今年經(jīng)濟(jì)形式不太好，很多人生計(jì)受到影響，一旦店鋪封了，工資斷了，工作丟了，生活就會(huì)捉襟見(jiàn)肘，特別是每月還要雷打不動(dòng)還房貸的人。

缺錢的人一多，放貸的就活躍起來(lái)了。

最近常有荔枝問(wèn)裝修貸和經(jīng)營(yíng)貸的事，多數(shù)是接到貸款銷售員的電話，告訴他們現(xiàn)在有裝修貸/經(jīng)營(yíng)貸可以貸，利息低，額度高，可以拿來(lái)提前償還利率更高的房貸，節(jié)省利息開(kāi)支。

裝修貸利率3.6%，房貸利率5%-6%，利差那么大，簡(jiǎn)單操作一下，就能剩下大把利息，不香嗎？

但長(zhǎng)期看力哥文章的老荔枝可能會(huì)下意識(shí)警惕起來(lái)，覺(jué)得可能沒(méi)那么簡(jiǎn)單。

裝修貸

先來(lái)看裝修貸。

裝修貸，顧名思義，就是以裝修房子為目的的貸款。

很多人光買房就掏空六個(gè)錢包，沒(méi)錢裝修，就會(huì)找銀行申請(qǐng)裝修貸。

推銷裝修貸的話術(shù)一般是這樣的：您好，我行現(xiàn)在可給您提供低息裝修貸，月息3厘，可貸15萬(wàn)，您看需要嗎？

很多人一聽(tīng)“月息3厘”，也就是0.3%，下意識(shí)覺(jué)得年息就是0.3%X12=3.6%。

心想，這利息也太低了，不是真的吧？

當(dāng)你表示懷疑時(shí)，銷售人員會(huì)幫你計(jì)算：

“假如貸款15萬(wàn)，分5年還款，也就是60期，每期只要還450利息，加上2500本金，每月還2950就行了?！?/p>

沒(méi)錯(cuò)啊，本金15萬(wàn)，每月利息450，算下來(lái)的確“月息3厘”，聽(tīng)到這番解釋，很多人笑開(kāi)了花，于是趕緊貸出來(lái)，有錢也先還利息更高的房貸，好省點(diǎn)利息。

但是打開(kāi)房貸計(jì)算器，貸款15萬(wàn)，5年還清，哪怕按照二套房貸6%的懲罰性利率計(jì)算，每月也只要還2900元，比裝修貸還便宜！

顯然，你被套路了。

裝修貸套路并不新鮮，本質(zhì)和銀行這些年瘋狂安利客戶的信用卡分期還款一樣。

如果你的還款方式是“先息后本”，每月只還利息，本金直到最后一個(gè)月一次性還清，銷售的算法才是合理的。

但實(shí)際上，你采取的是“等額本息”還款法，每月償還的既有利息，也有本金。償還時(shí)間越久，你的未償還本金越少，但銀行依然按照最初的全部貸款本金計(jì)算利息！

比如最后一個(gè)月，未償還本金只剩2500，還要還450利息，月利率高達(dá)18%！

先告訴你一個(gè)虛假的看起來(lái)很低的月息，讓你低估真實(shí)利率，這是貸款銷售最常用的套路，屢試不爽。

因?yàn)榇蠖鄶?shù)普通人，缺乏金融知識(shí)的專業(yè)教育。

那實(shí)際利率該怎么算呢？

實(shí)際年利率 =（月費(fèi)率*12）*2n / （n+1）

代入上面說(shuō)的案例，實(shí)際年利率=（0.3%*12）*24/ 13=6.65%。

不算不知道，一算嚇一跳！

實(shí)際年利率，比我們以為的3.6%竟然高了將近一倍！

一般情況下，你真實(shí)承擔(dān)的利率水平，是貸款銷售宣稱的近兩倍，大差不差。

你想，這年頭賺錢那么難，無(wú)利不起早，你每天接到那么多陌生騷擾電話，有幾個(gè)是真心實(shí)意關(guān)心你的？還不都是用各種話術(shù)，拐外抹角要你掏錢嗎？

