔(dān)，要么通過(guò)公開招標(biāo)委托，而不再采用代建模式。
這類項(xiàng)目源也不可持續(xù)。
3。最近出現(xiàn)的，由于暴雷，債權(quán)人取得項(xiàng)目控制權(quán)，委托專業(yè)公司操盤進(jìn)行債權(quán)回收。
許多項(xiàng)目通常都非常復(fù)雜，當(dāng)現(xiàn)金流耗盡時(shí)，開發(fā)商可能需要與公益?zhèn)鶛?quán)提供方合作進(jìn)行資金補(bǔ)貼。此外，如果項(xiàng)目本身已經(jīng)陷入負(fù)債，并且必須承擔(dān)代建和代管費(fèi)用，這可能會(huì)導(dǎo)致債務(wù)進(jìn)一步減值。
這類項(xiàng)目可能會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)爆發(fā)，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，它們是非常罕見的。長(zhǎng)期內(nèi)不太可能出現(xiàn)大量的不良資產(chǎn)項(xiàng)目。
因此，總的來(lái)說(shuō)，可以得出一個(gè)結(jié)論，當(dāng)前蓬勃發(fā)展的代建潮很可能會(huì)在不久的將來(lái)面臨項(xiàng)目資源枯竭的困境。
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