土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別在哪里（土地一級開發(fā)和二級開發(fā)的區(qū)別和聯(lián)系）
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今天我們用案例的形式來講講土地“一二級聯(lián)動開發(fā)”，本故事純屬牧詩杜撰，如有雷同，請以本故事為準。
某本土龍頭房企A公司與當?shù)卣炗?span id="7cv38ze8gk" class="candidate-entity-word" data-gid="8481896">框架協(xié)議鎖定了1000畝土地一級整理，政府缺錢，協(xié)議約定由A公司負責1000畝紅線內(nèi)拆遷及道路、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施修建，拆遷補償、道路、學(xué)校等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本計入一級成本。
政府也承諾待項目二級拍賣出讓以后按一級成本的10%計算A公司的一級整理收益。
毛地整理的過程也就是一級熟化的過程。對于充滿野心的A公司來講，目標也絕不只是為了賺一級10%的收益而已。
老板更想在二級市場上獲取這1000畝土地做二級開發(fā)，畢竟這兩年本地市場異?；馃幔鳤公司本年的貨量遠不能支撐自己今年定下的銷售目標，因此一定要想盡辦法在二級市場上拿到這1000畝，而且要以盡可能低的價格拿下！
這就牽涉到了二級“控地”的問題了，我們知道招拍掛市場向來是比較公開透明的市場，一旦你想通過設(shè)置條件來排除競爭對手是極其容易被舉報的，政府出于被監(jiān)管的風險，往往不敢在條件設(shè)置上動手腳。
一些比較常見的二級“控地”手段，比如“捆綁拆遷”、“控規(guī)調(diào)整”、“代建公建配套”、“項目方案整體規(guī)劃”、“圍棋策略”等。
為了充分確?？梢酝暾孬@取這1000畝土地，A公司老板可是煞費苦心，幾乎把上面這些“控地”手段全部用上了。
好在老板在本地深耕多年，與政府領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系到位，政府關(guān)系協(xié)調(diào)效率較高，在外來企業(yè)看來極其難辦的事情對A公司來講并不是太難。
再加上政府在當?shù)刂T多一級項目上都需要仰仗A公司來投資，且A公司在當?shù)卣w實力、口碑都還不錯，自然也愿意配合。
當?shù)匾髥未瓮恋爻鲎屢?guī)模不能超過400畝，為了完美地配合后期取地，A公司采用了以下手段：
捆綁拆遷
與政府約定首期供地400畝，但是這400畝土地是毛地掛牌，在競買須知上要求摘牌企業(yè)必須負責400畝土地范圍內(nèi)的拆遷安置工作。
走到現(xiàn)場一看，媽呀，紅線內(nèi)幾乎到處都是拆遷，村民們各個彪悍，還有在生產(chǎn)的廠房等，都不是好惹的主。
而對于A公司來講，本身就已經(jīng)與政府簽訂了1000畝范圍內(nèi)的一級整理協(xié)議，這400畝土地反正都是自己做拆遷安置，加上前期早已經(jīng)做過深度的拆遷調(diào)研，對拆遷難度了然于胸，針對這個問題自然是游刃有余！
不了解項目背景的，完全不知道背后的坑有多大，不信你來試試？就這一招就足以嚇退一大波潛在意向企業(yè)。
代建公共配套
A公司與政府達成協(xié)議約定自己在進行土地一級開發(fā)的同時在項目用地范圍內(nèi)代建部分公建，如：體育館、學(xué)校等。
在土地公開出讓時設(shè)定條件：公建與土地捆綁出讓，土地受讓人必須承擔該公建的建設(shè)費用和日后的經(jīng)營管理，這時A公司往往夸大建設(shè)成本，提高土地取得成本，起到限制其他開發(fā)商進入的目的。
項目方案整體規(guī)劃
A公司在進行1000畝土地一級開發(fā)時，已經(jīng)在編制區(qū)域規(guī)劃方案時融入了自身的意愿，通過區(qū)域的全盤規(guī)劃和各配套功能的整體性，來控制后期用地。
圍棋策略
與政府協(xié)議中已經(jīng)約定由A公司負責區(qū)域內(nèi)道路的建設(shè)。
那好了，本次出讓的400畝用地，A公司協(xié)調(diào)政府先將規(guī)劃主干道兩旁的土地先行出讓，若A公司摘牌這400畝，則自己可以加快道路施工進度，保證自己項目開盤時道路可以順利通達。
如若其它企業(yè)摘牌，那好玩兒了，首先土地現(xiàn)狀內(nèi)就是農(nóng)田村莊完全沒有道路通達性而言，在此種條件下你還敢鼓起勇氣摘牌，那后續(xù)的道路A公司就是慢慢修路。
你催他修也可以，他就先修其它市政路，就是不修你項目門前的主干道，就道路這一塊就可以把項目拖死。
控規(guī)調(diào)整
這個也比較好玩了，我們一般看到常規(guī)的二級出讓土地控規(guī)往往是這樣的：
項目紅線與控規(guī)一致，比較規(guī)整。
但是A公司與政府溝通后掛出的400畝土地紅線是這樣的：
業(yè)內(nèi)把這樣的土地叫做“插花地”，或者“飛地”，完全不遵從控規(guī)，看著是不是很虐心吶？
你只有將后續(xù)600畝土地摘牌到手，整個區(qū)域才可以協(xié)同開發(fā)，否則僅僅400畝項目根本無從開發(fā)，你甚至連基本的道路都沒有！
懂行的人都知道這塊地早已“名花有主”，也就不要再去湊熱鬧了！同理，后續(xù)600畝在出讓的時候類似，也全都是插花地，從而可以保證1000畝土地的整體摘牌。
以上措施可以說是已經(jīng)做得相當?shù)牡轿涣?，不排除現(xiàn)實當中還是會有不要命的企業(yè)參與報名。
前面就說過了，如果不是前期就介入勾地的企業(yè)是很難了解項目背后的彎彎角角的，沒有充分的關(guān)系一般不敢選擇報名，敢在這種情況下選擇報名的自然關(guān)系更到位，那A公司只能自認倒霉了。
如若真是傻大漢報名，人家A公司已經(jīng)和政府簽訂了1000畝大范圍的一級整理協(xié)議，你提前招呼都不打一聲就想報名去參與，你讓政府情何以堪，后續(xù)工作如何開展？這種情況下政府多半會出手將其勸退。
今天的內(nèi)容先介紹到這了，更多頭條號干貨，請關(guān)注公號“牧詩地產(chǎn)圈”。
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