電話銷售也要吃飯，銀行也有銷售成本，利息如果真那么低，這些銷售喝西北風(fēng)去？

總之，現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)不太好，理財(cái)收益也越來(lái)越低，除非實(shí)在囊中羞澀，萬(wàn)不得已，否則別輕易借裝修貸。

就算要借，也要貨比三家，找到真實(shí)利率最低的，底線是裝修貸利率不能比你房貸利率還高，那就太郁悶了。

哪怕裝修貸真實(shí)利率低于房貸，也不建議借裝修貸還房貸省利息。

首先，裝修貸是規(guī)定用途的，只能用來(lái)裝修房子。

申請(qǐng)時(shí)要準(zhǔn)備你買房的資料，嚴(yán)格一點(diǎn)的業(yè)務(wù)員還會(huì)去現(xiàn)場(chǎng)看你的房子，貸款下放后，你相當(dāng)于拿到一張信用卡，但刷卡有商戶限定，只能買裝修相關(guān)的東西，如果你想把錢套出來(lái)，得私下找關(guān)系，還得花點(diǎn)手續(xù)費(fèi)。

其次，裝修貸額度不高，一般也就在十幾二十萬(wàn)，也有大額裝修貸能貸50萬(wàn)，但一般也需要你拿出更多財(cái)力和房產(chǎn)證明，這點(diǎn)錢和動(dòng)輒幾百萬(wàn)的房貸比，節(jié)省利息效果有限。

最后，裝修貸期限不長(zhǎng)，一般最長(zhǎng)5年，而房貸能借20-30年，前者對(duì)現(xiàn)金流的壓力更大。

經(jīng)營(yíng)貸

經(jīng)營(yíng)貸是個(gè)長(zhǎng)期存在的貸款產(chǎn)品，為中小企業(yè)提供融資支持。

當(dāng)企業(yè)需要資金時(shí)，可將法人或股東名下房產(chǎn)抵押獲取周轉(zhuǎn)資金，又叫“抵押經(jīng)營(yíng)貸”。

因?yàn)槎加蟹孔幼龅盅海ǔＧ闆r，抵押經(jīng)營(yíng)貸利率和房貸差不多，4.5%-6%之間。

近兩年，受疫情影響，為支持中小企業(yè)發(fā)展，多地出臺(tái)了降低經(jīng)營(yíng)貸利率，甚至政府直接貼息的優(yōu)惠政策，不少銀行的經(jīng)營(yíng)貸利率破天荒降到4%以下，加上貼息，短期甚至可以低至2%。

這個(gè)利率，和房貸比起來(lái)，非常有吸引力。

于是在某些房產(chǎn)大V的鼓吹下，很多人用這個(gè)法子套取低息經(jīng)營(yíng)貸，轉(zhuǎn)頭就去炒房。

具體做法是，成立一家空殼公司，將個(gè)人名下房產(chǎn)用作抵押，以企業(yè)經(jīng)營(yíng)需要資金為由向銀行申請(qǐng)貸款，一般可貸出房產(chǎn)評(píng)估值的七成。

但有些人房貸都沒(méi)還清，無(wú)法二次抵押，這時(shí)，就會(huì)有中介提供高息過(guò)橋資金，幫客戶周轉(zhuǎn)。

等房貸還清，經(jīng)營(yíng)貸下放后，歸還過(guò)橋資金，購(gòu)房者再慢慢償還經(jīng)營(yíng)貸。

中介收取服務(wù)費(fèi)，購(gòu)房者得到低成本貸款，看起來(lái)很美好。

且不說(shuō)這種方法鉆了國(guó)家政策的空子，而且容易杠桿套杠桿，助推房?jī)r(jià)泡沫，與房住不炒國(guó)策相悖，就從個(gè)人角度而言，也風(fēng)險(xiǎn)巨大。

風(fēng)險(xiǎn)一：銀行抽貸

國(guó)家三令五申，經(jīng)營(yíng)貸不能用于買房，一旦銀行發(fā)現(xiàn)客戶利用經(jīng)營(yíng)貸資金購(gòu)房，會(huì)馬上收回，并將客戶拉入黑名單，影響個(gè)人征信。

這不是嚇唬人，類似的悲劇，這兩年屢見(jiàn)不鮮。

張先生3年前按中介要求注冊(cè)了一家空殼公司，貸了一筆經(jīng)營(yíng)貸買房，去年銀行嚴(yán)查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，要求張先生1周內(nèi)還清200萬(wàn)余額，否則將面臨訴訟和強(qiáng)制執(zhí)行（收房）的風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)時(shí)中介說(shuō)得花好稻好，萬(wàn)無(wú)一失，如今早不見(jiàn)蹤影，張先生只能啞巴吃黃連，自己認(rèn)栽。

問(wèn)題是，普通人哪有本事把原本分20年（5年X4個(gè)周期）慢慢還的幾百萬(wàn)貸款，在短時(shí)間內(nèi)湊齊呢？即使降價(jià)急賣房產(chǎn)，也不一定來(lái)得及變現(xiàn)。

風(fēng)險(xiǎn)二：短貸長(zhǎng)投

房貸一般都是二三十年，雖然中介拍著胸脯跟你保證，經(jīng)營(yíng)貸也可以貸這么久，但實(shí)際上不可能，尤其是新辦的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，一般要先辦一筆短期的先息后本的經(jīng)營(yíng)貸，到期后再轉(zhuǎn)長(zhǎng)期，中間賬戶上需要“一進(jìn)一出”，難免要用到過(guò)橋。

一筆200萬(wàn)，利率4%，5年期的經(jīng)營(yíng)貸，等額本息，每月還3.68萬(wàn)，還款壓力非常大，基本都會(huì)選先息后本，5年后一次性償還本金。

這時(shí)找中介要過(guò)橋貸款，可能日息就要千分之一，過(guò)橋幾天，就得大出血。

最怕的是，到時(shí)萬(wàn)一政策變了，銀行收緊房貸門檻，再次審核時(shí)，不給你續(xù)貸，貸款“只進(jìn)不出”，那你就等著原地爆炸吧……

風(fēng)險(xiǎn)三：利率不穩(wěn)

這兩年經(jīng)濟(jì)不好，銀行在政府要求下，為扶持中小微企業(yè)，才給出那么優(yōu)惠的經(jīng)營(yíng)貸利率。

但經(jīng)濟(jì)會(huì)一直不好嗎？疫情會(huì)永遠(yuǎn)結(jié)束不了嗎？

一旦經(jīng)濟(jì)困難期過(guò)去，經(jīng)營(yíng)貸的優(yōu)惠利率大概率就會(huì)消失，畢竟是中短期貸款，這筆貸款生意結(jié)束后，再要循環(huán)貸，利率也要那時(shí)候再定。

這道理和前幾年銀行5年期存款利率還有5%、6%，等5年到期后，你再要續(xù)存，利率就只有3%、3.5%，你一點(diǎn)沒(méi)辦法。

但房貸不一樣，一簽就是20-30年，約定好的利率不會(huì)變（在LPR基數(shù)上加或減多少個(gè)基點(diǎn)），就不存在這種風(fēng)險(xiǎn)，

問(wèn)題四：費(fèi)用繁多

中介那么熱衷推銷經(jīng)營(yíng)貸，因?yàn)檎麄€(gè)流程，有不少油水可以賺。

對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，代理注冊(cè)公司，上手就是幾千塊注冊(cè)費(fèi)，公司得像真的一樣，還得有財(cái)務(wù)做賬年審啥的，一年又是最少幾千塊，還有中間的過(guò)橋貸，也是一筆額外支出。

你說(shuō)這公司開(kāi)在那里，就是個(gè)吞金無(wú)底洞啊。中介會(huì)安慰你說(shuō)，沒(méi)事，一年后把公司注銷，就沒(méi)成本也沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)了。

可注銷之后，如果銀行發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)異常要抽貸，你不又傻眼了嗎？

總之，如果你本身就是自己做生意，有資金需要，現(xiàn)在低利率的經(jīng)營(yíng)貸的確是很不錯(cuò)的融資選擇。

如果你有其他“想法”，經(jīng)營(yíng)貸也不是完全碰不得，但得先了解其中的貓膩和風(fēng)險(xiǎn)，小心謹(jǐn)慎，把風(fēng)險(xiǎn)控制在自己能承受的范圍內(nèi)。